历时18个月的融创境外债重组于11月20日深夜正式宣告成功,这意味着融创成为首家完成境内外债务重组所有流程的大型房企。
自2021年下半年以来,已有超50家上市房企启动债务重组。从融创本身来说,完成债务重组不仅腾出了化解债务危机彻底走出困境的时间,还降低了45亿美元债务,使得融创在境外公开市场2-3年内无刚性还债压力。
从房产板块来说,11月20日也有消息传出,金融监管部门扩容了房企信贷白名单至50家,但从今年前10个月房企的资金来源看,并没有明显的改善,此番融创重组成功,又将给爆雷中的房企哪些参考?谁能复制?复制需要具备哪些条件?
900亿债务重组
此次融创境外债重组规模约百亿美元,这些现有债务将根据债权人选择,置换为6笔新上市的美元票据、强制可转换债券、可转换债券及融创服务股权,分别对价57亿美元、27.5亿美元、10亿美元、7.75亿美元,完成化债。据融创方面透露,新票据、强制可转换债券、可转换债券3种产品预期11月21日在新交所上市;融创服务股份已转让至计划债权人账下。
据融创此前公告,根据对强制可转换债券及现有融创服务股份的选择结果,预计重组对价向计划债权人的分配为:可转换债券的债权总额约10亿美元,占比9.78%;强制可转换债券的债权总额约27.5亿美元,占比26.88%;融创服务股份的债权总额约7.75亿美元,占比7.58%;新票据债权总额约57.04亿美元,占比55.76%。
今年1月初,融创境内债整体展期成功,共涉及10笔存续的公司债券及供应链ABS,总金额160亿元,加权平均展期期限3.51年。
从首次出现债务违约到境外债重组成功,融创中国用了500余天。随着境内外公开市场债务的全部重组完成,融创整体化解约900亿元人民币的债务风险。
融创中国董事会主席孙宏斌在今年3月的债务重组说明上表示,“重组要快,这是公司恢复的基础;另一个是方案要系统、周全,能支持公司真正恢复过来、走出困境,只有走出来,债务重组才有意义、才能保护所有债权人的最终利益”。
从最终结果来看,此次债务重组能够顺利落地,应是达到了这两点要求。
融创方面告诉北京商报记者,重组方案的实施,削减了融创境外公开市场债务45%左右的规模,化债比例和金额都属于行业最高的。此外,提供了2-3年的前期偿债缓冲期,并带动公司净资产的显著增加。
取信债权人是关键
自2021年下半年以来,已有超50家上市房企启动境外债务重组。融创并非最早出险,但却成为首家完成境内外债务重组所有流程的大型房企。此番融创重组成功,又将给爆雷中的其他房企哪些参考?
易居研究院研究总监严跃进表示,作为头部大型房企,尤其是民营房企,融创率先完成境内外债务重组所有流程,不但具有示范和带动作用,也为其他陷入流动性危机的房企提供了借鉴经验。例如迅速盘活手里项目、重组方案照顾各方利益等,要化“被动”为“主动”。
自债务违约后,孙宏斌和融创中国便开启了“化债”之路,通过资产处置、配股融资等方式筹集资金。此外,融创也与AMC开展合作,融资金额超200亿元,成功盘活上海董家渡、武汉桃花源等核心项目。
而重组方案方面,融创为债权人提供了可转换债券、强制可转换债券、转换为部分融创服务股权、置换新票据等多种选项。“债务重组最重要的是取得债权人的支持,建议其他有流动性压力的房企,制定组合型重组方案,只有满足各方债权人利益,才能尽快实现债务重组。”严跃进称。
一位基金管理人告诉北京商报记者,融创债务重组的成功,也要归功于大股东的亲自“下场”。孙宏斌为了解决债务问题做出了巨大的努力,为债券提供了无限连带责任保证担保。2021年底时,融创曾获孙宏斌4.5亿美元的无息借款支持,如今该笔借款将根据可转换债券相同的条款,同步同价转换为融创中国的股权,4.5亿美元贷款将全部由“债转股”。“控股股东对公司的拯救力度,也极大影响了债权人的信心,取信债权人是关键。”该基金管理人表示。
中指研究院企业研究总监刘水指出,房企化债的核心在于销售,债务重组是以“时间换空间”,对于出险房企而言,获取宝贵时间后,仍需尽快恢复正常经营状态,改善经营现状,回归正轨。
房企化债呈分化态势
最近两年,企业“爆雷”成为房地产行业的热词,进入2023年,一些本以为安全“渡劫”的房企,也走到了悬崖边缘。四大巨头仅剩下万科,国资系也不安全了,行业一哥碧桂园、拥有国资背景的远洋集团相继爆雷……让这个寒冬显得更漫长了。
北京商报记者注意到,一些出险房企或“躺平”或“无能为力”,目前已经退市。据不完全统计,共有新力控股、蓝光发展、中天金融、美好置业、粤泰股份、宋都股份、嘉凯城、泰禾集团、阳光城、天山发展控股10家上市房企退市,退市原因主要包括面值较低以及停牌时间超18个月。
此外,目前仍有祥生控股集团、大发地产等房企处于停牌状态,而中国奥园、旭辉控股集团等皆赶在“大限”之前成功复牌。但成功复牌并不意味着脱险,化债之路任重道远。
11月19日,有市场消息显示,中国奥园债务重组遇阻,其境外债务重组方案于10月底获香港、开曼和BVI法院的受理,但在香港法院的公开受理听证会上,中国平安保险海外(控股)有限公司提出反对意见。
可以看到,出险房企化债进程也呈现分化态势,行业内顺利完成境内外债务重组的房企并不多,除融创之外,仅有富力、华夏幸福等少数房企实现债务重组。
近期政策面上传来利好消息,也让身处寒冬的房地产行业又多了几分希望。
11月20日,据媒体报道,监管机构正在起草一份中资房地产商白名单,可能有50家国有和民营房企会被列入其中,在列的企业将获得包括信贷、债权和股权融资等多方面的支持,这一名单较今年初具有系统重要性优质房企的范围有所扩大。
北京商报记者 王寅浩