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太仓“以旧换新”如火如荼
二批次房源已加推
还记得我们前段时间报道的太仓“以旧换新”新政吗？
图源：太仓发布
近期，太仓市城投集团、城发集团两大国资公司又推出商品房“以旧换新”第二批房源，可供置换新房的小区从第一批次的3个直接增加到了8个，共800个名额。
本次二批次推出的房源仍然明确了“建筑面积在144㎡以下”、“以一换一”、“置换总价不得高于所购新房总价的60%”等要求。
此外，本次还完善了车位与车库等置换的方法：“车位或车库与存量商品房在同一产证下，也可用车位或车库等量置换新建商品房项目车位”。
商品房“以旧换新”政策说到底是为了支持改善性购房需求，而且也可以丰富人才公寓和保障房供给种类。
因为购回的旧房改造成人才公寓或者保障房后，房源分布面将更广，可供市民选择的余地也将更多。
太仓的“以旧换新”政策不断完善，对广大置换型改善客户无疑是一大利好。
苏州县级市新政如火如荼，市区购房者也纷纷呼吁，希望尽快执行该政策。
江苏多城市已执行“以旧换新”
苏州正式启动住房换新购
近期，在住建指导，房协主办，广电承办的“家在苏州住房团购走进大院大所专场”活动中，就发布了苏州以旧换新的相关举措。
图源：苏州住建
官方搭建以旧换新购房平台，推出“优先卖”“放心买”“换新购”服务，帮助购房者提前锁定意向新房，同时加速旧房售出。
截至目前，全市共有57个楼盘、7家经纪公司参与到活动中来。
“换新购”举措的核心意义是什么？如何操作？苏州市房地产行业协会相关负责人作出了详细说明。
“换新购”操作流程
步骤一：
达成意向：客户与经纪机构自主沟通并确认住房改善置换需求，签订“优先卖”二手房委托出售协议。
步骤二：
签订协议：房地产开发企业、经纪机构和客户签订“换新购”三方协议。
步骤三：
选定新房：客户选择与房地产经纪机构合作的新房楼盘选定新房，签订“放心买”购房协议，在约定期限内锁定房源，并向房地产开发企业交纳新房意向金。
步骤四：
旧房优先售：房地产经纪机构对客户旧房进行查证、验房、实勘等，在约定销售期限内，整合资源优势，加速推广销售，缩短客户旧房售出周期。
步骤五：
购进新房或退还意向金：经纪机构在约定销售周期内售出旧房的，客户履约完成新房购买手续；经纪机构未在约定销售周期内售出旧房的，开发企业履约退款。
“换新购”举措流程图
实际上，不止苏州与县级市太仓，据不完全统计，今年以来还有淄博、济南、济宁、南京、宁波、连云港、海宁、扬州、徐州、南通等地开启了房产“以旧换新”活动，便利购房者卖旧买新，释放改善性购房需求。
除了太仓这种将本人名下符合条件的普通商品住房按照相应规则出售给指定的国资公司，并购买国资公司指定的新房的国资房企合作模式。
其他大部分城市执行的是购房者与中介、房企三方合作模式：
比如南京在9月推出了“换新购”服务。搭建“换新购”超市，缩短二手房出售和新房购买周期，加快满足居民住房改善需求。
具体流程就是在新房“放心买”认购协议、二手房“优先卖”协议中，约定30-90天时间周期内，开发商为购房者锁定意向房源，中介通过“优先卖”服务，通过线上流量加推、经纪人聚焦推广等方式，缩短二手房售出周期，若二手房在约定时间内售出，则购房者按约定流程办理新房购买手续，若二手房在约定时间内未售出，则开发企业按约定退还新建商品住房认购金，购房者无须承担违约风险。
再比如丽水这种直接给“以旧换新”以补贴的模式：
今年11月初，丽水发文鼓励居民住房“以旧换新”，政策发布之日起至2024年6月30日，市区参与“以旧换新”活动的企业或个人，给予“旧房”交易税费留存地方部分100%补贴，其中，个人购买二手住房的，交易税费补贴与购房补贴就高享受。
政策组合拳对楼市成交作用明显
“以旧换新”进一步促进置换链条
之前我们就一直说，楼市的本质是政策市，楼市的天就是政策。
虽然今年的金九银十苏州楼市整体表现仍未达预期，但政策效应也有了初步显现，9月以来“认房不认贷、120㎡以上限购、二成首付”等政策组合拳对楼市成交量有一定的促进作用。
特别是二手房市场，根据克而瑞苏州统计，9月新政发布近十周以来，除了十月首周受到双节假期影响，苏州市区二手住房网签成绩都较为不错，截至上周（2023.11.13-11.19）二手房周度成交也已经连续5周成交达千套以上。
分析师在姑苏胥江某中介门店探访，工作人员表示新政影响的确是有的，9-10月本来就进入了二手房相对旺季，所以门店来访量比之前有明显提升，到目前人气也还可以。
同时据门店工作人员介绍，受新政利好影响，许多改善需求客户想要置换，于是选择将名下住房挂牌。苏州市区二手房挂牌量也有一定攀升，据克而瑞苏州统计，截至10月，苏州市区二手房挂牌量达约9.9万套。
当然，二手房市场与新房市场是相互影响，目前苏州市面上“卖旧买新”的置换型改善需求丰富，而截止十月苏州市区二手房的成交套数已经达到新房的约1.5倍。
如若能促进这部分潜在的换房群体加速卖掉旧房，从而进行新房的改善置换，整个置换链条加速下，苏州楼市或将会形成二手房与新房两个市场同步互动发展的局面。
购房“以旧换新”的操作，正是畅通一、二手房链条,让有房产的家庭通过换房来提高新房去化，突破居民购房支付能力偏弱的瓶颈。
目前太仓市实行的国资房企合作模式，相比自行置换，直接加速了“以旧换新”的周期。
而其他一些城市实行的购房者-中介-房企三方合作模式，是先引导消费者选购新房，同时，卖出二手房，若最终无法卖出，消费者选购新房也无损失，提高了其卖旧买新的积极性。
同时对开发商来说，这种提前签订新房认购协议的模式，提高了房屋销售的确定性，也有助于降低房企销售压力。
那么，苏州的“以旧换新”模式具体成效将如何？
我们也将会持续跟进，敬请期待。
本文仅为个人观点，不代表所在企业立场，供参考
引用数据及观点请注明来源：克而瑞苏州房产测评（cricfjsz）
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