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一边是中央绿轴地块溢价22%高热出让，另一边又是市区多宗地块临时终止出让，再透视出了市区土地市场的阴晴圆缺。

在此背景下，今天，市区又有三宗地块出让，分别是瓯海娄桥的类别墅地块、瓯海南湖的高层地块以及龙湾瑶溪的类别墅地块。

其中瓯海中心南单元A-19地块，起始总价约10.98亿元，起始单价约14928元/㎡，经过1轮报价，由浙江广呈企业管理有限公司（广城集团）以10.98亿元竞得该地块，楼面价约14928元/㎡，溢价率0%。

瓯海梧田南单元B-11地块，起始总价约3亿元，起始单价约8000元/㎡，经过1轮报价，由温州瓯发置业有限公司（国企）以约3亿元竞得该地块，楼面价约8000元/㎡，溢价率0%。

龙湾瑶溪南单元12-F-28地块，起始总价约6.36亿元，起始单价约14552元/㎡，经过1轮报价，由浙江青山钢网电子商务有限公司（青山联合体、青山为小股股东）以6.36亿元竞得该地块，楼面价约14552元/㎡，溢价率0%。

总体来看，今天这三宗地块能顺利成交，已算是天大的好事了。

这是否意味着，今天这三宗地块属性都还不错？

下面我们一起来看下具体情况。

01

瓯海中心南单元A-19地块

位于瓯海区娄桥街道大西洋银泰城南侧。地块起始总价约10.98亿元，起始楼面价14928元/㎡（地上部分楼面地价13934元/㎡，地下室楼面地价994元/㎡）。

地块占地面积约6.98万㎡（折合约104.8亩），容积率：1.0-1.1，计容地上总建面≤约7.68万㎡，其中各兼容功能（商业、餐饮）的面积在7000㎡-23049㎡。地下住宅其他功能用房（地下室、住宅用途）建面≤28000㎡，建筑高度:≤36米。

从层高和已明确造价标准来看，算是温州市区的一流水准。该地块除不能建设别墅外，可设置联排、双拼和合院等建筑布局形式。

该地块形状方正，没有代建要求，是纯粹的类别墅地块，地块体量也足够大，足足有约104亩，可规划的空间大。

地块北面为大西洋银泰，这也是瓯海中心区仅有的大型商业综合体，人流量还不错的。

东面为德信·大悦湾、以及空地和安置房，稍远些的商务楼下有中庚·漫游天地，是较为热闹的小型的商业街区，日常生活配套也不少；南面为规划绿地、金丽温高速。西面有全季酒店。

地块周边最近一次地块出让是在瓯海中心区东侧、温州市人民医院娄桥院区东面的第四代住宅地块，由瓯海新城建设集团于2023年6月竞得，成交楼面价10853元/㎡，容积率为1.5-2.2.纯高层住宅。

地块西面稍远处，2020年3月，荣安以10.9亿竞得瓯海中心南单元A-02地块，楼面价8068元/㎡，实际住宅成交楼面价约11380元/㎡，溢价率21.1%。后开发为荣安·御瓯海，项目容积率为1.5-3.0，纯高层住宅。

瓯海中心区最高峰楼面价是2021年5月，荣安以14亿元竞得该地块，成交楼面价约为19575元/㎡，溢价率18.64%。后开发为荣安·汇学府，容积率为1.5-2.5，纯高层住宅。

而本次地块的楼面价略高于周边高层项目的楼面价，但明显低于瓯海中心区北片高层住宅的巅峰楼面价。

并且这也是瓯海中心区首次出现了纯类别墅的小区，填补了市场上的空缺，周边之前的小区大多为高低配的小区，居住性质不如纯别墅小区来的纯粹。

地块周边没有在售类别墅项目，二手类别墅项目也不多，其中德信·时代公园联排别墅带两层地下室，建面约148-240㎡（不含地下室），报价800-900万，单价约5.2-5.4万元/㎡。

大诚金廷联排别墅产品，建面约336-458㎡（含约105-156㎡地下室），市面上挂牌量极少，去年毛坯房报价约1300-1700万元，折合单价约4万元/㎡上下，具体因装修等因素价格会有变动。

