开栏语

关注文玩话题的朋友一定听说过盘串儿、盘核桃、盘葫芦...所谓的“盘”就是耐心、仔细、不断地打磨，使得文玩产品的光泽、色泽变得更加明艳油润，仿佛被赋予了生命。但，你听说过“盘”企业的吗？没错，人民法院就有这项“盘活”破产企业的技术！联合地方政府，调动债权人、管理人、债务人等各方力量，激发有限经济要素的最大效益能力，以能动司法助力危困民企重整重生。

本栏目，聚焦辖区内重整成功的地方房地产企业、重点企业、上市企业、退市企业典型案例，拆解分析重整流程，总结提炼经验做法，并附上全流程履职分工图表，以供有关部门和其他危困企业参考借鉴。为进一步激活释放民营经济发展动力、共同营造市场化、法治化营商环境，贡献法治力量。

房地产企业破产盘活的

“平顶山式探索”

近年来，房地产业矛盾不断累积，融资难度加剧，联保风险蔓延，民间借贷浮现，部分房企出现经营困境，甚至导致楼盘烂尾，“问题楼盘”逐渐成为影响金融安全、经济发展和社会稳定的重大隐患，房企破产案件也随之大幅攀升。

房企破产重整涉及面广、法律关系繁杂、处置结果紧密关乎民生，要想化解矛盾、冲破困局实可谓困难重重！需要我们创新问题处理思路，探索矛盾解决路径。为进一步提升困境房企重整成功率，平顶山中院以“瑞邦·芙蓉苑”项目为例，对房企破产案件的审理情况进行了梳理，剖析了房企破产重整过程中遇到的瓶颈障碍，并创新提出了有效盘活的路径。

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一、困境房企破产重整的流程简介

（重整大事记图表）

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破产前端服务阶段

“瑞邦公司”成立于2006年，注册资本3500万元，主要经营范围为房地产开发、商品房销售、房屋租赁。自2015年起，瑞邦公司因资金短缺导致房地产项目“瑞邦·芙蓉苑”停工，引发大量诉讼，被平顶山市政府纳入重点“问题楼盘”处置化解台账。根据市委市政府工作部署，平顶山中院依托府院联动机制，主动对接“问题楼盘”责任单位，为困境企业及相关主体提供法律咨询、状况识别和程序指引等服务。

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预重整阶段

平顶山中院就如何更好更快挽救企业，以座谈会、听证会等方式积极征求行业专家、政府专班、债权人等各方意见，走访调研所涉“问题楼盘”状况，探索适用预重整制度。

什么是“预重整”？简单说，就是债务人与债权人、投资人等利害关系人就重组事宜充分协商、合理安排，并推动重整程序的依法确认，以实现案外重组与庭内重整制度有效衔接的一种企业挽救模式。在进入重整程序前，法院一方面主动加强与政府各部门的协调联动，按照省、市“问题楼盘”处置化解的相关政策对项目予以帮扶和支持；另一方面指导债务人以调查问卷等方式征求债权人对公司重整的相关意见，并与意向投资人谈判，形成投资及利润分配的初步方案。

2019年11月，辖区政府成立瑞邦公司“问题楼盘”处置化解工作专班，正式启动预重整，公开招募中介机构提前介入，法院进行全程业务指导。经过府院全力协同推进，债权申报审核、资产负债审计、评估、重整价值识别、预重整方案提出与表决等必要环节均完成后，预重整顺利结束。

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重整阶段

2020年3月，债权人正式提出对瑞邦公司破产重整申请，平顶山中院于2020年4月裁定受理，案件由预重整转入重整。经审查，瑞邦公司资产预估值1588余万元，确认债权7337.25万元，债权人84人，资产负债率462%，“瑞邦•芙蓉苑”项目规划总建筑面积14696.54㎡，项目建设手续不全，仅有国有土地使用证。

8月26日，瑞邦公司召开第三次债权人会议，各表决组均高票通过了重整计划草案。8月31日，平顶山中院裁定批准瑞邦公司重整计划，终止瑞邦公司重整程序。

该案自立案受理至重整成功用时145天，债权清偿率高达76.65%，化解债务7337.25万元，化解执行案件17件。截至目前，项目建设均已完工，五证全部办理齐全，预计一个月内向购房户完成交付。

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二、房企破产重整，究竟难在哪儿？

1.“谈破色变”，各方主体对破产不熟悉，沟通协调难。房地产企业破产案件通常会涉及到拆迁户、购房户、施工单位、农民工、银行等主体，不同利益群体之间的利益诉求呈现出差异化乃至冲突化的特征。一方面，房地产企业缺乏通过重整、和解和破产清算程序，实现保护挽救企业以及债权债务清理的意识，导致逐步陷入债务泥潭。另一方面，购房户、债权人等众多群体认为破产就会导致利益受损，“不愿破”现象普遍，各方不能及时采取有效措施，往往丧失企业救治最佳时机。

