11月22日，深圳住建局取消了750万元的豪宅线。

政策执行近一周，深圳豪宅成交情况如何？

我们深入走访了一些豪宅小区，发现深圳的豪宅市场，冷热不均，冰火两重天！

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豪宅“跳水”了？

链家的工作人员告诉我们说，22号750万豪宅线叠加二套房首付4成两大政策发布后，咨询的客户确实增多了，但成交量还没出现明显“挑高”，价格拉锯战比较严重。

第47周（2023年11月20日－11月26日）

究其原因，是今年深圳豪宅价格比之前两年，出现了“跳水”。

蛇口片区的顶豪项目，双玺花园某328㎡户型房源，11月的时候成交价仅4700万元，比10月份的最高成交价5500万元，直接下降了800万元。

宝中的第一梯队豪宅，壹方中心玖誉高峰期单价一度突破20万/㎡，今年价格回落，成交单价基本在13万-14万之间。平台工作人员说昨天上架了一套167㎡的4室2厅户型，报价仅2199万，折合单价才13.12万/㎡，最终成交价可能跌破13万/㎡。

作为深圳豪宅“天花板”的深圳湾片区，11月挂牌均价也下跌0.27%，均价19.8万元/㎡，是近几年来第一次跌破20万元/㎡。如皇庭港湾、太古城等项目房源如今报价多在13万/㎡左右，令人唏嘘。

乐有家数据显示，11月，深圳湾、香蜜湖、科技园、后海、华侨城、前海、蛇口等深圳房价排名前十的多个豪宅片区，挂牌均价纷纷下跌。

深圳豪宅，真的扛不住了吗？

也不尽然。

中原地产一位十多年从业经验的工作人员告诉我们，也有抗压性明显，甚至逆流而上的项目。

抗压性豪宅的典型代表，比如深圳湾一号、香蜜湖一号。深圳湾一号最近上新了一套203㎡的两2室2厅，报价在4500万，折合单价约22.16万/㎡，但只是极少数的个案，这样捡漏的机会并不多，项目整体抛盘量相对较少，平均成交单价还是稳定在30万/㎡左右。至于香蜜湖一号，正常平均每年的成交量也不过15套左右，抛盘量更少，价格稳定。

逆势性项目典型代表如恒裕滨城二期，别看最近83㎡户型成交价仅2300万元，折合均价27.7万/㎡，跌破了30万/㎡；但深圳取消750万豪宅线后，恒裕滨城二期177㎡的户型“火得很”。

原因是恒裕滨城二期177㎡的大户型，房产登记的套内面积仅117㎡-119㎡，低于国家豪宅线（套内120㎡），过去177㎡户型售价在5000万左右，现在取消750万门槛，按深圳最新政策就不算豪宅，可以省去一大笔增值税。

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豪宅普遍下行的3大原因

1、正常“补跌”

最近茅台的股价也在走跌，股市当中熊市的后期，像绩优股、庄股等抗跌的股票也会补跌，楼市、豪宅也是如此。

这两三年深圳楼市偏冷，但前两年深圳豪宅还是比较抗压的，如今豪宅价格下滑，带有“补跌”性质，与股市规律异曲同工。

2、民营企业承压

我们看深圳豪宅抗跌性比较好的项目，福田香蜜湖一带的豪宅业主，更多都是国企、体制内的人员，受经济环境冲击相对较小；深圳湾一号是公寓项目，斥巨资买公寓的业主们，往往已经有多套住宅，资金实力雄厚，穿越周期的“血条”更厚。

跳水比较严重的双玺、半岛城邦等项目的业主，大部分是民营企业主。9月底《2023年深圳500强企业发展报告》发布，上榜企业近7成都是民营企业，深圳是全国民营企业最活跃的城市，在民营企业发展承压的整体环境下，“沉下去”的那部分业主，想要资金周转，难免要“割肉”卖房。

3、政策利好“切口小”

深圳楼市今年累计出台了17条政策，对比“隔壁”广州，在限购、贷款、限售、税费等全方面调节，从数量到力度，都“微弱”不少。

以最新的1122新政来说：裁撤750万门槛，利好的是南山、福田那些满五唯一，高单价尤其是总价>750万且建面≤144平或者套内≤120平的豪宅，利好范围“切口”较小。今年深圳楼市17条都是“小切口调整”，对深圳楼市大环境、大预期，力度有限。

