广州的旧改，投下一颗重磅炸弹——

《广州市城中村改造条例（草案修改稿·征求意见稿）》，开始公开征求意见。这将是全国首个专门针对城中村改造的地方性法规条例。

虽说只是草案，但接下来广州旧改怎么拆、怎么补偿，从中都能大概了解。

其中最重要的一个新规，只要三分之二以上的村民同意即可启动改造；征地补偿方案同样只需要三分之二以上的村民同意即可通过。

而以前，要求的是80%。

这对于旧改项目的推进，是大大降低了门槛。

实际上，这个同意率的要求，向来是随着旧改政策的松紧而调整。

在几年前，广州旧改的同意率要求就曾经是三分之二。前两年旧改急刹车，才又提升到80%。

要求的降低，意味着更多旧改项目可以甩开膀子冲起来。

今年以来，广州旧改的一大关键词，就是启动和新生。

这段时间动起来的项目就有——

黄埔文冲东旧改换帅，中建二局接手；

黄埔珠江村旧改由中交四航局接手，本周正式动工；

黄埔双沙旧改，迎来中建八局入股，与知识城集团共同操盘；

黄埔水西社区（元贝片）旧改与敏捷集团签约；

海珠赤沙旧改与中铁置业签约；

而这些，可能都还只是前菜。

广州中心区，还有不少重磅级旧改项目，在过去两年陷入停滞或僵局。

如今新规出炉在即，广州旧改形势变天，这些旧改如果真能重新动起来，那对于广州，还有着更重要的意义。

石溪旧改

近年来，海珠西后航道，成为开发商的兵家必争之地，有接班滨江东的势头。

只不过，其中最靓的地段——石溪村，旧改如今还处于焦灼状态。

石溪村，邻近广佛线和在建的地铁10号线石溪站，西南面邻近珠江。

在石溪村两边，如今已有中海观澔府、时代大家、中海映澜台等多个改善、豪宅盘，地价早已经突破5万/㎡。

作为整个片区的C位，石溪旧改的定位和能级，自然很高。

根据规划，整个石溪旧改，总体量284万㎡。

其中，近50%规划为商业、公共配套，包括108万㎡的商业办公，将建成甲级写字楼、地标性星级酒店、高端化购物中心等；此外还有学校、医院、文化宫、体育场等。

石溪旧改规划效果图

可以说，这个旧改已不仅仅是给片区补货那么简单，而是整个海珠西后航道的蜕变，不可或缺的一笔。

在2020年，石溪旧改就与佳红公司签约，背后的大股东，就是佳兆业+红八方。

但此后，随着佳兆业陷入债务危机，石溪旧改也陷入困局。

从去年开始，石溪旧改易主的传闻就从未停过。最有可能接手的，就是越秀。

在7月份，石溪也曾举行一场宣讲会，讨论清退佳红公司，但后面并没有实质进展。据悉，主要是村民的补偿问题还没有谈妥。

虽然处于停滞状态，但海珠对石溪旧改的重视，从未停过。

在今年广州计划推进的127条城中村改造名单中，石溪村就位列其中；在海珠区制定的年度目标上，石溪村的实施方案批复和建设实施也列入重点工作清单。

石溪旧改

今年留下的时间，已经不多了。

新规的落地，或许，就是石溪破僵的曙光。

沙溪旧改

被困于同意率的，还有另一个典范——沙溪旧改。

在番禺，如果要说哪个地段有跟如日中天的万博掰掰手腕的潜质，那或许，就是沙溪。

摊开地图就可以看到，沙溪正扼守番禺进入中心城区的首站，是半个番禺进入天河、海珠的必经之路。18号线也在这里设站，离琶洲仅一站之隔。

这位置，万博都得敬他三分。

早在2019年，上海升龙和广州方圆，过江龙+地头蛇的组合，就正式成为沙溪村旧改项目合作企业。

整个项目改造面积约169公顷，投资额达398亿元，光复建安置的资金就高达198亿元，是番禺最大旧改，也是广州“最贵旧改”。

沙溪旧改规划效果图

对于番禺来说，这个旧改的意义不言而喻。

正由于体量的庞大，这个旧改的推进，自然并非易事

在2020年7月，沙溪旧改方案就得到批复。

但此后3年的时间，项目就在村民的表决同意上，展开了拉锯战。

到今年5月底，沙溪旧改的同意率超60%。离方案生效要求的三年内达到80%，还有距离。

最终，在7月24日，番禺区城市更新局发布了沙溪旧改表决时间延长一年的公告。

这场拉锯战，还将持续。

之所以长达3年时间，都未能顺利表决通过，主要原因，一方面是不少村民对补偿方案不满意。

另一方面是村民对旧改主体的信心不足。毕竟两大开发商都是民企，像升龙这段时间的不少旧改项目，进展也并不如意。

而对于两大开发商来说，这个项目是各自决不能松手的重要资产。而且据官微透露，升龙+方圆，在沙溪旧改的集体物业清租、村民住宅收楼等工作，已投入金额超44亿元。

哪怕还得磨，也必须坚持。

沙溪旧改沙盘

图源：羊城派

如今，延期一年的沙溪旧改，等来了同意率要求的下调。

不知这个契机，是不是终究还是来晚了一点。

吉山旧改

最近，广州市规划和自然资源局天河区分局的一则新闻，挺有意思。

里面提到，要“积极推进吉山村城市更新单元详细规划编制及报审工作”。

吉山旧改，久违地，又被提到了。

吉山村，位于天河东，邻近珠江花城和华润置地·天河润府，在近两年的楼市上炙手可热。

是天河区首个公开引入合作企业的项目，总用地为135公顷，项目总投资约206亿元，由富力和合景联手，成为吉山旧改的合作企业。

不过，此后由于开发商问题，吉山旧改陷入停滞。

去年3月份，刚开放1个月的吉山更新改造服务中心，宣布暂停对外开放，此后一度变成了餐饮店，后面又被直接推平，享年不到一岁。

但即便命运波折，吉山旧改的地段，实在太靓了。

作为天河区近年来难得新批复的旧改，吉山村所在的天河智谷片区，东接黄埔，南邻金融城，是如今天河重点打造的片区。

其周边，一路之隔是牛奶厂板块，邻居都是如今天河楼市上风头正盛的几大热盘。

与项目紧邻的吉山仓二期地块，以及直线距离不到2公里的世界大观二期地块，都出现在广州下一批次出让名单。而且解开了限地价紧箍咒，有可能拍出比较惊人的价格。

吉山旧改的推进，能让天河东的城市界面进一步蜕变，这么大体量的项目，也能给片区的配套带来很好的补充。

如今据传，城投已经准备接手吉山旧改。

这个地段的旧改，相信天河是不容许他长时间停滞的。从近来的新闻来看，吉山旧改的重启，相信不远了。

今年以来广州推出不少旧改新政，很大部分，是为了陷入停滞的存量旧改重启。

比起新批的旧改，这些项目无疑更为迫切。

只不过，同意率要求，从80%下调到三分之二，对村民来说，到底意味着什么，还需要时间来检验。

这一轮轰轰烈烈的旧改浪潮，大家都或多或少会被裹挟于其中。

风起来了，各位做好准备了吗？

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