“杭六条”新政满月,成效几何?

新闻资讯2023-11-23 12:46:00橙橘网

“杭六条”新政满月,成效几何?

10月16日,杭州发布“杭六条”楼市新政,到如今已经过去一个月。

新政实施的一个月里,新房和二手房市场到底产生了什么变化?新政的“药效”是否还能持续?

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“杭六条”核心要点回顾

三季度以来,杭州跟随一线城市加入政策优化行列,接连落地政策组合拳,包括优化“认房不认贷”、“杭六条”、公积金贷款新政等等,其中尤以10月16日出台的“杭六条”最受关注,对市场的影响程度最大。


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“杭六条”新政,主要从限购区域、首付比例、首套房的认定、摇号规则等等方面进行调整。总体来看,缩小限购圈,无限放开限购条件,优化信贷降低购房门槛,直击杭州楼市矛盾根本,解决需求萎缩和市场信心不振的问题,是“杭六条”的核心主题。



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如此大力度的政策终于落地,对杭州楼市的影响无疑是巨大的。在限购条件放宽叠加信贷门槛降低的双重利好下,杭州“房票”池子变大,购房成本降低,将大大利于盘活市场需求,市场预期好转,楼市活跃度也会得到明显提升。


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新房市场:从“沉寂”到“分化”

进入2023年下半年,杭州楼市活力不足,三季度成交量创年内新低,市场亟需宽松政策刺激。10月16日,“杭六条”新政由此重磅出台。具体来看,新政对市场成交的影响体现在三个层面的数据上。

月度成交变化:由于新政出台时间点在下旬,对月度成交层面的影响尚未完全显现。10月楼市成交受国庆假期和亚运会召开双因素影响,成交整体表现一般。


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周度成交变化:新政前四周杭州新房市场周均成交水平为14.1万㎡,剔除国庆影响的第41周和第42周,周均成交规模为19.8万㎡;而新政出台后五周,周均成交规模提升至24.0万㎡,环比↑21%


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新政出台后市场活跃度的好转,主要从第2周开始显现,成交量翻倍增长至38.8万㎡,创下半年周度成交新高。但我们认为这背后最关键的因素是兴耀望阙轩、云启之江、滨运锦上湾、绿城芝澜月华轩等红盘热度推动;第3、4周,红盘上市量大幅缩减,成交规模由此也从高位回落。

日均成交变化:新政后一个月,杭州市区住宅日均成交量达到242套,较新政前一个月的日均163套,环比↑48.5%;剔除国庆假期和亚运会开、闭幕式的影响,新政前一个月日均成交206套,新政后成交规模仍环比↑17.5%。但最新一周(11.13-11.19)新房日均成交下滑明显,仅201套,环比上周↓11.8%,市场回归平淡。


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综合来看,新政对新房市场有一定刺激作用,但是受限于供应结构,成交的改善效果偏弱。由此可见,当下新政对杭州新房市场去化的作用效果,与供应楼盘的优质程度紧密相关,新政效应的持续性仍有待验证。

从摇号市场表现来看,10月开盘47次,吸引了12995组客户参与摇号,环比增长19.0%;平均中签率43.7%,环比降低17.5个百分点。

以新政出台的分界点,新政前一个月,受国庆、亚运会等影响,杭州新开盘44次,开盘房源量为4013套,中签率100%,买方入市情绪低迷;新政出台后,59个项目推出7030套房源,有17879组客户参与登记,平均中签率低至39.03%,整体开盘表现亮眼。


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但需注意的是,新政在刺激部分市场需求的同时,也加剧了市场分化现象。10月在红盘加持下,市场热度较高,但进入11月,随着入市红盘的减少,中签率又继续提升。流摇现象也愈演愈烈,10月流摇率51.1%,环比扩大7.0个百分点,11月甚至高达63.6%,创2023年月度新高。

