（图片来源：视觉中国）

经济观察网 记者 田国宝 11月21日，雄安新区萃源路和雁翎大街交汇处，北面是一片数百亩的空地，空地上的挖掘机和建筑材料意味着土地快要动工了。未来，这里将建成一个名为中绿里的综合性项目。

中绿里由3幅土地构成，一幅商办用地将被建成2家酒店及8栋办公楼，两幅住宅用地将建成3497套住宅，成为雄安新区启动区西北居住片区内，继招商公园1872和中交启园之后第三个市场化商品房项目。

开发商中绿雄安投资有限公司（以下简称“中绿雄安”）人士告诉经济观察网，虽然还没有开工，但是已经有三成住宅找到意向买家。买家为从北京疏解到雄安新区的央企二三级子公司。

这种与疏解企业合作定制的开发模式，经中绿雄安推出，很快获得官方的肯定，并以疏解机构职工居住“精准对接”名义进行推广。

一位雄安新区官方人士告诉经济观察网，从北京疏解到雄安的企事业单位，第一批已经落位，搬迁最大阻力不是疏解单位，而是单位职工，“职工最关心的无非是住房、教育和医疗，通过精准对接能部分解决职工对住房的担忧”。

定制化

2022年12月底，中绿雄安以27.37亿元获得3幅土地使用权，总建筑面积88万平方米。其中商业地块位于北侧，建筑面积超过22万平方米；住宅地块位于南侧，由住宅、商业、公建等配套组成，其中住宅地上建筑面积45.9万平方米，有97栋住宅楼共计3497套房源。中绿雄安提供的材料显示，项目有6种户型，面积从90平方米到178平方米不等。

中绿雄安为中国绿发投资集团有限公司（以下简称“中国绿发”）三级子公司，主要负责雄安住宅项目开发和建设。中国绿发为国资委直管央企，由诚通控股持股41.1%，国新控股持股27.8%，国家电网持股26.7%。

据中绿雄安介绍，项目是雄安新区首个产业疏解职工定制化安居项目。项目有700多套房源提供给国网能源互联网产业雄安创新中心项目职工，国网能源互联网产业雄安创新中心项目的项目公司为国网中兴，中国绿发与国网中兴已经于10月12日正式签约。

与普通商品房不同，定制化职工安居房除了达到精装标准外，还需要根据疏解企业要求，配置日常必需的家具、家电等，达到拎包入住的要求。这部分房源将由国网中兴公司一次性购买。

上述中绿雄安人士介绍，雄安新区所有商品房价格按照成本核算，通常在土地、建安、资金、行政管理等综合成本基础上，上浮8%作为开发企业的利润。定制化职工安居房也以类似方式核算价格。

定制化职工安居房销售价格除了获得官方备案外，还需要上报疏解机构总部审批。

具体到中绿里项目，根据双方协商，国网中兴定制化职工安居房售价约为1.8万元/平方米，项目开工时，国网中兴支付40%房款给中绿雄安，项目竣工后付款比例提升至总房款的90%左右。

经济观察网获悉，国网能源互联网产业雄安创新中心项目将于2025年3月建成并投入运营，届时国网将抽调3000多名员工到雄安工作生活，中绿里项目需要在项目投产前交付给国网中兴。

目前中绿雄安有70多名员工，与国网中兴合作建设定制化职工安居房让他们看到这一潜在市场。最近一段时间，他们与多家疏解央企接触，就定制化职工安居房进行沟通，以期消化更多房源。

截至目前，除国网中兴外，中绿雄安还与国能达成500多套定制化职工安居房初步意向。

另外，中化集团与金茂也有意向就定制化房源开发建设采取类似模式。11月初，雄安新区在启动区西北居住片区新推出两幅住宅用地，金茂有意参拍其中1幅宅地，用来落地与中化合作项目。

精准对接

按照雄安新区建设理念，每个片区，通过科学合理规划产业、教育、医疗和居住等城市功能，实现一个步行15分钟的生活圈，所以，雄安新区在土地出让过程中，也多以综合性用地为主，极少有纯粹宅地出让。

国网与中国绿发合作定制化职工安居房始于2022年，当年3月，中国绿发雄安工作组会同国网能源互联网产业雄安创新中心项目指挥部，联合向雄安新区投资促进服务中心申请职住平衡用地，用来解决约3000名疏解职工及雄安供电公司职工居住问题。

根据产业项目位置及区域整体规划，雄安投促中心推荐了启动区滨水商业商务区及周边部分居住用地。此后，中国绿发集团多次考察了意向地块，2022年底，通过招拍挂获取3幅土地。

