房地产到底有没有过剩，政策还有用吗，万科的郁总给了我们答复，现在能在房地产发声的CEO不多了，进去的进去，努力留在国内工作的工作，还债的还债，还能搞搞媒体会的万科算是比较难得了。就在10月20号，万科一年一度的媒体交流会上，万科老大郁亮谈了今年的房地产形势表示到，目前的住房合理需求每年在10亿-12亿平方米，而预计今年开工量不到7亿平方米，是远远低于合理需求的。通常压缩越厉害反弹也会越大，未来房地产市场会产生向上修复的力量。

他表示，现在市场主要是有两种声音，一种是过剩论，就是房子太多了，不需要再盖房子了；另一种则是“政策没用了”。这两个方面的情绪都比较悲观，影响了市场的信心。对于过剩论来说，郁总是不认可的，他的意思是咱们房子并不过剩，城市居民的住房面积被平均，并且实用居住面积仅相当于日本40年前的水平。根据第七次人口普查来看，城镇居民人均居住面积42.3平米，但是一二线只有34.3平米，所以就会觉得大城市被小城市平均了，城市居民被小镇居民平均了。

但是咱们仔细推敲一下，现在房子是否过剩，之前说的6亿栋大家应该都知道了，然后再看看去化的周期和库存，不管你人均面积再大，只要新建的房子能卖出去不会一直变成高堆积的库存，相信大家就认房子是不过剩的，证明很多人都还在不断买房。而根据易居研究院的数据显示，截止今年5月，全国100个城市的新房去化周期达到了16.4个月，去化周期最长的景德镇甚至达到了65.6个月，相当于不建新房的情况现有的房子都可以卖上5年半。

而一线城市去化周期在12.3个月，二线15.2个月，三线达到19个月。而合理的去化周期应该在12个月以内，超出这个范围的话都算是比较大的库存，就拿一线来说，别看整体只有12.3个月，但是上海当时的去化周期只有5.7个月，而广州、深圳的去化周期则远超出合理范围内了，所以广州是最先明牌松开限购的，深圳还在边缘地带不断试探。

而且今年7月高层已经定调了当下楼市的供需关系发生了重大变化，如果还不能清醒的认识到这一点的话，只能说是镜花水月的去判断了，当然，这是鼓励大家买房的基础，毕竟，如果现在说房子过剩了，甚至持有成本将会不断提升，很多刚需就会望而却步了，咱也不要看万科老大说什么，看他做了啥就行了，万科在商业、物流、租赁住房目前都在积极准备搞不动产信托基金，这个东西的重要性不亚于当初搞得按揭买房，一旦打通后，万科就可以从单纯的房产开发到不动产经营服务商的转变。所以可以看出来，如果房地产还是继续高速发展，那继续高周转的拍地拿地必然还是万科的重点，而现在不是了，所以房子是不是过剩大家心里应该也是有底了。

然后针对政策没用了，郁总的观点是政策肯定是有用的，但不是万能的，不能指望一个政策就能彻底扭转局面，这句话还是比较精确的，因为现在的楼市已经不是单纯的依靠政策就能拉升的，这是综合方面的因素，现在的杠杆率的高企已经让很多人难以承受了，目前是62.1%的杠杆率，这个数据低于所有发达国家居民杠杆率数据，发达国家目前是72%左右的水平，日本是67%，美国是78%，韩国是106%，而杠杠率过高就会造成存在潜在的风险，美国在2007年房地产泡沫破灭前，居民的债务压力到达了130%,日本在上个世纪90年代初也到达了120%的高位，但都爆发了相关的危机。

虽然咱们现在距离危机还有一定的差距，但是要知道，咱们的各项保障没有跟上发达国家，比如现在的三座大山，拿教育大山来说，咱们教育成本和鸡娃的钱位居全球第二名，所以很多年轻人不敢去生娃了就是这个原因，还有医疗保障，可能生一场大病就直接返贫了，这也是很多人不敢加太猛杠杆的重要原因，加上现在房价不涨反降，那购买的欲望就更加低一些了，没有存款的话，很多人是没有底气的再去买房的，所以大家不能光看数据，还要结合背景来分析，政策应该还会继续出，但是效果只能说是杯水车薪了。