◎ 来源 | 地产密探（ID：real-estate-spy）

好消息！ 今天周一，沪深交易所收盘时，万科和金地股债均表现不错。

其中，“ 20万科06 ”涨超5%，“ 20金地01 ”涨超4%，“ 21金地01 ”、“ 16金地02 ”涨超3%； 金地集团 涨幅 4.98%， 万 科A涨幅6.21%。

没人会想到，“房企标杆”的万科近来也被卷 进了“风暴眼”，导火索就是境外公开发行的美元债“收益飙升到50%以上”，被指是“恐慌性抛售”。

社会舆论是一种很神奇的力量。近几个月来，远洋、碧桂园先后陷入流动性危机。前不久，“白马股”金地集团因董事长离职而遭股债双杀。

近来，万科在债市上也深陷被动，让人浮想连篇。 一两年前， 没人会想到万科会成“众矢之的”，在网络上被卷入“房企爆雷话题讨论”的焦点 。

目前看，有关万科的舆论两极分化：

一方认为：万科当前较危险。已建成未售出，正在建未出售的房子估计货值有1.5万亿，未开发的土地有七，八千亿元，全部开发完的货值估计4万亿，目前卖不动价格阴跌，每年仅存货减值就很吓人； 另一方认为：万科不能倒下。如果倒了，那不是万科倒了，是地产倒了，是地产调控倒了，没有人会从中真正获益”。

10月底时，万科曾针对近期债券大波动公开回应“公司基本面没出现任何问题”，债券异动主要受市场情绪波动所致。

有不少的债权人或投资者表示不解，“若有信心，为什么不回购？”实际上，房企回购债券并非最优选。

“若房企低位回购债券，虽能省下一些成本，但会对信用带来一些影响，在三大评级机构中，在低位报价回购债券的情形也可能被视作是“违约”的一种。”

今日（11月6日）下午，万科召开线上会议，与金融机构交流万科经营情况及近期万科二级市场债券价格波动等。参会方除了万科董事会主席郁亮、总裁祝九胜、公司副总裁兼财务负责人韩慧华之外，还有深圳市国资委相关领导、深圳地铁董事长辛杰。

这无疑释放了一个重大积极信号，即万科近期陷入“要爆雷、倒下等”严重的负面舆论涡旋，已引起深圳国资委及公司第一大股东深铁集团的高度重视。

万科集团作为一直处于“无实控人”的混合所有制上市房企代表，在公司治理和经营业绩上也一直是房企的范本。2017年起，深铁集团入局万科并终结“宝万之争”，一直扮演着“财务战投”的关键角色。

前不久，深圳地铁董事长辛杰当选兼任万科集团董事会副主席，其曾称投资万科是正确的选择，对万科的认同和支持不会因市场一时的波动而变化。深圳地铁集团将长期持有万科股权，坚定不移地看好万科的长期发展前景。

目前看，万科的问题一定会妥善处理解决掉，不会掀起惊涛骇浪，否则近两年从上到下所做的一切“稳楼市”努力等都可能将付诸东流。

截至今年9月底，万科剔除预收款后资产负债率67.1%，较去年底下降了1.51个百分点；净负债率53.9%，较去年底43.7%增加10.2个百分点；现金短债比2.2倍，比年初2.1倍略有提升但比今年6月末2.7倍有一定的下滑。

就“现金短债比”看，若剔除预售监管资金与受限资金，万科截至今年三季度末的现金短债比约1.4倍，较今年中期1.6倍虽有小幅下跌，但较2022年末持平。此外，万科母公司现金水平是公司2024年到期债务的1.8倍。

导致市场情绪严重低落、消沉的关键，还是销售。今年前10个月，万科合同销售额3124.4亿元，较去年同期3467.7亿元减少343.3亿元，同比下降近9.9%，其中10月销售额318.3亿元，较去年同期321亿元略降，但较前几个月同比已明显收窄。

这说明，楼市调控在近两年“拨乱反正”及回归市场化以来，已呈现逐步反弹势头，只是仍比较缓慢，如万科董事会主席郁亮近来所说的，当前楼市是超跌了，“已有政策，希望能够落实到位”。

从资本端看，证监会近日首提“防爆雷”，要保持房企股债融资渠道总体稳定，支持正常经营房企合理融资需求。坚持‘一企一策’，稳妥化解大型房企债券违约风险等。

几天前，坊间就曝出万科正与多家国有大行洽谈70亿-80亿港元的新银团贷款，将专门用于偿还2024年到期的离岸票据。

再看投资端，就在3天前，万科斥资22.35亿元经99轮竞价后溢价竞得三亚市中心城区海坡片区HP04-03-02地块约82亩住宅用地。当前敏感窗口期，这被市场解读为万科自证实力的典型一例。

相较于10月单月权益拿地不足3亿元，同比暴减96.2%，但万科11月即高调拿地，拉通前10个月看，累计权益拿地504.9亿元，同比增幅近18.9%。

这说明，相对于很多房企不拿地，万科仍敢拿地且投资有两位数增长，拿地也主要集中在高能级的重点城市，自身对楼市仍很有信心。

编辑：密探君

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