这几年，地产国央企似乎已经成为了房地产行业里最后的支柱。然而市场已经不温不火了很长时间，至今还没见到太大起色，撑到现在的地产国央企们，压力其实也在不断增加。

9月下旬，境外评级机构穆迪将一批房地产企业评级进行了下调，其中数家稳健的头部国央企赫然在列，属实令人意外。

这主要是源于机构认为地产救市政策尚未显现效力，后续市场复苏压力仍然很大，其实归根结底是对行业整体的预期下滑，而不是冲着国央企本身来的。所以实际上这次评级的调整，对于国央企的影响不会太大。

然而，下半年以来的诸多事件确实暴露出了部分地产国央企的短板。在头部国央企发展势头愈发强劲的同时，也有另一些国央企遇到困境。

在行情好的时候，房企即使有短板，其影响也是完全可控的。但在现在这个严峻的阶段，国内外市场对于房企的资金稳定性和项目运作能力提出了更高的要求，几乎是拿着放大镜在检视。

所以任何过去没能来得及补上的短板，都会在当下成为负累，让房企明显感到后劲不足。这也使得看上去稳稳当当的国央企之间，差距也在越拉越大……

行业复苏状况仍然不及预期

国央企的压力也在加大

今年以来，从中央到地方的地产救市政策，出台可谓十分密集，而且诚意也很到位。遗憾的是其效果从目前来看，还是不及预期。

根据克而瑞发布的数据，2023年10月近六成百强房企单月业绩环比降低，近半数百强房企同环比双降，可谓阴霾仍在…

市场的冷淡反应使得增长压力逐渐从民企，蔓延到了有着国资背景的混合所有制房企身上，甚至有不少纯正的国央企也感受到了前所未有的压力。

除了在一线与强二线城市外，国央企在其他地区的出货实际上也并不那么顺畅。

然而回款数据上不去的影响极大，出货长期承压早晚会触及到资金安全边界。而且这几年国央企拿的地和收的资产很多，硬顶下去不回款总不是办法。

所以下半年以来有一些国企项目大幅增加了优惠力度，甚至直接打折销售，看得出来形势已经比较紧迫。

然而此举也难免引发不满，老客户维权的事件少不了会发生，所以下半年许多国央企的营销人压力非常大。不仅背负了更高的销售指标，还需要应对客户维权，一个头两个大……

可见在行业整体预期未能转好的情况下，哪怕是国央企也会感受到越来越强的压力。

头部的国央企毕竟大多都是六边形战士，可以凭借投资力、品牌力和产品力，始终维持前进的步伐，但并非所有国企都具备如此全面的实力。

逆市之下经营短板渐显

部分国央企在保利润上要加把劲

今年以来，房地产行业的利润表现一直是呈现整体下滑的趋势，其中国央企的表现也相当分化。有增收又增利的，有增收不增利的，也有营收利润双降的。

在早几年，国央企之间差距不会这么明显。但在逆市之下，房 企的经营短板会逐渐显现出来，并且会成为拖累发展的重要因素。

说白了，逆市之下是高端局，还留在牌桌上的竞争者，谁的短板多，谁就越被动。因为高手对决，任何失误都是致命的。

如今部分国央企，已经暴露出了一些短板。

比如两三年前面对行情的变化，部分国企在投资战略上的调整和应对不够及时，导致现在土储过于分散，项目去化缓慢，对资金回流的影响非常大。

也有部分国企这几年想要抓住机会扫货，在前两年拿了不少地，但由于投资战略不够聚焦，对投资标的研判不足，导致了拿地规模不小但整体质量却一般的尴尬状况，对发展提速的帮助不大。

当下房地产市场容错率极低，投资战略的调整可能只是稍微落后几步，但负面影响却是深远的。如今楼市未能如预期般全面复苏，部分国企会发现前期的拿地逻辑和当前的现实，出现了断层。

又比如一些非头部地产国央企，多元化经营能力是一个常见的短板，又或者它们在项目的布局类型上相对单一。这就导致在逆市之下，企业分散风险的能力不足，很难寻求多个增长点来维持发展。

像过去有一些以擅长操盘商业、文旅项目著称的国央企，曾凭借众多特色项目出圈，一度冲入头部房企阵营。

然而过于聚焦的业务能力其实是双刃剑，行情好的时候专注于长板没问题，项目做好了自然会有收获。但过于单一的业务模型，很难让企业在当下这个行情中长期支撑下去。

另外，当前房企在增量开发市场能获取到的利润越来越有限，在一些头部国央企的利润结构中，多元化经营业务的占比逐年上升，很典型的例子就是华润。

但也有早年走在前列的国央企，忽视了多元化发展战略，多元化之路走晚了、布局晚了，以至于至今还未能构建起比较成熟的多元化经营能力。所以近两年来利润增长明显感到了乏力，甚至被其他同行迅速反超……

