案情简介

2003年8月18日，原告王某与被告株洲某房地产开发公司签订《房屋约定协议》。约定原告交纳10万元履约保证金购的被告开发的位于株洲市某中心区域楼盘门面一空，每平米2.5万元，总计房款395万元。协议同时约定分期支付房款的方式和期限，并明确被告公司应于2005年6月份之前应为原告办理好房产证和国有土地使用权证，逾期应支付违约金10万元等。但后来因拆迁补偿等多种原因项目未如期开发，直到2013年12月分才正式启动建设，2014年7月份项目大厦正式封顶，8月26日办理预售许可证依法对外销售。原告于2014年2月29日经过公证处送达请求继续履行《房屋约定协议》，期间双方又多次协商，被告均表示因为房价上涨太快（每平米108000元），协议无法继续履行。原告无奈只好聘请董清华律师协代为提起诉讼。

【原告诉讼请求】

1、判决确认原告、被告签订的《房屋约定协议》有效，原告所购门某某面归原告所有。

2、判决被告继续履行《房屋约定协议》，立即将门面交付原告，并协助原告办理房屋所有权证、国有土地所有权证等登记义务。

3、全部诉讼费用由被告承担。

办案思路及心得

司法实践中，类似本案的房屋买卖属于预约还是本约确实存在很大争议。本案认定为预约，那么协议是有效的，但被告可以反悔而自愿选择承担违约责任，而不继续履行协议；认定为本约即《商品房买卖合同》，原告的诉请就会得到法庭支持。

1、2013年12月份诉讼前，原告经人介绍找到董清华律师咨询本案如何处理？当时董律师认为：由于双方签订《房屋约定协议》时，项目并未实际开发，相关法律手续并不完备，特别是没有办理预售许可证，故认定为《商品房买卖合同》且有效没有法律依据。介于开发公司没有通过法院宣告协议无效，建议王某尽快通过公证部门对总房款395万元进行提存，从而履行己方付款义务，但未被王某接受。

2、2014年8约26日后王某再次找到董清华律师并请求协助维权。此时被告公司已经办理销售许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”之规定，本案系合法有效的《商品房买卖合同》，系本约而非预约，建议王某再次通过公证部门提存房款，但王某再次不予配合。

3、董清华律师协助王某通过法院进行诉前保全，依法查封、冻结了本案诉争门面，力求协调解决争议，但未果。

4、董清华律师代为提起诉讼，而后通过与被告律师多次沟通，和法官反复就预约和本约的问题交换意见，经过长达8个余月的调解工作，终于协商解决纠纷。

裁判结果

1、原告、被告自愿解除《房屋约定协议》，不再继续履行，被告自愿一次性支付原告补偿款100万元（含已付的10万元）。

2、诉讼费减半收取，由被告公司承担。