深度研究丨溢价超10%地块成交不足两成，房企投资偏好“抗风险、重去化”

新闻资讯2023-11-27 18:50:35橙橘网

2021年第二轮集中供地以来，土地市场热度一路走低。

即便如此，在部分城市仍有高溢价、封顶成交的地块产生，当前房企投资陷入越不拿地越难卖的困局。市场行情下滑、销售的萎靡，企业投资聚焦在核心城市核心地段的地块。

CRIC通过梳理2021年以来全国300城土地成交情况，其中溢价率＞10%地块成交占比逐年下滑，近三年比例不足两成，反观核心城市2023年溢价高于10%成交比例创三年新高，呈现边际改善。

实际上，企业愿意为土地付出高溢价的意愿在减弱，且分化及其明显，城市能级上首选一二线核心城市，市区地块、高性价比地块、配套完善且总价较低的地块更受到企业的青睐。

集中供地之后，市场冷热分化显著，各能级城市“抢地”情况均大幅减少，房企投资越发谨慎和理性。

CRIC数据显示，2022年全国300城土地成交溢价率超过10%的土地占比仅为14%，为近7年低点，甚至回到2016年之前。

2023年一二线热度略有好转，溢价地块比例创三年新高，为19%，溢价拿地占比恢复到2021年水平。三四线城市几乎无人问津，溢价地块金额占比较2021年下降20个百分点，充分反映了当前房企聚焦核心一二线的投资思路。

1、2023年溢价率高于10%地块占比为19%，恢复至2021年水平

过去五年，含宅地块中高溢价地块占比经历了三年行业上行周期后快速回落，至2022年降至低点。

2016年-2018年在去库存、棚改货币化安置的推动下，行业迎来以三四线为主的普涨周期，土地市场也水涨船高，不仅核心城市频刷地王，三四线高价地也层出不穷，2017年溢价率高于10%的土地幅数占全国300城比例接近30%，2019年、2020年则惯性维持25%左右。

2021年三道红线的出台是分水岭。房企生存环境恶化、拿地意愿大幅下滑，溢价地块占比快速下降。尤其是双集中供地出台后，溢价地块占比由2021年的19%降至2022年的14%。2023年情况则略有好转，溢价拿地占比恢复到2021年水平，为19%。

2、优质地块供应增多，核心城市热度回归

在溢价率超过10%的地块中，集中供地的22城占比近三年分别为12%、7%、12%。2023年在优质地块供应增多、供应采取小量、多频之下，核心城市热度逐步回归。

绝对量来看，一线城市相对稳定，溢价超过10%的土地的成交面积近两年稳定在350万平方米-400万平方米之间，较2021年腰斩，但2023年较2022年上涨9%。

二三线城市跌幅更大，其中2023年二线城市溢价超过10%的土地成交面积1904万平方米，较2021年下降79%，三四线在2023年几乎是无人问津，溢价超10%土地成交面积较2021年下降84%。

从土地成交金额来看，各线城市虽整体均呈现热度骤降，但在2023年，一线、二线溢价超10%地块总金额却出现边际改善和企稳，仅三四线同比仍下跌45%。

2021年推行的双集中供地是近三年土地市场的转折点。

CRIC数据显示，2021年溢价率大于10%地块幅数、建面、金额均为三年最高，2022年降至谷底后2023年有所回暖。以成交金额为例，2021年22城溢价率大于10%地块共成交9660亿元，2021年、2023年则不足4500亿，分别较2021年下降60%和56%。

尽管绝对量上2021年为近三年新高，但从溢价率大于10%地块占比来看，在经历了2022年的冰点后，2023年在核心城市优质地块带动下，占比显著回升，并好于2021年。

CRIC数据显示，2023年溢价率大于10%地块幅数、建面、金额占比为别为25%、26%和41%，较2022年增长14、14和21个百分点，并创下近三年新高。

集中供地22城中各城市之间差异十分显著。

深圳、杭州、厦门等6城近三年溢价大于10%地块成交比例超过30%，深圳供地稀缺，占比高达62%，遥遥领先其他城市。其中，长三角城市诸如杭州、合肥、宁波、南京、苏州等占比均在20%以上，也显示出在市场下行阶段，房企投资更偏好长三角核心城市。

