进入2023年，房地产市场政策延续此前宽松基调，房企纾困支持力度持续加大，加之“三道红线”威力逐渐显现，100家房企2023上半年有息负债规模延续微降态势。不过，今年房企违约潮、退市潮的接连翻涌，行业信用受损，加之销售转弱，房企化债能力迎来重大考验，超半数房企现金流难以覆盖短期债务还款。

10月24日，诸葛数据研究中心推出2023上半年房地产企业短期偿债能力排行榜，从有息负债规模和现金覆盖度两个维度，透视房企“减负”成效及偿债能力。

有息负债榜：恒大有息负债6248亿居首，超7成房企实现降负债

01. 有息负债规模持续微降，短期债务仍占主要份额

行业降负债成效微显，短期债务仍占主要份额，流动性压力犹存。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2023上半年100家上市房企有息负债为7.85万亿元，较2022年微降0.3%。有息负债规模持续下降，一方面，“三道红线”持续监管，房企加速去杠杆逐渐显效；另一方面，不排除在今年暴雷违约潮的情况下，房企融资难度加大，不得不控负债，同时也有部分房企出于财务安全、主动积极偿债。

从结构上来看，2023上半年100家上市房企短期有息负债为4.25万亿元，较2022年下降2.3%，而且短期有息负债占总有息负债的比重达54.1%，较2022年下降1.1个百分点；长期有息负债为3.61万亿元，较2022年上升2.2%。整体来看，在部分房企积极偿还短期债务的情况下，上半年房企整体短期有息负债有所下降，但当前行业短期负债仍然占主要份额，流动性压力犹存，债务结构有待持续优化。

02. 中国恒大有息负债超6000亿居首，超7成房企实现降负债

负债量级大小与企业规模有较强相关性，恒大、保利、万科等大型房企负债规模靠前。具体来看，2023上半年100家房企中，有5家房企有息负债规模超过3000亿元，与期初持平，包括中国恒大、中国铁建、保利发展、融创中国、万科，其中，由于快速的扩张和资本运作，恒大集团的债务规模不断扩大，至2023年6月30日，恒大总负债高达23882亿元，其中有息负债6248亿元，另外，近期许家印被强制执行等多个负面消息频出，无疑给公司发展前景蒙上了一层阴影，恒大如今面临着前所未有的困境；中国铁建有息负债规模4025亿元位居第二。有息负债规模在2000-3000亿元的房企包括世茂集团、碧桂园、华润置地等6家，较2022年减少1家。由此来看，有息负债规模超2000亿元的企业主要为大型房企，随着拓展脚步的加快，负债也在不断增加，因此需要注意的是，企业在追求快速扩张时，需要谨慎管理风险，避免过度依赖债务融资，以确保长期稳定发展。

与此同时，超7成房企有息负债规模在1000亿元以下，其中，有越秀地产、旭辉集团、远洋集团等在内的21家房企有息负债规模在500-1000亿元，较2022年增加2家；有息负债在200亿以下的房企有29家，较2022年持平，这部分企业主要是以一些中小房企以及区域性房企为主，如天健集团有息负债规模190亿元、景瑞控股有息负债178亿元。

超7成房企实现降负债，中小规模房企“减负”效果较为显著；地方国资企业负债规模增速较快。2023上半年100家上市房企中有78家企业有息负债规模下降，另外22家呈现不同幅度的上升态势。具体企业来看，涨幅在10%以上的企业共有10家，主要以地方国资企业为主，如厦门国贸、南京高科、苏州高新等，其中厦门国贸、栖霞建设、建发股份分别以45.2%、36%、32.8%位居涨幅前三，值得注意的是，在行业流动性普遍承压的背景下，目前部分城市仍存在地方国资举债拿地等现象，需警惕地方债务压力，避免财政紧张。涨幅在5%以下的企业共有27家，大多数出险房企处于这一区间，如融创有息负债规模增长3.5%、恒大涨幅2%等，在企业财务危机暴露后，负债增长得到了一定的遏制，但对于目标显著降负债局面仍需进一步发力。

与此同时，在降负债企业阵营中，头部优质企业主要集中在降幅10%以内，如龙湖集团有息负债规模下降0.5%，保利发展下降7.9%。降幅在10%以上的企业共有15家，主要以中小规模房企为主，如众安集团、瑞安房地产等，其中，中海地产、荣安地产以及中梁控股降负债效果较为突出，降幅均超30%。

