房地产行业最近的形势非常糟糕，除了跟着一些国央企一起抄底一些优质资产外，我们感觉其他类型的房地产投资业务已开始变得无从下手，包括强主体的前融业务也面临着前所未有的风险。

自民营房企大面积爆雷之后，上个月开始的强刺激政策并未带来预期的救市效果，相反现在混合所有制的房企都开始岌岌可危，有些甚至已出现拖欠员工薪资的情况。如果楼市销售情况仍无转机，爆雷风险将很快蔓延到国央企开发商身上。至于房地产行业的上下游企业，最后也将难逃厄运。

从2022年11月出台“金融16条”到房地产融资“三支箭”的落地，房企的融资情况改善了个寂寞，一方面是70％以上的民营房企都已爆雷，而且很难再获得银行的融资支持；另一方面是债券融资、股权融资政策虽然有所松动，但投资者基本上都已用脚投票。

市场方面最近非常关注房企的资产减值风险，尤其是土地储备主要集中在三四五线城市的房企。国家金融与发展实验室认为，只要这些城市的房地产市场价格平均下跌10%，就会有很多公司资不抵债。

尽管从统计数据来看，下跌幅度并不是很大，但真实的情况是资产缩水已非常严重，比如光2022年上市公司年报里，减值准备超过100亿元的公司就有十余家，实际上的情况则可能更加糟糕，毕竟美化了财务报表的房企占了绝大多数。

近两个月以来，坊间的价格战、促销战打得硝烟弥漫，不过越来越多房企开始担心低价销售纯粹是饮鸩止渴，最后还很容易搞得资不抵债。除此之外，过度的降价促销还很容易引发新老业主的斗争和维权问题，比如今年国庆期间保利阳光城的五折促销因老业主的激烈维权而被迫叫停。

对于老业主来说，大多数人买房都是掏尽了六个钱包，因此很难忍受房产的贬值，尤其是央企、国企、混合所有制的房企在这一轮市场震荡中如何妥善处理降价销售以缓和社会矛盾仍有待观察，不过在生死面前，民营房企肯定不会考虑那么多，毕竟对于很多民营房企老板来说能撑一天是一天。

截止当前，房地产行业救市的最大障碍依旧是信心和预期问题，尤其是中国经济形势的好转以及居民端对就业、收入预期的实质改善。

站在投资机构的角度上，我们认为目前最有效的救市措施应该是政府信用的介入，包括大规模的财政刺激方案，通过政府加杠杆的方式让居民和企业去杠杆，比如发行特别国债参与处置爆雷房企的债务风险，并优先解决保交楼的问题，同时通过“租售并举”大力消化存量房源和库存。

尽管就复杂的内外形势而言，上述救市措施存在必要性和可操作性方面的问题，但除此之外我们认为短期内确实很难再扭转房地产行业的下行趋势。

很多同行对中央当前给予城中村改造的重视和巨大支持感到比较困惑，一是城市更新（尤其是城中村改造）的国进民退已成定局，民营企业参与的机会微乎其微；二是国央企开发商及混合所有制房企在当前的楼市环境下都自身难保，对周期长、风险大、收益不确定性高的城中村改造项目肯定热情有限。

我们在上周也多次提到，城中村改造更多地得指望其他有钱的国央企参与，比如国央企类的施工单位，不过他们参与这种涉房业务却受到很多政策层面的限制。

举个简单的例子，片区开发中涉及的路、桥、公园、学校等工程，虽然国央企能出资金，但国资委限制着国央企参与涉房业务，甚至不允许国央企将资金给到城投平台去支付拆迁安置补偿款，所以片区开发也好、城中村改造也好，国央企到底该如何才能吃到蛋糕，目前仍有待观察。

当然，就政策层面的分析而言，近期中央政治局会议对房地产的定调已发生重大变化，房地产政策的宽松周期也已全面开启，比如一二线城市放松政策正在加速落地，具体包括认房不认贷、降存量房贷利率、降房贷首付比例、放松限购等，但因居民加杠杆与收入预期较弱之间仍存在非常明显的矛盾，因此我们认为城中村改造的必要性还可能被继续提升，政策层面也将给予更大力度的倾斜，因为这有助于提升超大特大城市居民的购买力，由此拉动整个楼市。

坦白地说，我们现在非常非常希望房地产行业的形势能赶快好转，因为我们在享受了一年多的城投业务的红利期后，最近一些弱区域、弱资质城投非标融资产品的频繁爆雷又让我们开始怀疑大面积爆雷风险的来临。

来源：西政资本，本文已获授权，对原作者表示感谢！

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