获取土地后，根据国网中兴实际需求，中绿雄安针对性推出90平方米、110平方米和135平方米三种房源，作为定制化职工安居房。而面向市场的商品房户型则以125平方米、143平方米和178平方米为主。

据中绿雄安介绍，中绿里为中国绿发在雄安的第一个项目，由于建设设计方案及建筑标准等要求较高，拿地后，项目建设方案经过多次修改和调整才成型获得审批通过。方案通过后，中绿雄安开始马不停蹄地预招标，项目计划12月正式动工。

定制化职工安居房在向官方备案过程中，引起了雄安投促中心的兴趣，并作为疏解企事业单位职工居住“精准对接”方案推广给其他疏解企业，“有企业找政府解决职工住房问题，政府的人推荐找我们”，上述中绿雄安人士介绍。

疏解机构搬迁到雄安，可以申请一定面积的职住平衡用地，但多数疏解企业并不具备开发能力，所以对土地兴趣不大，但对具备开发能力的企业来说，这是一个巨大的市场空间。

目前模式有两种，一是由疏解企业拿地，开发企业以代建方身份参与合作开发。由于雄安新区商品房利润有相关核定标准，代建利润往往与直接拿地开发相差不大，所以这一业务对开发企业来说无疑是肥肉。

二是双方合作申请职住平衡用地，由开发企业出资拿地，项目建成后，为疏解企业预留一定房源，用来满足职工居住，剩余房源可以面向市场销售。

目前，第一批疏解企业基本落位，第二批疏解名单也基本确定，相比第一批疏解企业，第二批规模更为庞大。据悉，第三批名单已在启动中。

随着越来越多机构搬迁到雄安，庞大的房地产需求也在逐步形成。

探索

不同于其他城市，雄安新区所有商品房采取现房销售，开发企业前期资金投入较大。中绿里预招标文件显示，住宅部分投资估算约为38亿元，加上商办部分投入，将是一笔不小的投入。

一般住宅项目施工周期至少两年，如果从拿地算起，至少需要三年才能达到销售标准，三年没有资金流入对开发企业的资金实力是个考验。

2023年初，雄安新区第一批市场化商品房陆续上市，包括华望城、招商公园1872、中交启园等项目，但由于距离实际搬迁还有一段时间，职工购房需求并不急迫。

对疏解企业职工来说，买房似乎也并非必选项，由于住房供给相对多元化，大量房源不断入市，租房成本并不高。

上述官方人士表示，对于疏解机构的职工来说，从一个城市搬迁到另一个城市，“肯定会有各种各样的担心，等过来工作、居住一段时间，工作稳定下来了，可能会主动买房，需要一个适应过程”。

雄安新区商品房售价按照成本核定，项目去化周期越长，意味着利润越少，对开发企业来说，如何将庞大的投入快速变现，是不得不面对的一个问题。定制化职工安居房只是探索成果之一。

此外，与疏解企业合作做团购，也是部分雄安住宅项目实现快速去化的方式。以招商公园1872为例，今年开盘前后，与中国星网集团就职工团购房签约，顺利完成去化目标，目前只剩下少量房源在售。

上述雄安官方人士表示，目前处于疏解关键时刻，对开发主体选取格外谨慎。

从雄安新区住宅项目开发主体来看，除了雄安集团及本地遗留项目外，悉数为大型央企，如招商蛇口、中交、中冶、中铁建、中国绿发等，其他主体也有参与，但更多是服务领域，涉及重资产领域较少。

雄安新区的市场化商品房主要分为三类：第一类是一般商品房，符合雄安新区四类购房资格都可以购买，占比大约在四成左右。

第二类是共有产权房，这类住房主要针对特殊人才，前期可以购买80%产权，剩余20%产权政府持有；达到一定年限后，可以按照原始价格向政府购买剩余20%产权，转化为可交易的普通商品房。

第三类是市场化租赁房。几乎所有的商品房项目，都要求配建30%左右的租赁房。这类住房由企业持有，只租不售。

版权声明：以上内容为《经济观察报》社原创作品，版权归《经济观察报》社所有。未经《经济观察报》社授权，严禁转载或镜像，否则将依法追究相关行为主体的法律责任。版权合作请致电：【010-60910566-1260】。

田国宝经济观察报部门主任

不动产开发报道部主任兼高级记者
主要关注房地产、产业园区、双创及物业等领域。擅长深度报道和调查报道。