部分改善型客户受限于“卖一买一”，另一些对后市缺乏信心，而刚需则因为购买力不足。

吕颖雅/发自广州

自9月20日宣布放宽限购、增值税免征5年改2年等一系列楼市新政以来，广州楼市迎来了明显的变化。

合富辉煌广州公司市场首席分析师冯佩云表示，新政对楼市的促进作用十分明显。根据合富辉煌监测的重点楼盘数据，新政后周均来访量相较之前大幅增加了约六成，成交金额更是较新政前翻了一番。

然而，随着新政实施满月，市场购买力开始逐渐减弱。近日，中房君走访市场时发现，多个项目的来访量相比国庆假期开始有所减少，同时区域和楼盘之间的分化不断加大。

一手房市场分化严重

整体后继乏力

在国庆后的首个周末，番禺的网红盘华润长隆万博悦府、龙湖御湖境和越秀瑞麓府依然人气十足，最受市场关注的华润长隆万博悦府即将在下月推出124~142平方米的新品，无论是沙盘区、洽谈区还是样板间内，都有不少客户在咨询。

一些区域的市场相对冷清。据克而瑞监测，南沙在国庆期间仅有2个项目推新，加上周边竞争激烈，这些项目的核心优势并不明显，去化率仅为4%。类似的情况也出现在放松限购政策的花都。

冯佩云表示，新政后市场冷热不均加剧，解除部分区域的限购后，需求向中心回流的趋势比较明显，但不是所有解限区域的市场都呈现明显回暖。

根据克而瑞数据，第41周（10.9~10.15）商品住宅网签1988套，网签面积21.81万平方米，环比上升133%。各区成交量迎来结构性普涨，区域分化严重，受到解限利好刺激的番禺、黄埔整体网签规模排名第一、第二，增城排名第三，白云四镇近期活跃度回升，带动当周网签量跃升至第四位。

数据来源：克而瑞

广东中原地产项目部总经理黄韬表示，新政出台后的前两周，成交情况有所好转，但在国庆之后，市场的购买力逐渐减弱。新政对原本有购房意向的客户有很大的帮助，但对于可买可不买的客户来说，他们对未来的收入和房价走势仍然没有太大信心，购房观望情绪浓厚，新政的刺激对这类人群并没有带来根本性的改变。

冯佩云分析，部分改善型客户受限于“卖一买一”，另一些客户对后市缺乏信心，选择观望，而刚需则因为购买力不足。三大原因导致楼市整体复苏的进程波动且缓慢。

二手房客户转向新房市场
急售盘源降价猛

新房市场逐渐止跌回升，但二手房市场却仍然堪忧。今年以来，广州的二手房挂牌量逐步增加，贝壳官网上挂牌的二手房源数量一直维持在14万套，内部挂牌量飙升至18万套。新政出台后，二手房的挂牌数量更是在短期内急剧增加，业主的预期普遍下降，急于出售以抓住换房机会。

多位中介机构人士表示，从第三季度开始，“买方市场”已成共识，业主不得不降低他们的期望值，尤其是在一手供应量大的板块或者业主急于放盘的情况下，在价格上都要作出较大的让步。

以黄埔的二手网红盘万科东荟城为例，2021年最高峰时期，成交价通常都在“4”字头，甚至还有“5”字头的成交价。到了今年的上半年，成交价基本在3.5万~4万元/平方米。8月开始，价格断崖式下跌，放盘价降到了3.2万~3.3万元/平方米，甚至还出现了“2”字头的放盘价。黄埔另一热盘实地常春藤，前两年二手价3万元/平方米左右，现在如果想快速出售，价格也不得不降到1.8万元/平方米。

万科东荟城部分房源放盘价。来源：贝壳APP

有业内人士透露，番禺华南、天河牛奶厂、荔湾老芳村等板块都出现一二手倒挂的现象。新盘的价格和产品力明显优于二手房。除非急需入住，否则购房者更倾向于选择新盘，这导致了二手房源的销售难度增加。

广州中原研究发展部分析，在救市调控利好出台的刺激下，开发商果断“降价吸客”。在国庆期间，近两成的一手重点楼盘采取“以价换量”策略，降价幅度较大，促使不少周边二手买家转移至新房市场。

广州一二手房价格齐跌
市场不会轻言涨价

从价格层面看，广州楼市仍然相对低迷。国家统计局的数据显示，9月份广州新建商品住宅价格环比下降了0.6%，二手住宅价格环比下降了0.7%。在四个一线城市中，广州是唯一一个新房和二手房价格均下跌的城市。

实际上，国庆假期之后，很多楼盘的优惠政策并没有减少。例如，在荔湾区的老芳村板块，竞争更加激烈，新盘武汉城建·保利花语和岸即将开盘，价格5.2万~6万元/平方米，使用率超过100%。为了吸引客户，竞品万汇天地臻园迅速启动专场优惠，5个月前开盘价5.8万~6.5万元/平方米，现在5.2万~5.6万元/平方米，并赠送丰富礼品。

黄韬表示，从市场的情况来看，只有极少数网红盘的价格能够保持稳定甚至微涨，绝大多数楼盘都在降价。预计到年底，会陆续有政策出台刺激楼市，楼盘的优惠促销将继续。

对于未来市场的走势，冯佩云表示，四季度将会有更多的新楼盘入市，不少还位于多年缺货的核心区域，购房者将有更多的选择。此外，新规范下的产品质素明显提升，使用率更高、空间舒适度更好。预计开发商年底冲业绩会有一波促销优惠，全新盘会以惊喜价入市，以换取较为理想的成交。

克而瑞也预测，第四季度房企将加大营销冲刺力度，维持“走量去库存”策略，不会轻言涨价。