南都讯 记者王玮 发自北京 11月22日，香港中文大学（深圳）人文社科学院发展与治理教研部主任、校长讲座教授陶然在《财经》年会上建议，应取消一、二线城市所有限购限价政策，政府也应明确宣布现有商品住宅产权70年后免费续期。

香港中文大学（深圳）人文社科学院发展与治理教研部主任、校长讲座教授陶然在《财经》年会上发言。

陶然表示，从2009年开始，中国经济就出现了“增长承压—加杠杆—杠杆上升过快—房地产泡沫加大—以宏观调控及微观干预控制杠杆—增长再度承压—再加杠杆，进一步加大泡沫—再控制”的循环往复。最典型的例子就是政府对房地产行业的高频率、“变脸式”调控。

2009年之后到现在中国城市的房地产价格为何会全面泡沫化？陶然认为，本质上是因为既有发展模式下人民币基础货币超发和政府为刺激增长而不断释放流动性带来的资金大幅涌入地方政府所垄断的住宅用地市场，垄断者必然通过限量、高价供应来最大化收益，结果是大部分国家城市化过程中有50%上下的新增用地用于住宅建设，而中国不超过30%。

最近这一轮楼市寒冬，除了经济周期性因素之外，陶然指出，还有一个重要的背景，就是2020年上半年大规模放水导致房地产泡沫进一步加大后，政府从2020年下半年到2021年对房地产市场调控不断加码，用力过猛，先后推出针对房企的“三道红线”、针对商业银行房地产贷款的“两条红线”、针对土地供应的“两集中供地”等政策。

“受此影响，房企融资渠道全面收缩，不少龙头企业先后陷入流动性危机，房地产市场进入寒冬，其效果基本上相当于政府在吹起泡沫之后再主动刺破房地产泡沫。”陶然说。

陶然认为必须采取关键的措施，首先是要尽快地、全面地在全国所有城市，尤其是一、二线城市全面退出或取消所有房地产市场的限购、限价、限贷政策，同时还要适度放松对房地产商的融资约束。仍然要想办法把相当部分民营地产企业救过来，防止出现重大金融和就业风险，同时城中村、老旧小区改造未来也需要民企参与。“当然，这必须要妥善处理其中可能存在的道德风险问题。”

陶然也表示，政府还应明确宣布，未来相当一段时期（比如20年）之内，中央和地方政府不会出台任何以住宅地产为对象的征收的房地产税政策，中国不适合房地产税。“假定城市户籍家庭90%有一套住房，20%-30%有两套或两套以上住房，现在要采取措施防止两套以上住房持有者抛售，需要明确不收房地产税，有助于缓解抛售房产的局面。”

“政府还应该考虑直接宣布，现有商品住宅产权70年后免费续期，无需再次缴纳出让金。”陶然说。