观点指数 陆家嘴写字楼管理规模实现增长，行业未现明显改善信号 三季度甲级写字楼租金环比均出现不同幅度的下调，业主继续放宽租赁条件。样本企业在写字楼租赁业务端没有出现较大的波动，写字楼物业运营维持稳定，同时也没有明显的改善信号。

太古地产出售港岛东物业，多地办公资产流拍 期内样本企业出售行为有所增加，其中包括陆家嘴和太古地产。此外，近期多地办公资产出现流拍，投资者对办公市场信心完全恢复仍需时间。

上海写字楼总存量继续增长，一线城市办公挂牌租金有所改善 虹口区和陆家嘴核心区域的办公物业启用后，将继续推动上海写字楼总存量面积的增长，同时庞大的市场供应以及租赁需求动力不足，将加剧写字楼项目间的竞争，项目去化周期变长。

办公空间服务商开店数下降，活跃度变低 今年以来，样本企业开店和扩张速度明显放缓，企业活跃度出现大幅下降。

从企业披露的最新数据来看，中海商业旗下的商办资产管理品牌COOC中海商务写字楼管理规模位居样本企业首位。

据中海商务官微披露，目前其管理写字楼项目共计70栋，面积457万平方米，一线城市办公物业为其贡献的收入占比53%，2年以上租约面积占比70%，世界500强客户租赁面积占比超20%。

数据来源：企业公告，观点指数整理

值得注意的是，截至三季度末，陆家嘴持有的主要在营物业总建筑面积302.71万平方米，办公物业总建筑面积232.26万平方米，其中包括甲级写字楼总建筑面积199.55万平方米。

持有的甲级写字楼规模相较中报的191万平方米增加了8万平方米左右，规模的增长主要是由于三季度的数据包含了16-02项目。

据陆家嘴披露，近两年陆家嘴将完成竣工的办公项目共8个，项目成功启用后将为陆家嘴带来67.32万平方米的规模扩充，届时其持有甲级写字楼的规模将进一步扩大。

数据来源：企业公告，观点指数整理

写字楼物业运营表现上，三季度末，太古地产内地写字楼项目平均出租率92%，环比下降1.3个百分点，同比下降4.7个百分点。

具体来看，太古汇一座及二座以及香港兴业中心一座及二座，环比二季度末的出租率水平稳中有涨，办公项目继续维持超90%的高位出租率水平。颐堤港一座出租率再次下跌，至三季度末的数值为85%。

招商局商业房托持有的写字楼物业出租率表现同样不及去年同期。截至三季度末，其持有的5个写字楼物业平均出租率84%，环比下降2.1个百分点，同比下降1.8个百分点。

市场数据显示，三季度北京和深圳两城甲级写字楼空置率均出现不同程度的攀升，而招商局商业房托持有的写字楼物业分布在北京、深圳两城。在此背景下，其持有的写字楼物业租赁活动也有所降温，但从出租率数据变动幅度来看，整体还算稳定。

陆家嘴披露的数据则显示，其持有的写字楼项目主要集中在上海和天津，两地的写字楼物业出租率稳中微涨。但在租金单价上，三季度末，陆家嘴位于上海的写字楼物业平均租金水平7.99元/平方米/天，同比下跌2.32%。同时，据观点指数统计，这是自2021年以来，陆家嘴在上海的写字楼物业首次租金单价低于8元/平方米/天。

同时，据第一太平戴维斯数据披露，三季度甲级写字楼租金环比均出现不同幅度的下调，业主继续放宽租赁条件。

从以上数据可以发现，三季度样本企业在写字楼租赁业务端没有出现较大的波动，写字楼物业运营维持稳定，同时也没有明显的改善信号。

太古地产出售港岛东物业，多地办公资产流拍

办公资产交易方面，期内北京、义乌、深圳等地的办公资产出现流拍，其中包括燕莎盛世大厦、义乌世贸中心项目（主楼36层至46层用途为商务办公）以及深圳世茂深港国际中心项目。同时，广州、深圳、上海等地资产正面临拍卖或即将被拍卖。

对于投资者来说，这正是折价捡漏的机会，同时也是不小的考验。从近期资产流拍的频率来看，不少投资者对大额资产保持观望态度。

来源：观点指数不完全统计

值得注意的是，期内样本企业的出售行为有所增加，其中包括陆家嘴和太古地产。

据上海联交所公告，陆家嘴底价18.74亿元挂牌转让上海东方广场一期项目房地产及地下产权车位。而早前陆家嘴通过出售上海晶耀前滩项目中的T5、T7写字楼以及出售前滩21号地块和洋泾项目的部分股权，获得了可观的收入。

