内容摘要：《虹桥商务区徐泾南QPP0-0103单元控制性详细规划01街坊局部调整》获批，即永业购物中心等地块土地变性符合“上位规划”，未来保留“商超”功能，南侧部分建筑高度控制在50米，至 2030 年，徐泾镇全域将新增 70 万方保障性租赁住房。
近日，《上海市虹桥商务区徐泾南QPP0-0103单元控制性详细规划01街坊局部调整》公众意见处理建议公示（下文简称“处理建议”）。
永业购物中心与01街坊区位图
徐泾南QPP0-0103单元01街坊位于青浦区徐泾镇沈海高速与沪青平公路交汇处东南，板块上隶属于徐泾镇虹桥主城片区。
该01街坊涉及包括永业购物中心地块等“土地变性”事宜，社会面关注度较高。
在经过两轮公示后，这次终于获得市政府批复。
本次“处理建议”就此前公示过程中市民反映的热点问题进行了汇总反馈，市民问题主要聚集于7个方面：“土地性质改变”的合法性、商业配套方面、交通承载方面、教育资源挤压、南侧居住小区隐私影响、社会资源浪费、开发商欺诈行为。
官方均予以的一一解答。
其中，关于01街坊“土地性质改变”的合法性，官方回复，主要基于虹桥商务区“上位规划”对西虹桥“至2030年，新增70万方保障性租赁住房”的建设要求，开展了本次规划调整。
在今年8月批复的《上海虹桥国际中央商务区国土空间中近期规划》“西虹桥”章节提到：至 2030 年，新增 70 万方保障性租赁住房。（该规划的西虹桥面积为38.8 平方公里，即徐泾镇全域）；
在2020年2月批复的《虹桥主城片区单元规划》中，“西虹桥”章节提到，规划新增住宅总量控制在 163 万平方米，其中动迁安置房 11 万平方米。落实 76万平方米租赁房，可采用多渠道方式予以供应。（该规划的西虹桥面积为19.1 平方公里，范围定义还局限于徐泾镇沈海高速以东）。
也就是说，2020版规划落实76万平方米租赁房区域仅针对徐泾镇虹桥主城片区，即沈海高速以东，而最新批复的2023版规划，70 万方保障性租赁住房规划区域指徐泾镇全域。
所以，这么理解，徐泾镇保障性租赁住房总量其实是相对减量了。
就保障性租赁住房规划，我们再延伸了解一下，最新批复的《上海虹桥国际中央商务区国土空间中近期规划》更多相关内容。在该规划的“住房保障行动”章节提到：
通过完善建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度，为不同人群提供住房产品。新增住房中，中小套型住房占总套数的比例高于 80%。拓展供应渠道，为契合商务区功能特点的就业人群提供公共租赁住房和配建人才公寓，新出让商品住房落实最低 20%的保障性租赁住房配建要求，新增住房中政府、机构和企业持有的租赁性住房比例达到 1/3。
拓展保障性租赁住房筹措渠道，加快保障性租赁住房建设节奏，至 2030 年新增 157 万平方米保障性租赁住房。该规划还提到了至 2030 年，新增约 400 万平方米住宅建筑面积，据此计算，至2030年新增住宅建筑面积中保障性租赁住房的占比高达了39%。
在严格落实新建住房中保障性租赁住房配建要求和保障新增租赁性住房地块建设的基础上，在核心区、北虹桥地区中心、临空经济园等地区探索利用存量商务办公楼宇改建保障性租赁住房，提升地区城市活力；在北虹桥、西虹桥等大型居住社区及其他动迁安置房社区探索通过回租方式筹措保障性租赁住房，盘活存量闲置住房资源，形成稳定房源用于出租；在产业园区鼓励企业利用自有土地配建人才公寓，促进职住平衡。
我们看到，该规划提到了“在核心区、北虹桥地区中心、临空经济园等地区探索利用存量商务办公楼宇改建保障性租赁住房”，这意味着，未来“商办”改建保障性租赁住房的事件还会“上演”，并且是有“上位规划”支持的。
另外，关于01街坊商业配套方面，官方回复，在该区域周边，有已建成的虹桥食尚天地、夏都小镇等商业，同时在规划编制时考虑到居民对于商业配置商超需求的诉求，规划约定配套商业中包含“商超功能”，并调整设置商业、配套设施面积约3万平方米。
也就是说，官方在考虑到居民对于商业配置“商超需求”的诉求后，未来的3万平方米商业设施中将包含“商超功能”。
关于保留“商超功能”，我们此前在报道第二轮公示时专门提到过，与我们报道完全一致。
01街坊控规调整前后对比