2.“负债累累”，资产负债结构不合理，资金平衡难。很多房地产企业在行业顺周期时盲目扩张，债台高筑，在行业逆周期时销售收缩，企业现金流跟不上，尤其是中小民营房企融资形势更加严峻，资金链断裂是导致房地产企业崩盘的直接原因。房地产企业一旦因资金链断裂陷入债务危机，往往面临众多诉讼和执行案件，形成恶性循环，企业的银行账户被冻结，土地、在建工程、房屋等资产被查封，更加难以通过自身融资获得后续建设资金。

3.“难为无米之炊”，投资人招募渠道不畅通，融资续建难。因房地产调控政策持续收紧，房地产后续投资人对楼盘建成后市场销售的情绪消极，“问题楼盘”房地产企业金融信用丧失，导致融资困难，招募投资人进程缓慢。很多“问题楼盘”进入程序后迟迟招募不到投资人，甚至出现“无人报名”的情况。缺乏真正的投资人和有效的资金来源，已成为推进化解疑难复杂问题楼盘的重大障碍。

4.“无力自救”，破产企业管理不规范，计划执行难。企业破产法规定重整计划的执行主体为债务人，但一方面，困境房地产企业一旦因资金链断裂陷入债务危机，公司法定代表人被列入失信名单，员工不断流失，基本上已失去了开发、销售、日常管理等正常经营空间和自救能力；另一方面，债权人对原企业基本失去信心，对企业的不信任被无限放大，如由债务人企业执行，可能引发双方之间的冲突，导致重整计划执行出现障碍。

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三、对症下药，创新模式，拓展重整路径

1.“充分沟通，消除疑虑”，破解各方沟通互信难题。针对债务人、购房人、金融机构等对破产重整存在疑虑的情况，推行全流程协商式预重整，建立申请前综合协商、申请后辅助机构选定协商和预重整期间关键事项协商三项机制，充分发挥府院联动机制作用，法院和政府工作专班先后组织召开30多次听证会、座谈会和研讨会，充分征求各方意见，有效增强各方互信，凝聚各方共识，显著降低破产重整的时间成本和沟通成本。

2.“府院协同，有序清偿”，破解资产流失难题。预重整程序中，如何保障债务人的资产安全，避免提前处置或个别清偿影响资产价值最大化，是各方参与人重点关注的难点问题。面对困境房企诉讼执行案件交织、企业资产冻结流失、债权人对企业经营信心不足等多重障碍，法院探索建立预重整资产保障机制，统筹破产、执行衔接，对破产受理前已被采取查封、将要处置财产，在预重整期间积极与权利人、查封法院进行沟通协调，尽量保持资产的完整性，争取财产处置权，保障重整程序的顺利推进。充分发挥府院联动机制作用，将发现的涉嫌挪用资金的情况反馈给所在地公安机关，合力追缴财产，根据行为性质依法采取不同的司法措施，有效保障债权人合法权益。

3.“续建资金，后进先出”，破解复工续建资金难题。针对项目因资金链断裂导致烂尾，但资产比较优质、销售价值较高的特点，对续建资金适用“后进先出”的投融资模式，充分保障续建主体的投资成本快速收回。在预重整阶段，由项目专班根据前期清产核资、续建成本测算结果，指导管理人招募适合的施工方提前垫资建设，使问题楼盘在破产重整受理前实现债权债务明晰，成本前后分离，全面复工续建。

4.“群策群力，合力推进”，破解重整计划执行难题。为解决债务人单一执行模式存在的自主管理和运营能力欠缺、债权人难以建立信任、重整计划难以推动等问题，在全省率先创设管理委员会执行模式。由政府工作专班牵头负责，吸纳债权人代表、投资人等成立管理委员会，作为重整计划执行事项的决策机构，并由债权人会议、债务人委托管理委员会负责具体执行事宜，代替原企业决策执行，负责寻找项目融资、协助工程续建、做好偿债分配、配合处理维稳等具体事宜。有效提升各方配合重整计划表决和执行的意愿，推动重整计划快速顺利执行。

“法治是最好的营商环境”。瑞邦公司破产重整案系平顶山中院成功办结的涉“问题楼盘”案件，人民法院通过充分发挥破产重整救治功能，创新适用预重整机制，以债务人与债权人协商作为推动预重整工作的主导力量，带动公司旗下“问题楼盘”起死回生，实现楼盘项目续工续建，有效盘活了企业资产，保障了购房业主等各债权人的合法权益，维护了社会的和谐稳定，体现了人民法院服务社会发展大局、践行司法为民的责任担当。在当前“问题楼盘”处置化解全力攻坚阶段，具有一定的示范意义。

来 源：平顶山中院

审 核：李会军

编 辑：赵鹏博、张盼盼