乐居财经 李礼 10月13日，民生证券发布房地产行业住建部超大特大城市城中村改造明确分类点评。

根据住房和城乡建设部消息，超大特大城市正积极稳步推进城中村改造，分三类推进实施：一类是符合条件的实施拆除新建，另一类是开展经常性整治提升，第三类是介于两者之间的实施拆整结合。

　　2023 年 7 月，国务院办公厅印发《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，并召开电视电话会议进行部署。各地正按照部署，扎实开展配套政策制定、摸清城中村底数、编制改造项目方案等工作，住房城乡建设部城中村改造信息系统投入运行两个月以来，已入库城中村改造项目 162 个。

　　一线城市探索城中村改造新模式，把握政策释放利好期。 广州推进最迅速、政策最丰富： 广州 2023 年年初计划全年推进 127 个城中村改造项目，完成2000 亿元城市更新固定资产投资目标，并在 7 月发布国内首个针对城中村改造的地方性法规条例《广州市城中村改造条例（征求意见稿）》， 9 月广州安居集团成立， 专责从事保障性住房投资、融资、建设和运营管理； 北京 3 月底发布《北京市征收集体土地房屋补偿管理办法（征求意见稿）》，明确以房屋安置方式为主，做到安置房先行，尽量缩短期房安置周期，以“限高、扩中、托底”为原则确定安置房安置面积； 上海已批准城中村改造项目 62 个， 根据计划，2023 年启动城中村改造项目 10 个， 到 2025 年底中心城区周边城中村项目全面启动， 到 2027 年底中心城区周边城中村改造项目全面完成，五个新城等重点区域“城中村”改造规模化推进， 到 2032 年底城中村改造项目全面完成。

　　二三线城市积极推动“房票” 补偿方式，去库存效果显著。 以金华为例，金华商品房在 2023 年 9 月份成交 4212 套， 环比 8 月份的 1362 套上涨209%，或得益于金华婺城区推出的具有地方特色的房票制度： 1） 城市更新项目给予群众房票补偿： 凡在婺城区范围内实施集体土地上房屋征迁的村（居）以房票形式结算的被征收人可自行向参与房票安置工作的房地产开发项目购买一手新建商品住宅； 2） 房票可购买婺城区项目： 房票可用于购买婺城新城区、仙源湖旅游度假区、一环以内、一环至二环及二环以外婺城区范围内取得预售许可的商品住宅； 3） 房票可自由转让； 4） 房票在购买一手房时，可在房票面值基础上膨胀至少 20%抵购房款。未来或许将有更多城市探索城市更新及城中村改造补偿的新模式，商品房销售市场或将受益。

　　投资建议： 民生证券认为， 随着城中村改造细则的逐步落地，更多的利好政策如专项债额度及创新补偿方案或将不断释放，总体销售趋势或向好。 维持行业“推荐”评级。 建议关注： A 股城建发展、天地源； 港股越秀地产。

　　风险提示： 城改政策落地不及预期， 销售回暖不及预期。

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