9月下旬，无锡市自然资源和规划局发布第六批次土地挂牌公告，其中滨湖区渔港板块挂牌一幅容积率仅1.15的低密地块，引发关注。

该地块位于滨湖区丁巷路与梅北路交叉口东北侧，起拍楼面价为12919元/㎡，最高限价楼面价为14856元/㎡。

地块预计将于10月25日竞拍出让，一起来看看地块具体情况。

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地块具体解析

地块位置：滨湖区丁巷路与梅北路交叉口东北侧

出让面积：59741.6㎡

土地用途：商住用地

容积率：1.0-1.15

起拍楼面价：12919元/㎡

上限楼面价：14856元/㎡

起拍总价：88755万元

建筑限高：住宅建高度为4-8层；其他建筑≤24m

地块位于滨湖区渔港板块，毗邻河埒口，不仅共享成熟的周边配套，同时也不乏自然山水资源优势。

交通方面，地块东侧是主干道钱荣路，地铁2号线于南侧穿行，出行便捷。

商业方面，地块距离河埒口较近，共享其成熟的商业配套，从地块出发，约15分钟车程可到达滨湖万达；且地块东北侧为梅园欢乐商业广场，叠加地块本身自带少量商业，未来生活配套较为丰富。

值 得一提的是，地块拥有丰富的自然资源，北靠惠山，南滨梁溪河，且地块毗邻荣巷、惠山古镇和蠡湖，先天禀赋的自然山水资源环绕，且地块距离惠山国家森林公园、梅园欢乐广场、渤公岛生态园等生态景区仅约10分钟车程。

此外，地块周边还有江苏省江原医院、无锡太湖学院等。

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地块开发价值

1. 土地市场

据克而瑞数据统计显示，2019年-2023年，渔港板块仅成交2幅宅地，均为2021年成交，其余4年土地市场均处于空白状态。

2021年3月，金茂以16689元/㎡成交楼面价竞得渔港路与听涛路交叉口东南侧地块，溢价率11.26%。

2021年11月，无锡城开实业以16508元/㎡成交楼面价底价竞得观涛路与听涛路交叉口东北侧地块。

而这两幅成交的地块距离本地块都较远。整体而言，近五年板块内土地出让较少，土地资源更为珍贵。

2. 新房市场、二手房市场

由于土地资源越来越少，土地市场长期断供，渔港板块新房市场在售项目不多。

板块内在售新房项目有太湖如院、凤屿山河以及蠡湖国际小镇。

太湖如院，是无锡首个现房销售项目，主力在售139-280㎡洋房和叠墅产品，最新整体成交均价为24863元/㎡。

凤屿山河，由力高、金茂、金地集团合作开发，主力在售94、111、126㎡，最新整体成交均价为22931元/㎡。

蠡湖国际小镇，主力在售89-447㎡小高层、别墅产品，最新整体成交均价为22411元/㎡。

二手房方面，地块东南侧梁湖南苑，最新一次成交为2023年2月，建面约69.2㎡小高层房源，成交均价19003元/㎡，该小区最新挂牌均价为16455元/㎡。

整体而言，地块周边距离较近的竞品不多，周边二手房由于房龄较老、户型设计等原因竞争不大。而该地块容积率仅1.15，或将给地块周边置业者带来低密改善产品的新选择。

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地块建设要求

1. 土地出让金

第一期：50%，自签订出让合同之日起一个月内支付；

第二期：50%，2023年12月15日前。

2. 建设期限

自交地之日起12个月内开工，自开工之日起36个月内竣工。

3. 建筑限高

住宅建筑4-8层；其他建筑≤24m；

4. 其他要求

地块要求简约中式风格，以黑、白、灰为主色调；

住宅建筑外墙主体应使用一体板、石材、铝板或同等品质材料。若阳台采用玻璃栏板，主体应使用双层玻璃材质。

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总结

据克而瑞数据统计显示，2023年9月，无锡商品住宅主力成交面积段集中在100-130㎡。当前，无锡仍以刚改、改善置业需求为主。而在后疫情时代，人们生活水平不断提高，拥有高品质产品力的房子更受置业者追求。

随着近期中央及地方一系列利好政策的落地执行，叠加滨湖区不停歇的城市更新，可以预见未来滨湖将迎来更多改善置业需求。当渔港板块土地资源愈加紧缺的时候，这幅容积率仅1.15的地块是否会引发房企争抢呢？让我们拭目以待。

注：本文仅为个人观点，不代表所在企业立场，供参考。