本文转自：中国城市报
坚持统筹兼顾加快构建房地产发展新模式
——访成都市城市建设发展研究院副院长冯波
■中国城市报记者郑新钰
《 中国城市报 》（ 2023年11月27日 第 11 版）
2021年12月，中央经济工作会议首次提出房地产业要“探索新的发展模式”。近日，住房城乡建设部党组书记、部长倪虹在接受媒体采访时表示，构建房地产发展新模式，是破解房地产发展难题、促进房地产市场平稳健康发展的治本之策。
如何理解房地产发展新模式的内涵？新模式需具备哪些关键要素和特点？行业在高速增长阶段结束之后，后续机会在哪里？本期，中国城市报记者采访到成都市城市建设发展研究院副院长冯波，就此谈了他的见解。
房地产业新发展路径仍在探索
中国城市报：您如何理解房地产行业发展新模式的内涵？
冯波：在新发展阶段，加快构建房地产发展新模式，促进房地产稳定健康发展，对社会稳定和经济高质量发展具有重要意义。但是，房地产发展新模式仍没有清晰的概念与界定，发展路径还在探索。
党的二十大报告明确指出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。这为推进房地产高质量发展擘画了宏伟蓝图、提供了根本遵循，也为构建发展新模式指明了方向。
2021年12月，中央经济工作会议首次提出房地产业要“探索新的发展模式”。2023年7月24日，中央政治局会议提出，要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。
从发展路径和发展目标来看，新时期房地产发展新模式，应是符合中国国情，以多元化需求牵引供给、高品质供给创造需求，推动房地产市场实现更高水平动态平衡、高质量发展，持续满足人民美好生活需要的发展模式。
不是对其他模式的照搬照抄而是重新整合优化资源配置
中国城市报：房地产一手牵着国计民生，一手牵着经济发展。在实现中国式现代化的进程中，房地产发展新模式需具备哪些特征？
冯波：首先，发展新模式应具有鲜明的中国特质。房地产要逐步实现大规模人口“居者有其屋”，同时也要在住房商品属性中推进“共同富裕”；要满足居住、生活、工作等物质方面的需要，也要满足服务好、品质高、环境优的精神需要；要大规模建设，也要顺应自然不能盲目开发。
其次，发展新模式应注重资源高效配置。新模式，不是对香港住房商品化模式的简单修正，也不是对新加坡政府大规模保障的照搬照抄，是充分考虑人民需要、市场稳定、行业发展、财政负担，对过去房地产领域资源配置的优化和重新整合。
一方面要加大保障性住房建设和供给，让工薪收入群体逐步实现居者有其屋；另一方面让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求。努力形成政府作用和市场作用的有机统一、互相补充、互相协调、互相促进的格局。
再次，发展新模式应遵循市场发展客观规律。要适应人民群众对美好居住条件持续需求的新形势，搞好统筹扩大内需和深化供给侧结构性改革，兼顾住房的民生属性和商品属性，更好满足刚性改善性住房需求和投资消费需要。
最后，发展新模式的出发点和落脚点是“以人民为中心”。要以更大力度补齐短板改善民生、以更实在的措施解决好与人民群众切身利益相关的现实问题，在住有所居、住有宜居等民生保障目标上持续用力，不断把人民对美好生活的向往变为现实。
坚持统筹兼顾促进房地产市场平稳发展
中国城市报：面对经济周期和市场波动，如何促进房地产市场的稳定和可持续发展？
冯波：发展是解决我国一切问题的基础和关键。新阶段，面临新的发展格局，要以更大力度的改革和更高质量的发展来解决发展中的问题。
第一，统筹“市场+保障”。一是加大保障性住房建设和供给，通过配售型保障性住房和租赁型保障性住房，让工薪收入群体逐步实现居者有其屋，消除买不起商品住房的焦虑；二是让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求。
第二，统筹“租赁+销售”。一是补齐租赁短板，规范发展住房租赁市场，大力发展长租房，逐步推进租购住房在享受公共服务上具有同等权利；二是进一步优化和完善房地产销售相关制度，健全房地产企业主体监管制度和资金监管机制，加快现房销售试点，逐步推动预售向现房销售过渡；三是有效防范化解房地产市场风险，加大房地产领域整治，营造良好的租赁和购买住房消费环境。
第三，统筹“存量+增量”。一是进一步健全住房专项维修金制度，保障资金规范安全使用，提升资金使用效率，研究建立房屋体检、养老、保险三项制度，为房屋提供全生命周期安全保障；二是提升闲置和低效利用房屋资产管理水平，加大金融、财政、税收支持力度，支持盘活闲置房屋改建改造用于保障性住房和公共服务用房；三是完善存量房交易制度，加强存量房交易资金监管，建立健全存量房交易监管平台，实行交易全流程封闭式监管，规范中介行业发展；四是坚持“好房子”标准，通过增量新建方式，提供户型更好、功能更全、配套更齐、服务更优的高品质住房。
第四，统筹“人+房+地+钱”。一是根据住房现状和人口变化情况，摸清市场需求底数，科学编制房地产市场发展规划，合理确定住房供应规模和类型；二是根据住房供应规模和类型，编制土地用地计划，明确用地类型、供地节奏、投放区域等；三是根据房地产融资规模和市场供求情况，完善房地产金融宏观审慎管理，合理安排房地产融资，更好支持刚性和改善性住房需求。
第五，统筹“保障房+城中村+平急两用”。一是城中村改造要结合好保障性住房规划建设，拆除新建和整治改造中，合理布局和安排保障性住房和平急两用公共基础设施建设；二是城中村改造安置，可通过保障性住房就地解决；三是根据城市规划，结合城市更新，合理安排城中村改造规模和边界。
