17城掀起取消土拍限价高潮北京、深圳土拍限价悄悄松动

一线城市的楼市变动，一直是市场风向标。

最近，北京、深圳两座城市的住建委忙着辟谣。从北京取消土地限价、到深圳取消商品房限价、再到北京或将在年底前放松部分郊区限购，市场上关于一线楼市松绑的消息层出不穷，却又迅速被有关部门辟谣。

其中，北京辟谣速度最快，从有媒体报道“北京拟取消土地限价”到北京规划和自然资源局公开辟谣，用时仅有2个小时。深圳则在有关消息发酵半日后，被当地住建局回应为：“不实消息”。

那么，为何近期一线城市频传取消限价、限购消息？高层又为何急着辟谣？诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪对搜狐财经指出：“一线城市对于限制性政策的实质松绑短期内可能仍然较为谨慎。因为一线楼市表现对于全国楼市发展具有决定性作用，也被视为楼市的最后一道防线。北京、深圳的顾虑可能主要是集中在限价放开会导致投机炒房客的流入扰乱市场秩序，为实现房地产市场平稳健康发展的目标增加难度。”

不过，从北京、深圳楼市近期动作来看，尽管没有明确取消限价，但已出现松动迹象。

11月16日，深圳挂出的龙华区观澜街道地块没有明确注明商品房最高限售价，而是表明“出让宗地的商品住房销售价格，请意向竞买人咨询深圳市住房和建设局”。

对此，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，“该地块已取消了限价，只不过不是以明确发文的形式，而是只做不说。”

公开资料显示，土地价格、商品房销售价格进行限价是一种行政手段，与限售、限贷、限购一起都是达成“房住不炒”目标主要的政策表达。

比如，限地价的出台背景基于地王频出，土拍市场过热，房价飙升。但当楼市供求关系发生重大变化，土地市场整体延续低温运行，房价上涨动力不足之时，市场上对取消限价令的呼声也越来越高。

“随着房地产市场供求关系发生重大变化，市场规模必然会出现回落，行业已经进入新的发展阶段，市场过热阶段出台的限制性政策仍需要进一步优化调整，以更好地支持合理住房需求释放。稳房价，促需求，来提振消费者信心。” 中指研究院市场研究总监陈文静指出，一方面，要优化限购限贷等政策促进需求释放，通过调整供需关系让房价企稳；另一方面，要调整限价政策，让高端项目恢复市场定价，为市场注入信心。

早在今年9月底，自然资源部已给各省市自然资源主管部门下发文件，内容包含建议取消土地拍卖中的地价限制、建议取消远郊区容积率1.0限制等。

随后，多个城市陆续宣布调整土拍规则，回归价高者得原则。中指研究院统计显示，截至目前，除一线城市外，已有17个城市取消土拍限价，其中不乏成都、杭州、合肥等热点二线城市。

同时，从已落地“价高者得”模式的城市来看，供求关系较好的城市的核心区土地市场热度已经开始回温，比如济南新政后首场土拍出现溢价率53%的地块，相较于21天前周边底价成交的地块，成交楼面价上浮66%，政策效果显著。

反观一线城市，近期除了北京和上海优化“认房不认贷”政策，并没有出台其他楼市相关政策。

事实上，被视为“全国楼市风向标”的一线楼市正在面临下行压力。11月16日，统计局统计数据显示，10月，一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月持平转为下降0.3%，其中北京、广州和深圳环比分别下降0.4%、0.7%和0.5%，上海环比上涨0.2%。

同时，一线传城市二手住宅环比也由上月上涨0.2%转为下降0.8%，其中北京、上海、广州和深圳环比分别下降1.1%、0.8%、0.8%和0.5%。

简言之，除了上海的新房，深圳、广州、北京的新房和二手房价格都在跌。

对此，多名业内人士对搜狐财经指出，10月一线城市新房、二手房价格转降，说明房价出现下行压力，相应的增加了市场对取消限价、刺激楼市的呼声。

“近期住建部部长倪虹在讲话时提到，构建房地产新的发展模式。” 广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析认为，让商品房回归商品属性，更多的是用这种行政、市场的手段去调节，这也是一个不实消息频出的影响因素。

