◎ 来源 | 地产密探（ID：real-estate-spy）

这周以来，大家能隐约感觉到，国内房地产市场或将迎来一场180°的大转折。

据报道，金融监管层上周开会，要求各家银行针对房地产贷款做到“三个不低于”，还盛传正在起草一份50家房企白名单，出险民企也能进去。

“三个不低于”，即各家银行自身房地产贷款增速不低于银行行业平均房地产贷款增速，对非国有房企对公贷款增速不低于本行房地产增速，对非国有房企个人按揭增速不低于本行按揭增速。

很明显，这是对各家银行的硬性要求，主动给房地产放贷。

再说具体些，就是硬性向民营房企倾斜，纠正过去大型银行一向偏爱央国企的做法。

深度分析看，民营房企将迎来融资大破冰：

其一，支持民营房企合理融资需求，兑现此前一直高呼的“一视同仁”； 其二，支持民营房企楼盘的按揭贷，从贷款角度助其销售复苏，回笼资金。

大家都很清楚，地产央国企有体制优势，除了绿地等极个别之外，当前多数都过得还不错，反观民营房企，一片哀鸿。

民营房企受制于2020年8月起实施的“三道红线”硬性融资约束后，叠加楼市速冻，旷日持久，初衷本是“去杠杆”操作考虑，却迅速恶化成了一场爆雷大灾难，至今仍在蔓延。

2022年中期房企融资政策松动后，央国企群体最受益，受金融机构风险偏好影响，多数民企仍被晾着，眼睁睁看着被拖死、爆雷，烂尾楼不断增多。

易居研究院曾发过一份《2022年全国烂尾楼研究报告》，全国楼盘烂尾率约3.85%，烂尾面积2.31亿㎡。其中，涉及二线城市116个楼盘烂尾，占比58%；三四线城市79个楼盘，占比40%；一线城市烂尾率也有4%。

大量楼盘烂尾引发诟病，比如痛批房地产预售制，痛批限价，楼盘想降价为啥不让降，甚至说房地产已成经济的拖累。

不过，要理性看待房地产。住建部今年3月曾给过数据，即“房地产相关贷款占银行信贷的40%，房地产相关收入占地方综合财力的50%，居民财富60%在住房上”。

可以说，房地产“牵一发动全身”。

当前两个矛盾似乎较为突出，一边是今年货币超发31万亿元，疑似在金融体系“空转”，实体经济又无信心扩大投融资，另一边是房企严重缺血，销售低迷，融资梗塞，相互叠加影响。

若如此恶化下去，银行坏账可能“只多不少”，金融“灰犀牛”就可能会跑出来，那时问题就更大了。

从这个意义上说，日前召开的中央金融工作会议已强调了，要全面加强金融监管，有效防范化解金融风险，切实提高金融监管有效性。

房地产作为支柱产业，自然是全面加强金融监管的重点。按会议精神，就是要促进金融与房地产良性循环，关键是该从何处抓起，如何抓起。

近期被热议正在酝酿的“三个不低于”，应该说就是切中了当前房地产风险仍在持续蔓延的要害。

有人会说，房地产低迷的症结是企业大量裁员，降薪，收入下降，新出生人口减少，预期悲观，政策失效等，是需求出了问题，房地产过剩了。

今年中期，央行曾说过“房地产市场供求关系已发生深刻变化”。言外之意，楼市总体“供过于求”，要及时优化调整政策。10月以来，一二线城市取消限购如潮水般来袭。

日前，万科掌舵人郁亮以可靠数据批驳了“过剩论”，实为“被平均”，即城市被小镇平均了，大城市被小城市平均了。另外，有些人手上好多套，有些人却买不起房。

当前住房供给，在不同城市，在不同人群之间的确存在结构性失衡问题。通过大量回购现有住房或激活烂尾楼等多种途径发展住房租赁市场，更好地满足刚需、改善需求，都是在为房地产可持续发展寻找良药。

房企作为房地产市场供给的主体，当前问题很大，比如为防风险，保现金流，这两年早就掀起N轮裁员了，上下游的更惨，所以金融端必须发力。

从2022年11月的“金融十六条”，到如今的“三个不低于”，从之前的鼓励支持到当前的硬性要求，房企融资特别是民营房企融资将迎来大转折。

目前，在网上争议最大讨论最激烈的，就是盛传即将出炉的“50家房企白名单”，被视为“免死金牌”。

到底该不该人为划定“安全区”，搞区别对待与特殊优待，哪些应该入围，依据是什么，白名单会不会更新，若会更新，更新周期几何等。

据外媒最新爆料，碧桂园、远洋和金地被列入了房企支持名单，而综合这两天的多方消息，这份白名单的应该会有万科、碧桂园、龙湖、金地、新城、旭辉、远洋。

有评论说，若碧桂园、旭辉这些“出险房企”也能进白名单获得支持，意味着政府对房地产的态度发生了真正的根本性转变。这是一个迟到的利好。

也有观点说，进入白名单的房企受自律和监管双重约束能更好把控风险，也能帮老百姓在鱼目混珠的众多房企中作出更好选择。

也有人认为，救50家房企，那后面的就不救了？没进名单的就该死吗？正确做法是，全面取消各种不合理贷款限制，以其他行业一般公司贷款政策来对待房企。

还有观点指出，保证50家房企的安全并不能解决其他房企暴雷问题，反而可能加重他们的债务负担。只有放开价格限制，让房企降价跑量，才能自救。

从购房角度出发，有网友说，白名单上的出了问题，老百姓找谁？这不就是告诉大家不在名单里的开发商的房子不能买吗？

就个人观点，楼市重大关头，破局总要有侧重点，再搞大水漫灌不现实，如今能将民营房企重点考虑，已是重大突破。

当然，进入白名单的房企特别是民营房企，会比以往更快、更大规模地获得资金支持，解决当前项目开发问题，但抵质押等增信标准会不会降低，有待观察。

那些名单外的房企特别是民营房企，也不意味着就没机会，只要手上项目质地好，再说“三个不低于”也不是只针对名单内的，一是考量跟银行的关系，二是合作，未来名单内的非国资房企仍有补货需求。

编辑：密探君

文章来源：地产密探

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