楼市转型破局之年——2024房地产能否完成筑底？

新闻资讯2023-11-22 11:39:54橙橘网

11月21日，中指研究院在北京成功举办“2024中国房地产市场趋势及投融资策略闭门研讨会”。

2023年，中国房地产市场仍处于调整阶段，房企经营依然面临挑战。7.24中央政治局会议为楼市定调，一是首提“我国房地产市场供求关系发生重大变化”，二是进一步明确“三大工程”建设，为监管部门及各地优化楼市政策打开了空间。在新形势下，2024年，主流金融机构更加关注行业未来发展趋势以及风险化解情况，房企在积极营销促回款、寻求更多融资机会的同时，也在探索新的发展模式，以期把握新机遇实现更高质量发展。

中指观点

房地产市场趋势及投融资策略闭门研讨会，旨在为更多金融机构及房地产开发企业及时把握、准确预判房地产市场形势，进而科学有效地调整应对策略提供研究支持，同时也为金融机构和房企深化沟通合作提供平台。基于，中指研究院围绕2024中国房地产市场趋势预判、破解房企风险以及探索发展新模式等研究成果进行了分享。

➤房地产市场：中性假设下，2024年全国商品房销售面积下降5%左右，若经济持续恢复、置业意愿改善以及城中村改造如期推进，销售规模或可实现小幅增长

政策端：2023年7.24政治局会议对“房地产市场供求发生重大变化”的判断成为政策转折点，市场过热阶段出台的限制性政策在2024年有望继续优化，以更好地支持合理住房需求释放。预计稳房价、促需求相关举措将进一步落位。另外，“三大工程”建设是明年增量政策重要方向，尤其是超大特大城市城中村改造，将在扩大有效投资、促进需求释放等方面起到积极作用，预计2024年相关配套政策将加快落地。

需求端：当前购房者置业意愿偏弱，居民收入预期尚未恢复、房价下跌预期较强等依然是制约购房需求释放的关键因素。根据中指研究院初步测算，中性情形下，2024年全国商品房销售面积同比降幅或在5%左右。乐观情形下，2024年，宏观经济持续恢复，居民置业意愿有所好转，叠加城中村改造如期推进，全国商品房销售面积或可实现小幅增长，值得关注的是，2024年是超大特大城市城中村改造的启动之年，城中村改造对住房需求的实际拉动或有限，但对预期影响至关重要。悲观情形下，2024年，宏观经济下行压力大，居民收入预期不稳以及房价持续下跌影响下，全国商品房销售面积下降约8.6%。

供给端：开工方面，2024年，新房销售恢复缓慢将一定程度制约新开工修复节奏；另外，近两年土地成交规模大幅缩量、现有库存量较高、企业资金压力仍承压等因素或将继续拖累企业新开工，2024年房企新开工规模同比或继续下行。初步测算，中性情形下，2024年新开工面积同比降幅在10%左右，新开工规模低于9亿平方米。投资方面，一方面，新开工下降、施工过峰等因素或将继续制约建筑工程投资修复，近两年土地成交缩量态势未改，或导致土地购置费进一步下行，另一方面，“保交楼”政策继续发力、购房者对于现房的偏好提升等因素预计将继续对竣工形成一定支撑，进而对房地产投资产生带动作用。中性情形下，2024年房地产开发投资额同比下降约6%。乐观情形下，城中村改造和保障性住房建设发力，房地产开发投资额与2023年基本持平。

➤破解房企风险，探索新发展模式

（1）风险影响：出险房企影响多类关联主体

根据2023年中报数据测算，60多家出险上市房企，合同负债、有息负债占总负债比例均在30%左右，有息负债影响商业金融机构，应付款及票据占比15%左右，主要影响上下游供应商。出险房企对多家供应商欠款额，超过供应商一年的营收水平。

金融监管部门制定白名单加大支持房企融资，包括国企和民企，白名单企业获得在信贷、债权和股权等融资更大力度支持。对于合同负债占比较高的房企，应优先保交付，给予适当资金展期或支持；对于海外债、信用债占比较高的房企，应积极开展债务重整。

（2）探索新发展模式：轻重并举

房地产企业新发展模式可概况为“轻重并举”：重资产业务为住宅开发，轻资产业务包括代建、物业服务、商业运营、长租公寓等方面。

重资产开发业务收入仍为房企主要收入来源，建议金融机构加大与销售拿地情况较好的企业合作。拿地企业数量众多，其中部分头部央企拿地增长显著，同时央国企销售表现较为强劲。

轻资产业务方面，在代建领域，近年地方国资拿地入市率低，金融机构可与代建企业开展三方合作，优选产品力与经营力较强的代建企业。物业管理方面，截至2023年11月20日，物业服务行业共有66家主板上市公司，其中香港主板60家，A股6家。商业管理方面，头部企业可凭借运营管理经验和品牌影响力进行第三方拓展，同时“私募+公募”不动产金融链条逐渐形成也为开发企业提供了多样化的融资渠道。住房租赁方面，地方国企系住房租赁企业管理规模增长明显，金融机构可通过债券、股权和服务等模式参与租赁市场。三大工程方面，定销商品房、商改租等迎来窗口期，城中村改造有望加快推进。