其余高低配项目多为上、下叠墅，参考价值不大。

02

梧田南单元B-11地块

位于瓯海区南白象街道龙霞南路（温州市第二外国语学校西面、南盛锦园北面）。地块起始总价约3亿元，起始楼面价8000元/㎡。

地块占地面积约1.78万㎡（折合约26.7亩），容积率：1.5-2.11，计容地上总建面≤约3.76万㎡，其中各兼容功能（商业、餐饮）的面积≤11286㎡，建筑高度:≤54米（住宅>24米）。

从土地出让须知中的层高和造价标准来看，算是温州市区的中等水准，上下限差距较大，未来品质可持平或略高于周边商品房。

该地块形状方正，较为狭长，是纯高层地块，地块体量偏小，仅约26亩。

地块北面为道观及停车场，远期规划为公园绿地；东面为温州市第二外国语学校，温州市直属学校，分别初中和高中部，初中部2023年面向鹿城区招生50名，面向瓯海南白象和梧田街道招生152名，所以要注意，这个小区是有小概率能入读温州二外，但不能算常规定义下的二外学区房。

南面为南盛锦园（安置房），稍远些为金澜云邸；西面为龙誉城。龙誉城、南盛锦园以及金澜云邸都有底商，稍远些金澜云邸南面还有森活之家菜场，未来周边生活配套不少，便利性不错。

南湖这一带周边已经3年没有商品房地块出让了。

距离现在最近一次地块出让是2020年9月，红星以30.78亿元竞得上蔡单元A-16a地块，楼面价17258元/㎡，溢价率30%。这也是当年瓯海区的地价天花板。

后因红星地产被远洋收购，项目推广名为远洋·半岛九号，项目容积率为1.5-2.2，高层加叠墅项目。

今天出让地块西侧的龙湖·龙誉城，出让于2020年1月，成交楼面价8503元/㎡，商品房楼面价折合约12842元/㎡，容积率为1.5-3.0.纯高层住宅。

地块南侧的金澜云邸，出让于2020年6月，成交楼面价约为13481元/㎡，溢价率1.22%。容积率为1.5-2.81，纯高层住宅。

而本次地块的楼面价仅相当于周边高层项目楼面价的6折，价格低了一大截。并且经过3年的市场消化，周边已经没有在售新盘了，仅稍远些的远洋·半岛九号还在努力建设、努力销售中，这个项目比较特殊，主打一个卖的周期久、建的周期也久。

03

瑶溪南单元12-F-28地块

位于龙湾区瑶溪街道南洋大道与龙永路交汇处东面。地块起始总价约6.36亿元，起始楼面价14552元/㎡。

地块占地面积约4.16万㎡（折合约62.4亩），容积率：1.0-1.05，计容地上总建面≤约4.37万㎡，住宅地下其他功能用房（地下室）建面≤1.83万㎡，建筑高度:≤36米。

竞得者需在南、东、西三面有偿开挖河道，并有偿代建周边绿化带及河岸生态驳坎。

从层高和造价标准来看，算是温州市区的一流水准。该地块除不能建设别墅外，可设置联排、双拼和合院等建筑布局形式。

地块红线图

该地块形状还算方正，地块体量适中，也是瑶溪少有的类别墅地块。

地块北面为规划道路、服务设施用地及住宅用地，西北侧直线距离约400米处为S1线瑶溪站，也能享受到轨道交通带来的便利性；西面为河流、代建公园绿地；南面为河流、代建绿地、环山北路，道路南面仍有部分老旧厂房，形象面一般；东面为河流、代建绿地、绿城·桂语青澜。

周边最近一次类别墅地块出让是2023年3月，中港以5.45亿元竞得瑶溪南12-A-05地块，楼面价13586元/㎡，溢价率0%，容积率同样为1.05，建筑高度≤18米。

后项目推广名为荣钏1号，备案名为荣钏家园，暂无推广动作，据坊间传闻已被股东瓜分的七七八八了。

荣钏1号效果图

而且就在荣钏1号东面，还有一宗瑶溪南单元12-A-10地块，也是类别墅地块，将在10月30日出让，起始总价3.77亿元，楼面价约12180元/㎡，容积率为1.03。

本次地块的楼面价略高于瑶溪另外两宗类别墅地块。可能因为优势在于未来三面环水，仅北侧为道路，有半岛的氛围。

地块实景图

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