当然也有一些国企，很早就开始了多元化布局。但它们与优秀同行的区别在于，这些布局其实是被动的，它们并没有因为手中握有多元化资产，就真正开始培育多元化经营能力。

某房企早期发展得很快，在全国各地大量纳储。随着项目储备的增加，持有型物业的规模也稳步提升。

按理来说，为了应对存货结构的改变，房企的业务能力模型也要做出相应的调整才对。但这家房企却没有下决心去做投入和培育，仅仅只是把存量物业的运营，做到了及格线水平，重心还是放在增量开发上。

后来的结果就是，增量开发业务增长乏力，存量经营业务也没有做起来，反而成了拖累现金流的负担，最后决定出售资产回现。

这些其实都是在行业上升期中很难被察觉到的问题，或者曾经是房企日程表中重要但不紧张的事项，但战略上的疏忽必定会给未来埋下隐患。

虽然国央企能够获得较好的资金支持，但长期惯用的能力模型却不能立马改变并兑现为成果。这就使得业务能力较为单一的国企总是棋差一着，即使不愁钱的问题，也很难追上那些能力全面的同行。

内部管理机制的短板

正在制约国央企的新一轮发展

除了战略上存在疏忽外，处于下风的国央企们还需要重视管理机制上的短板。向管理要红利这句话已经喊了好几年，如果在内部管理上还不够精细、还不够市场化，那是一定会落后于其他国央企同行的。

实际上有不少TOP国央企对自身的管理机制是比较自信的，但过于自信反而会“灯下黑”，失去对形势变化的敏锐度和迅速应对的能力。

比如有些房企在成本控制机制十分完善，利润表现一直很不错。但近年来却出现了松懈，对国内外经济形势预判不足，出现了大额的资金成本的浪费，影响了利润表现。

但像TOP房企这些安全垫比较厚的企业，容错率还算比较高。但对于一些本身就处在营收下滑趋势重的国央企，如果还是粗放地去做成本管理，那无异于雪上加霜。

在各房企的半年报中，其实可以发现一些营收与利润增长不明显，但营业成本却大幅上升的国央企，一下子拉低了利润。

这些国央企一边要应对收入的下滑，想办法“开源”就已经焦头烂额了，另一边还要应对销售费用、管理费用的上升，想办法“节流”，接下来真的会比较头疼。

关于这方面，此前小明在一文中曾详细解析过在降本增效方面卓有成效的国央企是怎么做的，都是十分值得借鉴的案例，可以一读。

另外在产品端，也有一些国央企出现了管理上的松懈。个别国企的楼盘，出现了户型设计有缺陷、精装质量不佳等问题，让客户都感到十分意外。

这个问题更加致命，会直接影响市场对于企业的评价，甚至引起维权，在当前的形势中十分敏感。

而出现这些问题的原因是多样的。首先是管理上松懈了，部分国央企面对营收的下滑，经营重心更加关注解决资金和回款问题，在产品的打磨上花的心思明显少了。

其次是控成本控狠了，降本增效无可厚非，但不能以牺牲品质为代价，而是应该围绕招采机制、品控机制去进行改革优化。

此外，非头部的国央企在产品研发体系、标准化落地能力上还不够成熟，尚需时间培育，这也是头部与非头部国央企拉开差距的一个关键，需要国央企持续发力追赶。

除了企业内部的管理机制外，国央企之间最近也出现了内部竞争、同业竞争的问题，需要更长的时间去梳理协调。

未来在央企大集团的内部，如何更好地协调好同业竞争问题，降低内耗、提高效率，也是国央企需要共同考虑的。

总体而言，近几年是地产国央企大发展的绝佳机会。但如果因为内部管理机制跟不上，而制约了国央企加速的脚步，那就实在是有点可惜了。非头部国央企、地方国企，在管理机制优化的路上，还有许多问题亟待解决。

结 语

在这几年的房地产市场中，国央企的角色极其关键，也被赋予了厚望。但今年不少人已经意识到，国央企在逆市之下也并不是绝对安全的。要继续留在牌桌，就需要不断的努力。

当下的房企需要具备对形势的更加敏锐的洞察力与反应速度，哪怕是国央企也绝对不应该松懈或是过于自信，反而应该趁此机会积极变革、完成进化，才能确保不被甩在后面。

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