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作者 | 王迪

11月6日下午，万科与境内外金融机构举行三季度业绩说明会，交流万科经营情况，并回应近期万科二级市场债券价格波动事宜。深圳市国资委主任王勇健，党委委员、二级巡视员叶新明，深圳地铁董事长辛杰等共同出席，为万科站台。此外，万科董事会主席郁亮、总裁祝九胜、公司副总裁兼财务负责人韩慧华一同出席会议。

在会上，郁亮指出，感谢深圳市国资委和深铁集团在关键时刻对万科强大、有力、源源不断的支持，对管理团队的长期信任，相信大家携手一道，一定能迈过行业这个关口。他坦言黎明前总是最冷的时候，但还是要对将来有信心。

他表示，万科对市场一直有信心，但冰冻三尺非一日之寒，不能指望政策一招解决所有问题。市场的恢复需要三组力量的合力：能买、想买、需要买。“需要买”方面，住房需求依然庞大，当前市场建设水平显然超跌了，正在蓄积自发修复的势能。

“能买”方面，8月以来，各地出台了许多支持合理住房需求的政策，给需求释放创造了条件。目前还存在的难点是“想买”的问题，就是恢复消费者的信心。要做到这一点，首先需要行业保持稳定。一个总是出问题的行业，消费者信心很难巩固，保持行业稳定需要市场各方共同努力。

“恢复信心其次是需要时间，每一轮房地产周期调整，从政策底到市场底，再逐步修复到合理水平，都需要时间。近两年压力大的原因，在于商品住宅建设交付洪峰与销售连续下滑叠加在了一起，但从行业施工情况看，到明年下半年这一叠加过程就能基本结束。”郁亮称。

就业绩表现来看，10月份，万科实现合同销售面积200万平方米，合同销售金额318.3亿元，与上年基本持平；2023年1月至10月份万科累计实现合同销售面积2018.4万平方米，同比减少5.5%，合同销售金额3,124.4亿元，同比减少9.9%。

此外，对于债券价格大幅下滑，万科管理层则如此回应：“公司一切经营正常，经营稳健。公司认为，公司债券价值来自公司经营。资金应该最大化用在经营本身，短期情绪波动，不应该影响公司经营战略。公司全力做好经营，实现开发和经营并重的高质量发展才是关键。”

针对万科2024年104亿美元债的偿还问题，管理层指出，公司会如期兑付债券：一是境外自有资金方面，万科于境外持有数十亿的自有资金可用于偿债，二是万科的境外平台前期投资了境内外项目，项目分红、回购、退出等都能提供充分的资金，三是通过银行端市场开展境外融资，万科8月已获取发改委2024年再融资中长期外债额度，并已启动与相关银行的沟通。

对于美元债问题，在今年中期业绩会上，万科首席财务官韩慧华也曾做过解答。她表示，万科上半年在境外完成了150亿再融资，主动提前进行了融资置换和短债归还，因此年内已无到期境外债务。

另外，在银行融资层面，在万科管理层看来，目前公司发展总体正常，前10月发债850亿，融资成本合理可控。

“从现金流看，资金要做到可知可控。公司可以前置预案确保公司安全。现金流管理可以保证企业有余粮，正常发展和投资买地。公司基本面稳定，不会有融资严重受阻现象。在极端情况下，公司经营可以支持相当长时间。相信在国资委和地铁集团支持下，可以实现业务达标。”管理层称。