太原楼评☞| 业内视角
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导读
当布局供给出租和非流通性刚需领域，房地产金融属性进一步削减！
察势者明，趋势者智，驭势者独步天下！见字如面，大家好，我是太原楼评君！
新兴趋势｜前景分析
保障房不是新事物！只是它未来或将拥有新建房的半壁江山！
商品的市场领域，往往存在着低端、中端、和高端，房地产商品化为主的时代，低端产品基本靠二手房为供应，并无多收新建。住房供应体系最初是有这样的设定：
1994年，《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》指示，房地产开发公司每年的建房总量中，经济适用住房要占 20%以上。十年后，这个比例降低10%以内。
1998年，国务院《关于进一步深化城镇 住房制度改革加快住房建设的通知》：对不同收入家庭实行不同的住房供应。最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房；中低收入家庭购买经济适用住房；其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房。
2003年，国务院印发《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》：建立和完善廉租住房制度，切实保障城镇最低收入家庭基本住房需求。
2007年，国务院印发《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》：加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。
无产权的廉租房、公租房（低收入家庭），有限定产权的经济适用房、限价房（中低收入家庭），由于经适房持有5年后，通过少额补价（土地出让金）可转为普通商品房受欢迎，发展比例较高，也出现部分“钻营”问题，2008年限定套型60㎡以下。
2010年，大力发展公共租赁住房，2014 年，住建部、财政部、发改委联合宣布廉租房与公租房并轨运行。同期另一条线：2014-2017年大规模的棚改和城改开启。
2016年，国办发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》：形成保基本、促公平、可持续的公共租赁住房保障体系。
2020年，十四五规划指出要有效增加保障性住房供给，完善长租房政策，扩大保障性租赁住房供给。
2020年10月中央政治局会议再度提及增加保障性租赁住房和共有产权住房供给。12月中央经济工作会议也指出要高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长租房政策。
2021年国办发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》：新市民、青年人等群体住房困难问题仍然比较突出，需加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。
至此，经过几十年的探索后，保障房基本确立三个构成板块：
——公共租赁住房（公租房）、保障性租赁住房（保租房）、以共有产权房为代表的配售型保障性住房（共产房）共同组成。
NO. 1｜公共租赁住房
公共租赁住房，主要是区别于廉租房。
供应主体为政府或公共机构，通过新建、改建、收购等方式筹集。不归个人所有，以低于市场价或承租者承受起的价格，向城市新就业职工出租（工作群体）！
2020年，太原关于核定“绿景未来城”等八个项目公共租赁住房租金标准的批复。其中八个项目的公租房租金标准：5.9元/㎡·月——11.3元/㎡·月之间。廉租房租金标准0.8元/㎡·月——1.6元/㎡·月之间。
2021年，太原市租赁住房建设投资有限公司按照“点多面广、供需匹配、职住平衡、精准配租”的理念，根据区位、配套设施、租赁需求旺盛程度、未售库存商品房项目分布位置等因素，将6个城区划分为23个片区。
在充分体现片区差异基础之上，通过采购。2021-2022年筹集的租赁住房已达10个，房源有4614套（间）、24.38万㎡，总投资20.14亿元。公开数据如下：
中国铁建青秀嘉苑86套（间）、0.96万㎡，华润昆仑御586套（间）、2.84万㎡，万科蓝湾传奇378套（间）、1.84万㎡，中国铁建花语城90套（间）、0.81万㎡，山投沿湖城1090套（间）、5.46万㎡，吾悦广场288套（间）、1.36万㎡，合生帝景557套（间）、3.67万㎡，靖烨天朗美域912套（间）、3.2万㎡，怡和天润园207套（间）、1.86万㎡，天和福地420套（间）、2.38万㎡。
公共租赁住房有保障性，政策支持性，租赁限期性，群体的广泛性等特点，从具体执行实施来看，公租房的租金和商品房租金的16元/㎡·月对比下，公租房约为5-7折。
NO. 2｜保障性租赁住房
2020年，保障性租赁住房概念提出。
2021年，上海印发《关于本市保障性租赁住房规划土地管理细则》。
2022年，北京印发《北京市保障性租赁住房建设导则(试行)》。
全国，浙江、广州、宁波、武汉各地计划筹集保障性租赁住房细则逐步实施。
其中上海采取公开招拍挂方式新出让商品住房用地，继续配建不少于5%的保障性住房无偿移交政府，主要用作公共租赁住房纳入上海保障性住房体系；继续配建不少于15%的开发企业自持租赁住房，主要用作保障性租赁住房。
在建设规划中租赁住房鼓励围合式布局，应以南北朝向为主，允许布置部分东西朝向住房，提升空间品质，倡导开放式街区理念。户外连廊、底层架空等方式提供活动场地与空间等公共用途的，其建筑面积可不计入容积率。
《北京市保障性租赁住房建设导则(试行)》可营造尺度适宜、功能丰富的活力交往空间，满足不同租住人群需求，为指导停车、配套等难点问题在保障性租赁住房建设中的设计，首次针对宿舍型、公寓型租赁住房明确非机动车停车位配置要求。
《山西省“十四五”城镇住房发展规划》提出我省将进一步完善城镇住房保障体系，重点是扩大保障性租赁住房供给，全省将筹集5.5万套（间）保障性租赁住房，有效缓解太原和大同等人口净流入城市新市民、青年人等群体的住房问题。
太原市是中央财政支持住房租赁市场发展的第二批试点城市，每年可获得中央财政8亿元的专项资金支持。2022年太原市人民政府先后出台了《关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》和《关于印发促进房地产业良性循环和健康发展的若干意见的通知》政策。
NO. 3｜共有产权保障房
共有产权住房为主体的住房保是最新提出的。 这个属于过去经济适用房的优化版，结合了经济适用房和公租房的优点，参考新加坡组屋模式，被称为“新房改”！
它的作用和效果核心看配给的土地位置和建设发展的供应量，如推测的总量为过半新建住房，对于中国的商品房，尤其是刚需市场和商品房租赁市场的冲击极大！
其一是刚需盘——位置不差，功能不低，负担可减轻一半；
其二是租赁房——月供接近商品房租金，成为更好的平替；
关于它的探讨可参考日前的文章，此处不做展开讨论！
房地产新时代到来，未来新房的供应大概率会被保障房替代为绝对主力，只是这个保障房的相关开发过程中，仍有很多问题函待解决，譬如投资回报评价，发展循环可持续性问题，以及相应主体的开发是委托代建形式，还是组建平台公司及其衔接问题。
其次，保障房的大概率是瞄向各地城市的城市更新（老城拆迁）领域，如何改善已经形成的拆迁补偿习惯，以及相关不同属性的用地规划和建筑规范也需要政策支持！
楼评君有幸参与到太原保障房项目的立项发展咨询中，也期待这个赛道能够成为房地产行业发展的潜力区域——以邻（新加坡）为鉴，践行住有所居，完善顶层设计！
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