既然一线楼市面临下行压力、房地产政策仍有优化空间，为何有关取消限价的消息屡屡被辟谣？政府为何对“取消土地限价”如此敏感？

诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪对搜狐财经指出，北京、深圳政府辟谣“取消限价”为不实消息，意味着一线城市对于限制性政策的实质松绑短期内可能仍然较为谨慎。

“这种谨慎主要是因为一线城市作为房地产市场的核心区域，其市场表现对于整个楼市的发展具有决定性作用，也被视为楼市的最后一道防线，因此带头复苏很重要。

但是稳定市场健康发展也至关重要，两城的顾虑可能主要是集中在限价放开会导致投机炒房客的流入扰乱市场秩序，为实现房地产市场平稳健康发展的目标增加难度。”关荣雪如是分析。

李宇嘉则认为，对于取消限价本身，可以从不同的角度解读，政府希望新模式下商品回归商品属性，但从媒体角度来讲，会认为放开价格限制就可以随便涨价，这其实与稳定价、稳房价、稳预期的“房住不炒“原则相违背。

上海中原地产市场分析师卢文曦也判断，“年底是关键时间点，政策方面希望以避免波动、以平稳为主。”

此外，业内人士对搜狐财经指出，若放开新房限价，短时间来看对于市场的刺激意义不大。因为近两年，一线城市已有部分新房售价低于限价。

以北京为例，近日，位于北京东五环的绿城沁园推出部分楼层的特价房，价格4.8万/平左右，低于2021年拿地时6.5万/平销售指导价；近期在北京昌平入市的中建昌平国贤府，目前对外报价为5.5万元/平，而其拿地时销售指导价为6万元/平方米。

去年备受市场关注的热点项目华润·北清橡树湾销售指导价6万元/平，但北京住建委官网显示的平均成交价为5.87万元/平。类似的还有海淀永丰海开澐颂、丰台造甲村首开君礼著、丰台新宫建发璟院等。

“从目前市场情况来看，取消限价不见得马上就会涨价。比如新房售价定为15万/平，现在市场上真正能够接受的价格可能就12万，或者12万是卖的比较顺畅，那么放开限价的的意义并不是特别大。” 卢文曦透露，不过长期而言，限价取消最终还是会带动房价上涨涨，但涨幅可能要根据市场环境情况来看。

关荣雪也认为，结合当前市场状态来看的话，预计刺激效果可能不及预期。一方面，当前居民购房需求释放缓慢不仅仅是政策门槛的制约，就业情况改善并不显著等，也是导致住房消费力不足的重要因素。

另一方面，由于当前房产销售回款暂不乐观，房企资金承压，高价拿地现象仍然难以高频再现，因此取消地价上限对拿地积极性的提振作用可能也相对有限。

不过，从近期北京、深圳的楼市动作来看，尽管没有明确取消限价，但已出现限价松解的迹象。

今年9月以来，北京已经放松二手房指导价限制，单价18万元/平方米以下的房源都可以进行展示出售，高价学区房房源明显增多。

此外，北京的销售限价也迎来松动。10月31日，北京丰台郭公庄地块拍卖销售限价，由上一次土拍的销售限价6.7万/平（后来上市的京投臻御府），提升到了9.2万/平，向上提升了37%，且允许浮动8%，最后由中海以54.4亿元、溢价6.67%摘得。

11月16日，深圳公共资源交易公共服务平台挂出龙华、坪山两宗宅地，两宗宅地总起拍价为8.73亿元，挂牌结束时间为12月15日。

其中，龙华区观澜街道地块没有明确注明该地块上修建的商品住房最高限制售价，而是在出让公告第七条标明，“出让宗地的商品住房销售价格，请意向竞买人咨询深圳市住房和建设局”， 一时间被市场解读为深圳土地拍卖取消商品房销售限价。

尽管深圳住建局否认了这种解读，但李宇嘉认为，“该地块已取消了限价，只不过不是以明确发文的形式，而是只做不说。”