在研究成果汇报的基础上，各方就2024年房地产市场和政策走向、新形势下金融机构与房地产企业的发展新机遇等主要问题进行了深入探讨，主要观点如下：

金融机构主要观点

➤行业判断：当前房地产市场问题的核心是流动性问题

房地产与经济高度相关，与金融也密不可分。当前房地产市场整体预期偏弱，行业仍在筑底，市场问题的核心是流动性问题，一方面，行业融资受限，导致房企流动性承压；另一方面，部分城市住房需求存在透支、居民对房价预期转变、疫情造成的“疤痕效应”等导致购房需求疲软，对行业流动性造成影响。

各类城市中，一二线市场需求透支较少，未来人口聚集、改善需求释放仍对房地产市场形成支撑。

➤市场趋势：2024年市场仍有下行压力，稳定预期是关键

短期市场仍有下行压力，市场恢复依赖于购房者预期能否修复，一二线城市市场有韧性，政策持续发力有望打破僵局。从政策趋势上看，2024年楼市政策依然具备优化空间，如高能级城市降低交易成本，低能级城市通过发放补贴等鼓励购房。另外，明年美元加息周期或将结束，国际环境预计将有所改善；国内来看，近期中央金融工作会议定调后，房地产相关政策亦有望加快落实，促进金融与房地产的良性循环。

➤金融机构投资策略：加大与优质企业、优质项目合作力度，关注城中村改造等新业务机会

围绕监管部门提出的“三个不低于”，国有大行明确表示将坚定不移落实中央要求，对正常经营的房企“不惜贷、抽贷、断贷”，加大信贷投放力度。具体业务方面，多家金融机构强调优选城市、优选项目，加大与优质企业合作力度，其中，央国企实力雄厚且近两年保持拿地力度，存在较大合作空间，关注项目股权投资机会；民企效率优势突出，金融机构表示也将积极开展与稳健民企之间的合作，并加大对项目层面跟踪监控。另外，城中村改造是重要关注方向，持续跟进各地政策执行细则和项目落地进展情况。

房地产企业主要观点

➤市场展望：明年市场有望见底，存在结构性机会

市场走势依靠宏观经济的恢复和居民收入的增长，预期明年这些因素将产生积极作用。但市场存在一定的惯性，总体保持审慎乐观的态度,明年有望市场见底。长期来看，宏观经济向好趋势不变，房地产市场需求仍在。

市场分化显著，存在结构性机会。一是城市间分化，一线城市、核心二线城市及部分前期经历调整和库存去化的城市出现向好的趋势。二是城市内部分化，城市的核心地段去化情况相对较好，非核心区域去化压力加大。

➤投资策略：坚持聚焦一二线核心城市，保持一定拿地规模

整体投资规模集中在核心一二线城市，如主要集中在北京、上海、深圳、杭州、苏州、合肥等少数核心大城市。整体投资力度方面，土地是企业重要的生产资料，房地产企业仍需要保持一定的拿地规模。

➤产品策略：好产品、好服务更加重要，高端改善型产品需求较强

新发展模式影响比较大，未来新房规模增长空间有限。房企不再强力追求规模，利润将更加重要，好产品、好服务非常关键。住房双轨制改革后，对房企产品品质和服务品质的要求将更加突出，好产品、好服务才会有更强竞争力。高端改善型产品更受欢迎，刚需项目去化能力放缓。

➤民企融资：境内融资较为苛刻，希望“第二支箭”继续发力

民营房企融资仍然较为困难。境内融资方面，金融机构对资产质量要求较为苛刻，民营房企获取相关融资较为困难，开发贷的过程监管比以前更加严格。此外，海外债方面，融资窗口基本已经关闭，并且海外债偿还付息压力、短期汇率问题等都加重了房企的成本。

“第二支箭”支持民企融资很重要，希望“第二支箭”继续发力，扩容增量，让更多民营房企受益。

➤业务策略：业务更加聚焦，城中村改造存在机会

业务要更加聚焦。除了聚焦住宅业务，也聚焦服务式公寓、传统产业园区等重要业务，其他非主要业务要减少资源投入。

城中村改造存在机会。目前城中村改造参与方多是地方城投公司和央国企，城中村改造有政策支持，有资金流入及支持，房企参与城中村改造存在诸多机会。

本次会议在分析2023年房地产市场影响因素、预判2024年市场变化趋势及分析企业风险的同时，更加强调了在新形势下房地产行业发展新方向，探讨企业发展新模式和新机遇，实现更高质量发展，为各大投资机构及房地产开发企业投融资提供决策参考。另外，本次会议亦为金融机构与房地产企业搭建了交流平台，进一步促进了双方合作，对行业平稳健康发展将起到积极作用。

报告下载
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“新房改”将至，对楼市影响会有多大？

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中国房地产政策跟踪报告（2023年10月）

https://www.cih-index.com/report/detail/62934.html

➤企业研究

2023年1-10月中国房地产企业销售业绩排行榜

https://www.cih-index.com/report/detail/62875.html