此外，中西部、环渤海的部分城市长沙、郑州、济南、青岛、长春等过去三年土地市场热度是始终低位，近三年溢价大于10%地块成交比例不足10%。

核心城市越贵的地越优质，更受房企青睐。这些地块抗风险能力高、去化风险小。近三年溢价大于10%成交地块总价最高的以一线城市和长三角二线为主。

地块的成交热度与其自身的条件关系最为密切，尤其在市场整体热度下行、房企拿地日趋谨慎的环境下，自身素质优越的地块方能维持对房企的吸引力。

聚焦重点22个核心城市的高溢价地块来看，近三年成交高溢价地块共有49%位于市区、51%位于郊区。

分年度来看，2021年市区地块占比为42%，但2022年和2023年市区地块占比上升至58%和57%，可见近两年房企投资持续收紧、聚焦的环境下，郊区地块高溢价成交的难度增加，企业更偏好抗风险能力更强的核心区域。

苏州是高溢价地块市区占比最高的城市，近三年苏州共有46宗地块溢价率超过10%。此外广州、福州、成都也有超过70%的高溢价地块位于市区。

也有部分城市高溢价地块多分布于郊区，例如宁波、天津和上海近3年成交地块中，仅有不到20%位于市区，而超过80%位于郊区。这种现象与城市的发展阶段、土地供应等原因都息息相关。以上海为例，近3年共成交59宗高溢价地块，其中仅有9宗位于市区，另外50宗都位于郊区范围。

造成这个现象的原因主要有两个：一是上海作为全国发展程度最高的城市之一，其市区范围内的土地资源本来就相对稀缺，拆迁工作也面临更高的难度；二是随着上海城市范围的扩张，郊区的配套水平得到大幅提升，郊区地块的素质也非常高。

周边配套设施是地块自身素质的另外一个重要体现。周边配套成熟、完整的地块更具备快速去化、盈利的能力，因此也更容易引发房企的激烈竞拍，高溢价成交。

22城近三年成交的高溢价地块中，有82%的地块周边有学校，77%的地块周边有政府单位，44%地块附近有地铁站，38%有三甲医院或综合医院，32%地块周边有星巴克等较有代表性的餐饮服务机构。总体来看，学校是地块附近最为重要的配套。

在溢价成交的地块中，大部分都是可售比例超过80%的纯住宅用地或商住用地，但也有小部分地块可售住宅比例低于30%，却依然以较高的溢价率成交。

据CRIC整理，近三年内高溢价成交的地块中，可售住宅比例低于30%的有39宗，主要以安置房用地和租赁用地为主，此外商住用地、综合用地各占23%和5%。

此类地块大部分出现在福州、宁波，分别达到19宗和12宗，此外合肥、济南、北京、成都等地也有少数几幅。

聚焦于22个核心城市的高溢价地块项目：22个核心城市近三年（截止至2023年10月10日）的高溢价地块共有1227宗，62%已经可查对应项目，其中未公开/形象阶段9%，预售/销售阶段47%以及尾盘/停售/售罄状态6%。

从最终销售情况来看，这部分地块整体盈利空间尚为可观，有70%项目售价高于周边2公里内均价，且有四成地块销售额已覆盖土地成本。

已经进入销售阶段、且周边有可比均价的高溢价地块共计580宗。其中，有69%的高溢价地块项目售价高于周边均价，另外31%高溢价地块售价则低于周边均价，整体来看溢价>10%成交地块具有较强的竞争性。

具体分类来看，项目售价高于周边2km内均价的69%高溢价地块中，各不同价差梯队的地块幅数差异不大：价差在1000元/平方米以内的有81宗，价差在1000-3000元/平方米的有98宗，价差在3000-5000元/平方米的有52宗（是幅数最少的一个梯队），价差在5000-10000元/平方米的有86宗，价差在10000元/平方米以上的地块则有83宗，以北京、南京、苏州和成都最多。