楼市两件大事

新闻资讯2023-11-21 18:48:23橙橘网

楼市两件大事

文/子木



11月17日,金融监管部门召开了一场大会,涉及各行各业,当晚,官媒通稿下发,总共1321字。

其中376字都在讲房地产。

这在过去的全国性重要金融会议中,很难见到。具体内容为:

1、一视同仁对待所有房企

2、加大保交楼支持

3、积极服务保障性住房等“三大工程”建设

当时没有做解读,是因为这三句话基本是前几次会议的主要议题,只不过又做了重复加强,淡而无味。

没想到,紧接着,20日,会议细节得到二次推进,一方面是金融监管部门准备起草50家房企白名单,另一方面强制提出三个“不低于”。

1、各家银行的房地产贷款增速不低于银行行业平均房地产贷款增速
2、对非国有房企对公贷款增速不低于本行房地产贷款增速
3、对非国有房企个人按揭增速不低于本行按揭增速

这个消息可以说是非常重磅了,相当于上面给房地产行业颁发了“免死金牌”和“尚方宝剑”,强制要求各大银行配合,贷款给所有开发商,而且在全年放贷占比中,一定要占大头。

可谓有史以来头一出。

这个政策,主要是为了教育一些“不听话”的银行。

其实去年11月份,监管部门就出台了“金融16条”,力保地产,然而截止到现在,一年时间了,效果可以说是非常差……

该低迷的继续低迷,该爆雷的持续爆雷。

说白了,银行没有“一视同仁”,或者说,压根就没想过“一视同仁”。

一方面银行们担心如去年一样,房企再一次连环爆雷,贷出的钱打水漂,吃一嘴黑,所以表面上答应给房企贷款,但私底下却只给国有房企贷款。

另一方面还是因为全国房地产行情还没有起来,成交量有限,意味着房企回款较慢,贷出去容易收回来难。

银行们担心是合理的,但是对民营企业有偏见,这违背了改革开放的初衷。

邓老说过,市场是老百姓的。

之所以称之为市场,一定是民营大于国营,才能激发更多的创造力、就业岗位和投资空间。

否则,自己跟自己玩游戏,左手倒右手,还有啥前途呢?

一个地产的朋友说,三年前后,最大的感悟是努力没啥用……生意就是看命和运,2020年那时候想活不能活,现在是想死还不能死。

现实不如剧本,跟玩似的。

不过“尚方宝剑”一出,的确对市场是重大利好,相当于给地产心脏搭了一个起搏器。

已爆雷的各大房企,除了情节恶劣(恒大之类),其他的会慢慢走回市场。

刚刚融创也完成了境内外约900亿的债务重组,债务风险基本解除,接下来会加速恢复正常经营。



无论好坏,房企陆续回归,也意味着之前的烂账有了处理的机会,保交楼才能进入实质性落地的环节。

最重要的是给接下来买期房的人,起码有了确定性的预期,而不是买个房,担惊受怕。

前几天看了一个视频 ,记录了河南一对年轻夫妻的心路历程,摸爬滚打很多年,掏空所有钱买了一套房,几乎每周都去工地,观察着“家”的成长,从一片荒地,慢慢拔地而起。



给了很多人对未来憧憬的信心和美好生活的向往,然而突然间,工地停工了,人也走完了。

才发现楼盘爆雷,婚房变烂尾房,小两口伤心欲绝,去售楼处讨说法,还被保安给打了。



前面是快乐和希望,后面是痛苦和绝望,烂尾前后形成了强烈的对差,这才是时代周转间,每一个普通人的缩影。

2020年,地产行业出现问题的时候,我就写文预言,如果烂尾楼处理不好,将会对新房市场造成沉重的打击,一语成谶,影响到现在。

只希望这场风波能良好的渡过,在新房改来临之前,把之前的烂摊子都收拾结束,给人们多一分安全感。

说起新房改,最近有了大动作。江苏太仓市试点“以旧换新PLUS”版。

意味着人们不用愁二手房卖不出去了,因为国资城投直接下场开始收购二手房了,这可能影响到每个人的买卖房决策。

OK,为什么是以旧换新plus呢?