再加上政策出台才堪堪一周，时间跨度还不够，豪宅市场的真正反响，还要看12月的成交数据。

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对楼市的4点展望

1、阶段性“补跌”，不影响豪宅坚挺

茅台最近股价跌了，不代表茅台走向了“穷途末路”，同理，豪宅也是如此，不能光看一时的“补跌”，要抓准整体大趋势。

中指数据显示，2023年重点64城前三季度总价1000万以上的豪宅共成交4.2万套，同比上涨9.03%，而且1000万-3000万、3000万-5000万、5000万+全部总价段成交套数都同比上涨。其中15个城市千万级豪宅成交套数，已经超过了2022年全年。

大数据明明白白地告诉我们，富豪们更加热衷选择豪宅作为穿越周期的重要资产配置，深圳作为豪宅成交量top4的城市，资产价值毋庸置疑。阶段性“补跌”后，价格自然会回调。

2、民间投资增速回升，为豪宅市场拆“炸弹”

截至今年8月，近两年我国民间投资增速一路下滑，中国出现了投资的“K型分化”（如下图）投资增长全靠国有控股（国企、地方政府）支撑，民间投资信心走低。但到9-10月，民间投资（图中蓝线）同比增速从-0.7%收窄到了-0.5%，持续企稳迹象明显。

深圳是民营企业最活跃的地方，民间投资增速回升，对深圳的经济和深圳人的“荷包”都是大好事。需要割肉的企业主少了，对豪宅的“价格震荡”自然也会减少。

3、豪宅分化，要注意产品力和圈层

今年豪宅价格“跳水”最严重的项目当属“片区小透明”或者“老旧小区”。豪宅的溢价率基础是片区、地段，但抗压性的分化却和产品力、圈层，关系匪浅。

宝能太古城南区2010年建成，现在跌到13万/㎡左右；华侨城波托菲诺纯水岸七期2008年建成，如今在售均价还在19万/㎡左右，楼龄不是价格“跳水”的最主要原因，项目的产品力和物业运维，才是二手房成交的重点参考因素。

另一方面，福田香蜜湖片区，香蜜湖一号价值岿然不动；深圳湾片区，深圳湾一号抗压性极强。片区的标杆性豪宅，聚集了城市塔尖中的“精粹”，这样的圈层本身就是一种溢价，一种吸引力。

因此，豪宅价值坚挺的秘诀=核心区位+塔尖圈层+尖端产品力+优质物业+稀缺大户型+高端醇熟生活配套，起码是“六边形”战士，如果实际使用面积还大，就更好了。

4、深圳楼市，政策还在路上

深圳今年累计发布楼市新政17条，前15条的效果，看近12个月的新房、二手房成交量就知道了。

11月22日的2条新政，取消750万豪宅线的作用前文已经分析过。我们再说说二套房贷款首付比例下调到4成。

这条政策，乍一看利好颇大，深圳成为继广州之后四大一线中第2个大幅下调二套房首付比例的城市。但我们深入研究一下深圳的住房持有结构：一套房家庭占比59.5%，二套房家庭占比仅2.62%，多套房家庭占比更是仅有0.91%，后两项指标均在四大一线城市中“垫底”。

截至目前，北京二套房普宅首付60%，非普宅首付80%；上海二套房普宅和非普宅的首付比例分别为50%和70%，都不低。深圳二套房及多套房家庭占比低，是因为首付比例吗？

更有可能的原因是深圳作为一个年轻的城市，深圳人虽然收入高，但还没有形成足够的财富沉淀，old money不如北上广殷实。深圳的居民杠杆率（家庭负债/家庭总资产×100%）高达94.7%，比北京的居民杠杆率69.3%、上海的居民杠杆率79.7%，都高出不少。以平均薪酬结合房价收入比，深圳居民买房的困难程度是全国第一。这种情况下，下调二套房首付比例所能释放的购买力非常有限。

当下正处于深圳楼市成交的低位期，11月22日一天出台2大政策，比起政策的实际作用，更重要的是其“风向标”信号：深圳正意图刺激楼市交易、活跃楼市成交，这波政策刚刚开始，未来还会加大放松力度。