出品 | 搜狐地产&焦点财经

作者 | 王泽红

编辑 | 吴亚

进入11月后，楼市的“金九银十”也收官。

自7月以来，各地楼市优化政策频次整体呈上升态势，9月达去年四季度以来单月最高水平，包括降首付比例，放松限购、限售和限贷，以及“认房不认贷”等，10月频次下降。

在政策“组合拳”的加持下，“金九银十”反馈了一些积极的信号，一线城市9月小幅放量后10月再度回落，但仍好于7-8月水平；二三线城市则是环比持增状态。

中指院数据显示，北京、上海10月新房成交量环比下降，广州、深圳环比增长，北京成交同比降幅约三成；二手房销售方面，北京成交套数不足1.1万套，环比同比均下降。

有业内人士指出，如今涨势放缓和数据波动、交易数据滞后等有关，“认房不认贷”两个月来，一线城市楼市活跃度提升明显，新盘到访量、二手房带看量、交易量明显增加，二手房挂牌量也增加，“卖旧换新”成为市场热点。

但从前10月整体看，一线城市商品住宅成交面积同比增长约6%，二线、三四线代表城市累计成交面积同比延续下降，各下降2%、8%。除少数城市政策进一步显效外，多数城市市场仍有调整压力。

这一点，房企前10月销售数据和三季度财报中也有所体现。据搜狐财经统计，今年前三季度，A股房地产行业约105家企业中，近一半上市房企营收下滑，39家发生亏损。

A股58家房企净利润下滑

万科、绿地、保利营收列三甲

克而瑞数据显示，2023年10月，百强房企实现销售操盘金额4066.9亿元，环比增长0.6%；同比降低27.5%，同比降幅仍保持在较高位。1-10月百强房企实现销售操盘金额45634.6亿元，同比降低12.8%，年内累计业绩降幅继续扩大。

从企业端看，10月近六成百强房企单月业绩环比降低，近半数同环比双降。其中，有20家企业环比降幅大于30%，40家环比降幅在0-30%之间；但也有表现突出的企业，如绿城中国、碧桂园、中国中铁、路劲集团、联发集团等企业，10月销售额环比增长。

同比来看，目前规模房企整体仍陷负增长困局，10月单月和累计业绩同比降低的企业数量均达到近八成。

中指院数据显示，2023年1-10月，百强房企销售总额为52977亿元，同比下降13.1%，降幅相比上月扩大2.8个百分点。销售额超千亿房企14家，较去年同期减少2家；第二阵营（500-1000亿）企业12家，较去年同期减少7家。

销售业绩的整体下滑，也在进一步影响企业的财务表现。9月推出的房地产行业支持性政策，对市场的边际改善并未来得及在房企三季报中体现。据搜狐财经统计，今年前三季度，A股房地产行业约105家企业中，近一半上市房企营收下滑，58家净利润下滑，39家发生亏损。

营收过百亿的上市房企共23家，万科A、绿地控股和保利发展位列前三，分别实现营收2903.08亿元、2536.21亿元、1925.06亿元；第四至第十分别为招商蛇口、新城控股、金地集团、华发股份、滨江集团、金科股份和荣盛发展，营收介于430.61亿元至758.29亿元之间。

第11至23名，则分别为首开股份、中南建设、华侨城A、大悦城、华夏幸福、天健集团、城建发展、迪马股份、荣安地产、中交地产、北辰实业、大名城和京投发展，营收介于101亿元至326亿之间。

毛利率普遍继续下滑

招商蛇口少数股东“吞噬”利润扭转

23家上市房企中，实现营收正增长的企业有11家，其中保利发展同比增长23.1%、新城控股增长15.43%、华发增长40.24%、滨江集团增长133.5%、荣盛发展增长41.89%、首开股份增长68.37%。

万科结算规模从今年开始下降，但拿地强度开始加强，前三季度土地投资强度为28%，相较2022同期16%、2022全年22%提高明显。随着深铁董事长辛杰兼任万科董事会副主席，外界认为其有望进一步获得深国资的支持

保利发展销售排名保持市场第一，虽然营收实现正增长，但并未超越万科；而且其前三季度毛利率同比下滑5.1个百分点至19.4%，利润率依然处在下滑通道。

招商蛇口营收、净利润虽下滑，但归母净利润指标却反弹、实现37.7亿元，同比增长27.4%，这与其拿地权益比大幅提升有关。

2022年，招商蛇口少数股东损益占比首次超50%创新高，但到2023年三季度末，拿地权益比已经从年初的60%提升至80%，少数股东损益占比从去年同期的53.4%下降至31.8%，少数股东“吞噬”利润的局面正得到扭转。

滨江集团销售、拿地均表现强势，前三季度营收463.9亿元，同比上涨134%；但毛利率继续探底，下滑1.7百分点至15%，项目中高地价项目主要为杭州项目，前三个季度累计新增货值993亿元，位列行业第7，其中杭州占比84%。

整体来看，万科、保利、招商蛇口、滨江等房企，毛利率继续下滑，也是整个行业面临的现状；而且，民营企业、混合所有制企业在手现金普遍下降，市值靠前的企业中金地集团和新城控股降幅较大。

此外，头部房企拿地聚焦核心城市越发明显，根据中指研究院前10月拿地榜，中指研究院企业研究总监刘水分析称，10家头部房企中，7家房企前十城市拿地金额占比超过95%。从出现频次看，一线城市中，上海和北京出现次数较多，分别为10次和6次；二线城市中，杭州、南京、西安分别出现7次、7次和8次。一二线核心城市成为央国企拿地的焦点。

金科单季扭亏

金地转亏，首开股份与中交地产亏损扩大

从三季度单季来看，一些出险房企业绩发生了明显的转变，金科单季实现营收169.86亿元，同比增长40.47%；归母净利润虽然亏损4.12亿，但亏损收窄；结算毛利率回升至13.86%。

尤其是第三季度实现扣非净利润3150万元，单季度扭亏为盈。今年年中报时，以上多个指标均处于大幅下滑态势对比其上半年业绩，形成了极大反差。上半年，其扣非净利润亏损10.76亿元，进入三季度扭亏。

荣盛发展继上半年由亏转盈，第三季度继续盈利，当季实现营收111.81亿元，归母净利润2135.35万元。前三季度营收340亿元，增幅达41.89%；归母净利润1.3亿元，同比增长104.33%。

中南建设虽未扭亏，但亏损缩窄，前三季度净亏损12.02亿元，亏损同比减少41.21%。

相比之下，金地集团前三季度受计提资产减值准备15.99亿元影响，归母净利润大降98.27%至5801.61万元，其中第三季度甚至亏损14.74亿元，颇令外界意外。

大悦城控股也面临相同处境，前三季度计提坏账准备、存货跌价准备合计6.4亿元，导致前三季度净亏损5.03 亿元，同比止盈转亏，去年同期净利9064.94万元；其中第三季度净亏损5.53亿元，而其上半年归母净利润为5075.45万元，这意味着其从第三季度由盈转亏。

首开股份与中交地产既上半年亏损后，亏损进一步扩大。首开股份前三季惊净亏损30.65亿元，中交地产前三季度净亏损10.32亿元。除了房地产行业毛利率下降影响之外，计提减值也是一大主因。

刘水分析道，当前行业信心仍较脆弱，预期并没有改善。近期个别房企流动性紧张，房地产企业风险仍在蔓延，防范和化解房地产企业风险，需要供需两端“双管齐下”。预计四季度将延续当前总体的低迷态势，房企销售压力仍旧较大。