21世纪经济报道记者肖夏
挂牌四个月后，顺鑫农业的地产业务终于脱手了。
11月24日晚，顺鑫农业（000860.SZ）公告，11月23日收到北京产权交易所出具的《动态报价结果通知书》，截至动态报价结束，北京顺正资产管理有限责任公司（下称顺正资产）成为全资子公司北京顺鑫佳宇房地产开发有限公司（下称顺鑫佳宇）100%股权的受让方，成交价格约人民币22.59亿元。
21世纪经济报道记者注意到，11月23日上午北京产权交易所竞价一栏中顺鑫佳宇的挂牌就已显示成交，在股吧引起了投资者的热烈讨论，有投资者激动地表示“终于利空出尽！”。
不过交易所竞价信息中并未显示成交方，21世纪经济报道记者以投资者身份咨询顺鑫农业时得知，收到交易所报价结果通知书后双方还需要完成产权转让后才会公告。24日晚公告显示，顺鑫农业与顺正资产于当天签署了产权交易合同。正如此前预示的，最终其地产公司股权在多次降价“无人问津”后，由控股股东的关联方出手兜底。
顺鑫佳宇此前已连续亏损了七年，累计亏损超过27亿元。如今连年拖累业绩的资产终于出清，顺鑫农业有机会真正聚焦牛栏山等白酒主业。不过从已有业绩来看，白酒主业今年仍然面临挑战。
多年亏损的地产业务剥离
24日的公告提到，接手顺鑫佳宇股权的顺正资产是由北京顺义区国资委100%控股，而北京顺义区国资委100%持股的北京顺鑫控股集团正是顺鑫农业的实际控制人，持股超37.5%。
从公告来看，剥离地产业务对顺鑫农业报表虽有影响，但好于预期。公告称，经公司财务部门初步核算，截至《产权交易合同》签署日，本次交易预计产生股权处置损益-2.89亿元（不含交易产生的税、费）。本次交易完成后，公司不再持有顺鑫佳宇股权，顺鑫佳宇不再纳入公司合并报表范围，因此年内顺鑫佳宇出售给公司两栋楼宇资产产生的收益，不再进行合并抵消，预计影响公司本年度报告期损益5.75亿元。上述两项合计影响公司本年度报告期损益2.86亿元，实际影响金额以审计机构年度审计确认后的结果为准。
顺鑫佳宇是顺鑫农业的地产业务子公司，在北京、海南、山东、内蒙古多地有地产项目。顺鑫农业2000年代初开始加码地产业务，2006年对顺鑫佳宇进行了增资。
但从2016年开始，顺鑫佳宇因地产下行销售不振、高额负债带来的财务费用以及存货减值等原因连续报出亏损，2022年亏损超过8.4亿元，七年间累计亏损超过27.6亿元，造成上市公司出现了上市25年来的首次亏损。
顺鑫农业2017年、2021年曾两度尝试出售地产业务，均未能成功。2022年首度报亏后，终于在今年初拿出了剥离方案：先优化地产公司的资产负债表，再挂牌出售这块业务。
顺鑫农业先是在4月出资近20亿元从顺鑫佳宇买下了顺鑫国际商务中心两栋楼，后又在5月以顺鑫佳宇所欠的49.74亿元对顺鑫佳宇进行增资，增资资金全部计入资本公积，以“债转股”的方式修复了其资产负债表。
顺鑫佳宇100%股权转让项目从7月中旬开始在北京产权交易所预披露，从8月18日开始正式挂牌转让，初始价格30.98亿元。
在出让之前，顺鑫佳宇及其子企业开发的重点项目包括顺鑫颐和天璟一期、二期、顺鑫国际商务中心、顺鑫寰宇中心、包头顺鑫望潮苑、文昌顺鑫富海家园一期、二期、曲阜顺鑫孔子国际商品交易城等，主要资产即为其所开发项目的存量楼盘及项目储备土地。2022年底，顺鑫佳宇还有土地储备面积59.49万平方米。
不过这些资产并没有吸引到买家，转让价格三度下调，到11月最近一轮下调后出让底价约22.59亿元，达到价格下限。按照挂牌前的公告，经过多轮价格调整仍未能征集到意向受让方，顺鑫控股集团或其指定关联方将以不低于22.5亿元的价格参与此次摘牌。
白酒成绝对主力 今年仍面临挑战
地产业务剥离对顺鑫农业是重大利好。
2022年，顺鑫农业收入超过110亿元，其中牛栏山等白酒品牌带来的收入超过81亿元，而顺鑫佳宇营收仅有不到7亿元，但却带来了8个多亿的亏损。
今年上半年，顺鑫农业收入62.1亿元，其中白酒业务收入45.5亿元，占比超过70%。剥离地产业务后，在顺鑫农业收入中，白酒业务的占比有望进一步提升到75%以上甚至接近80%。
（牛栏山是顺鑫农业最主要业务板块，21世纪经济报道记者摄于10月上海酒博会）
顺鑫农业也在公告中表示，此次交易符合公司聚焦主业发展的战略规划，集中精力做强做大主营业务， 增强公司的可持续经营能力和盈利能力，提升公司价值，维护中小股东利益。
然而值得注意的是，去年营收下滑后，今年顺鑫农业的白酒主业仍然面临着下行压力。半年报显示，上半年顺鑫农业的白酒收入同比下滑了约7.3%，其中中档酒、低档酒收入都同比出现了下滑。仅有50元及以上的高档酒同比大涨近六成，不过高档酒在收入中占比仅有12%左右。
与此同时其销售费用还在大幅增长。上半年顺鑫农业白酒业务促消费超过3亿元，同比增长超过146%，销售费用整体同比增长近40%。
今年线下场景恢复对牛栏山的销售应该是利好。不过有研报指出，顺鑫农业的白酒销售仍与地产产业开工率紧密挂钩。今年前10月，全国房屋新开工面积同比下降超过两成。
牛栏山的几大主力产品中，符合新国标的42.3度牛栏山陈酿（金标）上半年销量同比增长96%，52度500毫升的牛栏山陈酿上半年销量同比增长7%， 500毫升/265毫升的42度牛栏山陈酿以及36度的百年牛栏山上半年收入都同比出现了下滑。
三季报没有分别列出各板块收入，但88亿元的总营收低于去年同期的91亿元。华鑫证券研报认为，三季报业绩不及预期，利润端明显承压。
而合同负债这一指标已经是连续四年下滑。今年三季度末，顺鑫农业的合同负债余额近14.6亿元，比二季度末下降约25%，低于去年同期的近16.5亿元，远低于2021年、2022年同期的近28.3亿元和34.9亿元。
截至11月24日收盘，顺鑫农业股价24.7元，市值183亿元左右，年内股价已经跌去17%。在卸下地产包袱后，如何保持白酒主业的增长，将是顺鑫农业接下来要长期面对的考题。