11月17日，太古地产发布公告表示卖方（太古地产全资附属公司）与买方就以总现金代价港币54亿元出售港岛东中心42至54楼（不包括49楼）订立买卖协议，买方为香港证券及期货事务监察委员会。

太古地产表示，进行出售事项将可让其从该项物业的投资中获取资金，所得款项将会用作一般营运资金。

从太古地产最新的三季报来看，港岛东中心及太古坊一座写字楼出租率为94%，相较去年年底下降了3个百分点，项目出租率有所下滑，但继续保持高位水平。

观点指数发现，太古地产出售部分香港办公资产的同时，正积极布局内地商业市场。如早前以总价97.1亿元入股上海前滩21号地块与洋泾地块、收购成都远洋太古里余下股权、西安太古里正式开工建设等等。

大宗交易方面，据观点指数统计，期内内地区域录得1宗商办资产交易案例，总交易金额5.83亿元。

本次交易资产买方为玉禾田，交易标的为深圳市福田区梅林街道梅丰社区梅秀路1号的中粮福田大悦广场1栋A座29-32、34-38层，该房产将被用作总部办公。

值得一提的是，近期帝王实业控股已与陕西华彬置业订立不具法律约束力的谅解备忘录，拟购买其物业资产的全部或部分所有权。目标资产为北京市东城区朝阳门北京银河SOHO的A座15至17层以及B座写字楼5层，四层及11个地下停车位的总面积约1万平方米。

目前，这一潜在的办公资产交易价格尚未确定。

上海写字楼总存量继续增长，一线城市办公挂牌租金有所改善

办公市场供给方面，10月全国办公物业出租挂牌量7.47万套，环比上涨29.24%，办公物业挂牌量较上月实现增长。

项目建设上，期内广州、上海、武汉等地多个办公物业项目建设进程继续推进，其中包括广州南粤银行金融大厦、广州黄埔中新知识城知识塔项目、上海国华金融中心、保利浦开金融中心以及中国城乡总部大楼等。

其中位于上海虹口区北外滩的上海国华金融中心项目于11月8日正式落成启用。同时，上海陆家嘴核心区域的保利浦开金融中心部分正式竣工，即将投入使用。

两个项目启用后将为虹口区和陆家嘴核心区域带来办公新选择，同时继续推动上海写字楼总存量面积增长。据第一太平戴维斯披露，三季度末上海甲级写字楼总存量面积达1794万平方米，庞大的市场供应量以及租赁需求动力不足，将加剧写字楼项目之间的竞争，项目去化周期变长。

数据来源：全国房价行情网，观点指数整理

租金走势方面，期内一线城市北京、广州及深圳的办公挂牌租金均出现环比上涨，其中北京以涨幅5.54%居于首位。而上海租金继续下滑，10月办公挂牌租金单价为4.02元/平方米/天，环比下降4.06%。

具体来看，观点指数监测的行政区域中北京、上海、广州以及深圳办公挂牌租金出现环比下滑的行政区占比分别为40%、60%、33.33%以及42.86%，出现租金下滑的行政区域数量环比上月均出现缩减。

其中核心区域朝阳区、黄浦区、天河区以及福田区办公租金均实现不同程度的上涨。对比上月，一线城市办公租金表现有所改善。

办公空间服务商开店数疲软，活跃度变低

今年以来，办公空间行业负面消息频出，样本企业开店和扩张速度明显放缓，企业活跃度出现大幅下降。究其原因，是在经济放缓、重点城市办公物业空置率持续攀升的环境下，企业难以独善其身。

当前，样本企业无力扩张，期内仅创富港继续保持外拓活力。据观点指数统计，近期创富港在广州、深圳以及上海三城新增了4家新店，均属于小面积的办公空间产品，入驻物业包括写字楼和小镇，可提供独立办公区和开放办公区。

从城市选址可以发现，创富港继续看好一线城市的办公租赁需求。

回顾期内的开业情况，样本企业中仅WeWork中国和BEEPLUS有新增产品入市，投入启用的项目分别为WeWork中国·好世界商业广场社区二期和BEEPLUS市北科创金融中心，企业开店积极性不及上个报告期。

其中WeWork中国·好世界商业广场社区二期可提供70间独立办公室，满足不同规模企业的办公需求。

对于WeWork的各类新闻报道，WeWork中国再次强调WeWork中国是一个独立品牌，而非WeWork的分公司或子公司，目前已经成为一家专注在中国市场提供灵活办公空间和综合性办公服务的企业。

本文源自观点网