金科准备卖地的消息在地产圈不再是秘密，西地块约56亩（原客运站地块）、北地块约67亩或转让或拍卖的形式进行出让。

金科地块是2019年8月份拿地，共四块约231亩，约350万/亩，楼面价约1750元/平方，去掉幼儿园无效占地实际楼面价要高一些。

我们先看西地块（售楼处地块）：

SZ2019-29号地块指标：

该地块出让面积37681平方米或56.52亩，

1.0＜容积率（地上）＜3.061

建筑密度：＜26%

绿地率：＞30%

成交价：约350万/亩

楼面价：约1720元/平方

SZ2019-26号地块指标：

该地块出让面积44975平方米或67.46亩，

1.0＜容积率（地上）＜3.0

建筑密度：＜25%

绿地率：＞30%

成交价：350万/亩

楼面价：约1720元/平方

优势：三角花园老核心商圈，目前中央广场正在改造听闻已与吾悦广场签约，当然最大的优势就是人民公园，占地约150亩可以说是老城区最大规模的城区绿地，改造使其成为开放式公园投入并不大，里面的参天大树不计其数如果改造苗木上不用花一分钱，无非是道路硬化和配套用房等一些小规模的投入。

劣势：地形南北狭长而非东西大面宽地形，对于楼栋布局并不友好，金科原规划都是31层左右的大高层，其中西地块由3.5容积率降到3.0布局依然紧凑，如果楼层高度降到26层会进一步推高楼面价。

从价值性看西地块是所有金科三个地块最好的，仅靠解放路斜对面就是吾悦广场，即便是按照350万/亩原价收购还是有利可图的。靠近君山路的北地块如果在300万/亩左右的价格也可以操盘。

需注意所有的价值预判是基于人民公园改造，如果人民公园改造纳入2024年度惠民实事，我想金科地块才会有开发价值。

在2019年底我们曾建议金科第一任项目总出资改造人民公园，但未予理睬我们的建议。

我们一直期待三角花园重振雄风，最起码环境面貌有所改善。希望有实力有情怀有担当的开发企业接手金科地块。