另外，针对南侧居住小区隐私问题，官方回复，01-49地块南侧部分建筑高度维持2013年批准的原控规地块高度50米，地块规划建筑高度60米，为上限控制。后续规划实施阶段将依据相关规范，开展建设方案的设计并征求公众意见，建筑物具体位置、形态方案以建设项目规划管理阶段审定的最终方案为准。
也就是说，考虑到南侧小区业主的隐私诉求，01-49地块南侧部分建筑高度限高将维持规划调整前的50米，即2013年批准的原控规建筑高度，最新控规为60米，相比前版规划高出10米（详见附图）。另外，官方还表示未来将开展建设方案设计并届时继续征求公众意见。
本期“处理建议”完整公示如下：
1、关于地块“土地性质改变”的合法合规性问题
居民认为本次规划调整随意将原商办地块调整为保障性租赁房，要求政府进一步说明规划调整的合法合规性，规划调整侵占周边居民的合法权益及基本民生保障诉求。且该区域建设租赁住宅与西虹桥国际住区形象不符，用地性质调整为租赁住宅用地不合理。此外，租赁住宅引入大量流动人口租住，存在安全隐患，且导致周边房价下跌。
处理建议：据国家及市级关于保障性租赁房相关文件要求，为有效缓解新市民、青年人等群体住房困难，需加快发展保障性租赁住房。随着《虹桥主城片区单元规划》、《虹桥国际开放枢纽建设总体方案》和《上海虹桥国际中央商务区国土空间中近期规划》相能获批，对西虹桥区域提出了更高的发展目标和愿景。基于区域发展、品质提升的需求，同时结合上位规划对西虹桥“至2030年，新增70万方保障性租赁住房”的建设要求，开展了本次规划调整。规划编制工作根据法定程序进行，涉及调整内容已在规划公众参与草案中予以表达，并通过公示的方式告知公众。
2、关于商业配套方面
居民认为01街坊周边已有4个大型住宅社区，将在未来两年内陆续建成，然而周边仅永业一家日常购物中心，如果将商业用地更改为租赁住宅用地，导入更多的人口，更加需要商业设施的增加.
处理建议：在该区域周边，有已建成的虹桥食尚天地、夏都小镇等商业，同时在规划编制时考虑到居民对于商业配置商超需求的诉求，规划约定配套商业中包含商超功能，并调整设置商业、配套设施面积约3万平方米。
3、关于交通承载方面
居民认为目前沪青平沿线高峰时段已经拥堵，租赁住宅新增出行需求与周边规划新建商品房、教育医疗设施交通叠加，交通压力将进一步增加.。谢家角路东侧规划有幼儿园和初中各一所，接送需求与项目地块交通存在冲突。
处理建议：根据上海市G15沈海高速（沪青平公路以南段）抬升+扩容项目计划，未来地面路网将进一步提升和贯通，可改善项目周边交通条件。经专业单位进行交通承载力分析，本次规划调整后对各个路段的服务水平影响变化不显著。
4、关于教育资源方面
居民认为徐泾镇现有教育资源已较为紧张，租赁住宅带来的新增人口将加剧教育资源需求。
处理建议：规划编制阶段已开展公共服务设施评估，周边基础教育设施能满足调整后人口的使用需求。
5、对南侧居住小区隐私影响
居民认为现状“家乐福”建筑高度20米，屋顶停车场可以看到灿辉小区屋顶，规划租赁住宅建筑限高60米或50米对小区安全和隐私形成威胁。
处理建议：01-49地块南侧部分建筑高度维持2013年批准的原控规地块高度50米，地块规划建筑高度60米，为上限控制。后续规划实施阶段将依据相关规范，开展建设方案的设计并征求公众意见，建筑物具体位置、形态方案以建设项目规划管理阶段审定的最终方案为准。
6、社会资源浪费问题
居民认为将现状运营成熟的商业设施拆除改建为保障性租赁房，将影响周边居民的生活，且与国家提倡的绿色环保、节能减排不相符，将造成社会资源的浪费。
处理建议：不在本次规划公示意见征询范围内。
7、开发商欺诈问题
周边居民认为在购买项目周边住宅时，开发商宣传周边有永业购物中心，生活便利。购房后发现永业购物中心将调整为保障性租赁房，开发商未向购房者履行披露告知义务，虚假宣传。
处理建议：不在本次规划公示意见征询范围内。
《徐泾南QPP0-0103单元控制性详细规划01街坊局部调整》两轮公示相关报道：
再见，青浦徐泾镇永业购物中心地块将变身为“保障性租赁住房”（首轮公示）
重磅！现永业购物中心所在01街坊“商超”功能将保留（第二轮公示）
本次公众意见处理建议公示原文：
（本文解读仅供参考，一切请以官方公示为准）
资料：青浦区政府网
编辑：大青浦房谈