从新政前后板块市场的变化来看,不同板块市场受新政刺激影响不同。

新政后,不少城市核心或临近核心的外溢板块摇号表现亮眼。江湾新城、良渚新城、艮北新城等板块中签率下降了30%以上,奥体、浦沿、之江、萧山开发区等市场较新政前热度更甚,如之江中签率从27.6%降至11.8%。「杭六条」力度空前的政策利好,使得优质板块发挥了强有力的“虹吸效应”,吸引不少新增“房票” 加入到摇号大军,板块摇号难度明显加大。

而同时义桥、新塘等外围刚需板块,在限购区及非限购区热点板块强大的虹吸效应下,整体去化更为艰难,市场悲观情绪加重

图:新政前后杭州新开盘板块中签率变化图


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图:典型项目新政前后中签率对比


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二手房市场:新政效果立竿见影

在降首付、降利率、非限购区“满二”免征增值税等多项利好政策叠加下,10月杭州二手房市场成交规模大增,全市共成交二手住宅4579套,环比增长62.6%,同比增长73.7%。新政后,二手房成交中有一半左右的客户是在政策前就已经签订意向,政策的宽松落地加速了成交决心,同时因新政解锁了购房资格的客户也开始积极入场看房,共同推动二手房市场呈现稳步复苏的节奏。


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图:杭州与四大一线城市新政前后二手房成交量变化对比


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与其他重点城市对比来看,新政后杭州二手房成交增速明显超过其他重点城市,走出了相对独立行情。8月30日-9月1日,广州、深圳、北京、上海先后全面落地执行首套房“认房不认贷”政策。在新政刺激下,上海、北京、深圳二手房成交量都有不同程度地增长,增幅最高的北京(39.8%),也略低于杭州62.6%的增幅。

从成交数据的变化来看,新政前后的「分水岭」明显。新政发布的前一周,杭州二手房成交量为1238套;10月16日新政一落地,当天日成交提高至198套,新政后第1周成交总量达到了1475套;新政发布的第2、3周,日成交量维持在300套左右,周度成交量维持在2100套以上,这也是今年3月中旬之后,周成交量的「最高值」;后续成交量出现回落现象,但整体规模仍处年度较高水平。

从带看数据来看,新政前二手房的周带看量最高在9万人次左右;新政后,二手房的周带看量最高超12万人次,创年度新高。前期最高峰是在春节后,最高周带看量在9.7万人次。


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随着购房门槛的放开,购房格局略有变化。10月非限购区成交量环比增长29.7%,增幅高于限购区(27.4%),成交比重(53.1%)也高于限购区;

在非限购区内,利好最大的余杭区、萧山区无疑是率先跑起来的一波,成交量高居杭八区TOP2,合计占比超34%,10月成交增幅均在20%以上。临平区二手房成交规模也有近50%的增幅,相对来说,新政对钱塘区二手房市场的刺激有限;

主城四区虽未放开限购,但也放宽了门槛,因此新政后仍带来了不少增量客户。成交绝对值来看,上城区成交排名第三,环比增长21.7%,拱墅区环比增长14.5%,西湖区和滨江区更是环比增长了32.7%和79.8%。


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趋势预判:翘尾可期,但持续性存疑

二手房市场快速响应,带看量、成交量各项数据飙涨,新政效果立竿见影。但是也存在 隐忧:新政带来的应激购买力减少、带看量下降、部分房东涨价,热度持续性堪忧 ;

新房响应速度慢于二手房,且热度更多的停留在部分红盘板块,整体难言实质性回暖。第二周红盘上市叠加新政刺激,成交量短暂增长,优质改善盘摇号热度提升;第三周开始红盘减少,成交规模下降,整体摇号表现归于平淡。 原因分析:1、红盘的供应对新房市场热度的影响作用至关重要;2、“卖旧买新”链条尚在进行,政策孵化及传导需要时间,存在滞后性。


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2023年1-10月中国房地产企业销售业绩排行榜

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最新!2023年10月十大城市二手房房价地图

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➤物业研究

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2023中国物业服务上市公司TOP10研究报告

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