这还要从年初淄博的“以旧换新”说起,那时候淄博创新,由当地的房地产协会牵头开发商与几家中介合作,让有旧房置换需求的业主,先在指定售楼处签订购房协议,缴纳意向金,同时旧房交给中介挂牌。

只要在90天内卖掉,就可以顺利签订新房购房合同,如果没卖掉,开发商如数退还意向金。

这个政策有一个BUG是,政府只做关系介绍,但不解决任何的卖房问题,国资不下场,基本没啥用。

但这次太仓不一样,卖不掉没关系,国资城投直接收购老破小充当保障房,然后获得国资开发的定向房票,去新盘买房签订新合同。

但也有一定的要求:

1、市内,二手房面积<144㎡
2、只能“以一换一”
3、二手房不得高于新房总价的60%
4、必须产权明晰

说实话这些要求都比较合理,总不能收大平层做保障房,而且一换一,也是为了避免多房人群钻政策空档。

其次很多人担心收购二手房的时候会不会故意压低价格。

我还特意给当地的一个业内朋友打电话,他说完全是按照市场的评估价,也就是最近半年的成交均价做评估。

很多人今年愁得卖不出去房,而且害怕价格卖太低,现在有了全套的解决方案,大家都非常认可。

而且国资城投的房子都比较靠谱,地段也不错,深得当地人口被赞誉。

所以10月份推出的第一批房源100套,短短几天就消化完了,第二批要推出500套,当地人已经开始抢着报名。

第二批次,还增加了新的细则,就是老破小的车位可以等量置换新房的车位,可以说是以真心换真心了。

太仓虽然是一个小城市,但上面代管的是苏州,苏州又是江苏大市,改革开放先锋,所以这一套逻辑,应该是层层下发的,以太仓作为小的试验田,来试行这套方案的合理性。

不夸张地讲,这也许是近10年来最勇敢的创新。

而且,我认为很快会传遍全国各地,因为它解决了一个非常关键的点“流动性”。

今年很多人都想改善换房的,尤其是新房改出台后,老破小被摒弃将慢慢成为共识,但现在的市场环境,根本卖不出去。

对于各地方来说,今年应该都领到了建设保障房的任务,那么从存量房直接转移,完成速度会更快一些。

当然按市场价格收购二手房,又以很便宜的价格卖给别人做保障房,看起来地方亏了不少钱。

但换来的却是盘活新房市场,当新房能顺利出货后,土地的价值也能相应稳住,从而又稳住了地方财政。

长期来看,是实打实三方共赢的局面。

而且一旦链路达成,PSL资金会跟着入场,规模效应会瞬间扩大,前些年,是直接货币化补偿给棚改户买房,而现在,是直接补偿二手房业主买新房,逻辑是一样的。

那么这也预示着,当下着急低价出售二手房的人们,可以再等等政策,周期逆转会很快的。

这个事情我之前也劝过,经济有周期,楼市也有周期,很多人在周期的低谷熬不过,被无良媒体一吓唬,赶紧把房子低价打骨折抛了,几十万瞬间被割掉。

这时候一定要对自己的房子有所了解,如果“质地”还不错,就要稳住心态,熬过寒冬。

那些天天说房地产动不动崩盘的人,其实就是为了流量生意,并不懂我国楼市的根本逻辑。

因为到头来,你会发现,不想让房价跌的人并不是房子的业主,而是地方,是高层,是整个大盘,也是经济运行的基础结构体系。

否则不会给地产商“免死金牌”和“尚方宝剑”,也不会让国资下场收购二手房,也不会出这么多政策强制护盘……

接下来应该还会有一系列的政策出台,多多关注,我会及时帮大家做分析。

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