本文来源：时代周报 作者：宋然

11月8日，贝壳（NYSE:BEKE; HKEX:2423）发布2023年第三季度财务业绩。第三季度总交易额（GTV）为6552亿元（人民币，下同），Q3净收入为178亿元，同比增长1.2%，超出业绩指引上线。毛利率进一步上升至27.4%，净利润达11.7亿元，同比增长63.4%，经调整后净利润同比提升14.4%至21.59亿元。

7月以来，贝壳积极推进“一体三翼”战略，向一站式新居住服务新阶段迈进的同时，稳健经营能力得到持续验证。

贝壳联合创始人、董事长、首席执行官彭永东表示：“人们从关注‘买到房子’的时代，回归到了关注‘住’这件事本身上，我们也要从以‘交易’为核心进化到‘怎么让大家住得更好’上，而后者是一片蓝海。为此我们升级企业战略到‘一体三翼’，这是我们成为一站式新居住服务平台的重要一步。”

中信证券在最新研报中表示，不能把贝壳视为随房地产开发活动起伏而起伏的传统地产服务公司。贝壳始终保持前瞻性，积极寻找新的盈利增长点，发挥公司在劳动者赋能，低频服务业流程标准化和数字化，理解中国居民居住需求发展趋势，以及及时响应政策号召等方面的独特优势。同事认可公司在夯实基础方面的耐心。

精细化运营推动业绩稳健发展

中房研协数据显示，2023年三季度全国房地产市场持续调整。在市场整体表现不佳的背景下，贝壳却逆势而行交出了一份亮眼的成绩单。三季度贝壳总交易额（GTV）为6552亿元，前三季度累计GTV同比增长23%。

三季度存量房业务GTV为4390亿元，在去年同期一线城市的高基数影响下同比仅下跌2.2%，净收入为63亿元，存量房业务贡献利润率升至48.7%的高位，同比提升了2.6个百分点，环比提升了3.1个百分点。前三季度存量房GTV同比增长28%。

三季度新房业务GTV为1921亿元，同比收缩幅度小于市场，净收入为59亿元，贡献利润率同比微增至25.1%。前三季度新房业务GTV同比增长13%。

虽然大环境承压，但是贝壳也显示出了自身的应对能力，从前三季度看，整体GTV依然保持增长。贝壳执行董事、首席财务官徐涛，在2023Q3贝壳业绩电话会中表示：“随着我们的‘一体三翼’业务增长策略积极推进，在整体财务表现上，第三季度我们实现了稳健的收入表现。我们在与去年同期收入规模相近的基础上，实现了更强的盈利能力表现。”

徐涛还表示，贝壳平衡规模、效率和财务安全的能力在过去几年的市场波动中被有效验证，实现了业务、盈利能力和现金的不断增长。

正如徐涛所述，贝壳的增长是一条优质增长曲线。三季度贝壳净收入达到178亿元，同比增长1.2%；毛利率为27.4%，同比提升0.4个百分点；净利润同比增长63.4%至11.7亿元，经调整净利润同比增长14.4%至21.59亿元。

可以看出，在过去两年所做的审慎成本优化的基础上，持续增强的经营能力助推毛利率达到高点。而在与去年同期收入规模相近的基础上，贝壳实现了更强的盈利能力表现，净利润和经调整净利润均取得较大规模的突破性增长。

与此同时，三季度，在贝壳自身新房业务中，国央企开发商佣金收入占比保持在46%。开发商预付佣的“快佣”项目占比保持在54%的高位。三季度新房现金收入比进一步上升至1.21，回款连续9个季度超过新房收入。前三季度新房应收账款周转天数为52天。

除了业绩稳健发展，贝壳在三季度继续延续深化平台精细化运营的能力，平台门店和经纪人数稳定增长，三季度末，贝壳活跃门店数40903家，同比增长3.0%，活跃经纪人数量为399048人，同比增长7.1%。

家装优先考虑交付能力优化

在实现精细化管理的背景下，贝壳的多元化业务得以走得更远。家装家居业务保持在发展快车道，并且具备不与房产交易服务业务趋势挂钩的极强自发生长势能。三季度，家装家居业务合同额达到33亿元，同比增长65.6%。随着竣工交付和收入确认节奏加快，业务净收入取得72.1%的同比增幅，达到32亿元，环比也增长21%。三季度家装家居业务贡献利润率保持在29.1%。

在城市层面，领跑城市的经营正循环不断推进。第三季度，上海有两个月收入超过1亿元，成为继北京、杭州之后，第三个单月收入破亿的城市，武汉、成都、广州等城市的第三季度营收环比增速也达到50%以上。北京、上海、杭州等10城连续二、三季度城市层面经营利润盈利，合同额规模前十城市中经营利润为正的有7个。

“公司在明确了家装战略发展目标并投入大量资金进行并购以增强供应链能力后，即便在流量充足的情况下，公司也优先考虑优化交付能力，重塑产业工人与平台的关系，从而巩固满意度和劳动者尊严的正循环，而非优先追求 GTV 的快速增长。”中信证券在研报中表示。

租房业务方面，截至三季度末，贝壳租房业务中“省心租”的在管房源量从去年同期的5万套提升至16万套，入住率达到95.9%。11月7日，济南住房公积金中心与贝壳签署战略合作，正式在济南开启“公积金直付房租”模式，再次降低城市新市民、青年人租住门槛，共同推动住房租赁市场的发展。

由于租赁住房管理运营业务规模的增长，报告期内贝壳新兴业务及其他的净收入同比增长202.7%至24亿元。整体看，三季度非房产交易服务业务的收入同比增长112%，占比进一步提升至超30%，对比去年同期该占比为15%。

无论是基本盘还是新赛道，贝壳均走出了自己的特色。展望未来，徐涛表示，贝壳也将在财务管理上保持审慎，持续提升资本配置效率，会首先聚焦投入于能带来业务关键产出和价值的领域，投资于成长，投资于未来；也将同时与股东共享发展的红利。