21世纪经济报道记者 凌晨 西安报道

近日，西安住房公积金管理中心（西安市住房资金管理中心）在人民网领导留言板关于“西安住房房贷商转公”问题的一条回复引发关注。

上述回复中提到：“西安中心将进一步加强政策调研，在确保职工正常提取和贷款所需资金的前提下，视今年贷款投放及资金流动性情况，研究重启‘商转公’业务事宜。”

值得一提的是，今年以来，西北地区多地先后重启“商转公”，包括兰州等省会城市以及咸阳、渭南等陕西省内地市。

而截至目前，西安是西北地区唯一仍然冻结“商转公”的省会城市。在陕西省内10市中，也仅剩西安暂未重启“商转公”政策。

在此背景下，西安会否重启引发诸多讨论。

为了进一步了解情况，21世纪经济报道记者致电西安住房公积金管理中心，工作人员表示：“目前，还没有接收到任何关于西安市重启‘商转公’的消息，同时也并未接收到相关政策调研信息。”

个贷率过高

个贷率即住房公积金个贷率（住房公积金个人住房贷款余额与缴存余额之比）是各地调整“商转公”政策的关键考量要素。

事实上，不同城市对个贷率的预警标准各有定义。

比如今年7月25日，贵阳市住房公积金管理中心发布通知，决定根据个贷率情况对商转公贷款业务实行动态管理。通知要求，当个贷率持续三个月高于95%(含)时，暂停商转公贷款申请预约登记和受理。

同期，湖南省直公积金中心也发布了相关通知，提到当个贷率超85%时，开启商转公业务限流，而高于90%时，暂缓商转公贷款业务预约及受理。

对于何时重启商转公贷款业务，湖南省直公积金中心将标准定为“商转公业务暂缓后，个贷率下降至85%(含)以下并持续6个月”。

此外，包括黑龙江哈尔滨、河南驻马店等多个城市于年内均发布了类似调控政策。

21世纪经济报道记者综合多方调研信息发现，目前各地多以85%或90%为阈值。在当前楼市并不景气的情况下，只有少数热点城市个贷率会超出警戒值。这其中便包括西安。

西安住房公积金管理中心数据显示，今年以来西安市个贷率持续攀升，今年一季度末，个贷率已升至89.1%，而到4月底，个贷率再涨至90.29%。最新数据截至9月底，个贷率已升至92.01%。

“个贷率过高可能有两种原因，其一当地楼市活跃度高，公积金支持个人贷款购房力度大，因此公积金使用较多。其二当地公积金缴存人数较少，同时可能受到政策调整、人口引入等多种因素影响，使用人数激增，造成占比过高。”西安市住建相关人士对21世纪经济报道记者说道。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对21世纪经济报道记者表示：“如果个贷率较低，贷款规模较小，意味成交量也小，反之同理。而当下贷款买房依然占据市场主流，公积金贷款群体主要集中在体制内和企事业单位。热点城市一般公积金商贷组合情况较多，中小城市通过公积金贷款多一些。如果个贷率超过90%，那就处于警戒线，意味着整个公积金池子的水位不足。”

西安短期或难重启“商转公”

短期内，西安或难重启商转公。一方面相较其他城市，西安个贷率已然超出普遍警戒值，公积金池中存量已然不多；另一方面，作为西北首府与陕西省会，西安的个人住房贷款存量巨大，重启“商转公”贷款所需资金缺口较大。

国家金融监督管理总局陕西监管局统计数据显示，西安市个人住房贷款存量较大，截至6月末占全省的69.13%。

“我们前年和去年买房时候前后也看了十几个楼盘，都在西安市城六区。之前能够完全支持公积金贷款的楼盘很少，组合贷还是普遍情况。直到去年市场趋冷后，很多楼盘主动通知支持纯公积金贷款，我们这才顺利申请下来。”西安市民王单（化名）对21世纪经济报道记者说道。

一名链家工作人员对21世纪经济报道记者表示：“今年以来公积金贷款增长很明显。去年市场稍好一点的时候，一些开发商不接受公积金贷款，组合贷办理手续麻烦，而且很多年轻客户公积金余额也没有多少，所以商贷还是多一些。到今年的话，楼盘销售情况也没那么好，只要客户有需求，我们都会尽可能帮助办理。”

公积金使用人数增加，个贷率必然上升。

李宇嘉指出：“个贷率过高，就影响居民正常提取和贷款保障；个贷率过低，公积金资金闲置也会受到诟病。所以相关部门往往会想办法把这部分资金利用起来，包括做保障性住房、开发贷款、提高夫妻双方和个人公积金贷款额度、扩大公积金提取租金的比例以及考虑重启商转公等。”

上述住建人士认为，相对于其他城市，西安楼市依然保持一定的活跃度。在目前的西安个贷率仍持续上涨趋势下，理论上来讲西安并不具备重启“商转公”的基础和条件。当然此前有过高个贷率城市“逆势”重启商转公的案例，若西安要重启“商转公”，由此产生巨大的资金缺口也是首要解决问题。