现金覆盖度榜：近半数房企现金覆盖度大于1，越秀地产涨幅领跑

01. 持有现金小幅下降，短期债务覆盖程度偏弱

持有现金持续减少，账目现金不足以覆盖短期债务，行业债务风险犹存。通常来看，短期有息负债现金覆盖度是衡量房企当前的现金流能否覆盖其短期债务的重要指标，一般情况下，现金覆盖度大于1，表示当前手头资金可以覆盖短期有息负债还款，财务风险较小。该指标越高，说明企业短期偿债能力越强，反之则弱。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2023上半年100家上市房企手握现金为2.1万亿元，较2022年下降2.3%；短期有息负债现金覆盖度为70.8%，较2022年收窄1.4个百分点。

整体来看，房企持有现金规模继续下降，且资金不足以覆盖短期债务，流动性压力较大，债务风险犹存，这与今年以来房地产市场复苏持续性明显不足，房企销售回款能力减弱脱不开关系，因此加速回款、降负债等依旧是目前房企重要举措，同时要持续高度警惕行业违约风险。

02. 超4成房企现金流能够覆盖短期债务，明发集团覆盖度遥遥领先，越秀地产涨幅领跑

超半数房企现金流难以覆盖短期债务，恒大覆盖度最低，明发集团短期资产安全程度突出。从房企的短期有息负债现金覆盖度来看，100家上市房企中有46家房企现金覆盖度在1以上，手头资金能够覆盖短期债务，其余54家房企现金覆盖度在1以下，现金流难以覆盖短期债务还款。其中，明发集团以超1500%的短期有息负债现金覆盖度遥遥领先，手握26.74亿现金，而短期债务规模仅2亿元，短期内资产安全程度高，无偿债压力；中海地产和长实集团分别以476.4%和475.4%的覆盖度位居二三。同时，头部房企中，华润置地、绿城中国、万科、保利发展均保持着较高的现金覆盖度，全部在200%以上。整体来看，高现金覆盖的上榜房企多为头部优质房企及“小而美”的地方房企，而现金覆盖程度明显不足的房企多为出险房企，如恒大、融创、佳兆业、奥园等均在其列，其中，恒大现金覆盖度最低，仅为0.7%，截至6月30日，中国恒大的现金及现金等价物约40亿元，而有息负债规模高达6000多亿元，资金严重紧张，危机化解迫在眉睫。

房企资金安全程度降者居多，占比过半；约4成房企现金覆盖上升，越秀地产涨幅领跑。从现金覆盖度变化情况来看，根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2023上半年100家上市房企中有44家房企现金覆盖度上升，其余56家房企现金覆盖度较2022年下滑。从现金覆盖度上升的房企来看，越秀地产领跑各大房企，现金覆盖度较2022年提升了197.4个百分点，其凭借着前期积累的优势逆势上行，今年上半年不仅业绩如期兑现，既增收又增利，而且高质量的财务管控也为自身高筑起了安全防线。其次，华润置地坚持把控现金流安全，保持充足的财务弹性，公司经营性现金流充足，资金安全度实现了进一步的提升，现金覆盖度较2022年上升了131.3个百分点。除此之外，城建发展、大悦城、金融街等部分具备国央资背景的房企的现金覆盖度也均有所提升，与此同时，少数发展稳健的民营房企也表现出了一定的韧性，资金安全程度上升，如广宇发展、滨江集团、万科等。由于国央企及优质民营房企在融资层面率先收益，以及企业自身信用资质良好促使销售回款能力相对突出，因此现金覆盖度上升这一现象也在预料之内。

从现金覆盖度下降的房企来看，长实集团现金覆盖度较2022年下降2037.9个百分点，主要原因系短期借款上升、手持现金流缩减；中华企业现金覆盖度下降580.5个百分点，不过虽然长实集团和中华企业现金覆盖度下滑明显，但仍然处于较高水平，短期无偿债压力。与此同时，厦门象屿、上实发展、五矿地产、城投控股以及厦门国贸的短期偿债压力加剧，现金流不仅已经难以覆盖短期债务，覆盖度还呈现出一定的下滑态势。

整体来看，今年上半年，房企资金面依然紧张，手持资金下降幅度略大于有息负债，现金覆盖度进一步下降，房地产行业资金压力犹存，风险暂未完全出清。因此，除了政策端的持续支持，企业也要积极“自救”，尽管是当前财务结构较为稳健的企业，也需要持续保持对市场动态的高度警觉，避免因扩张或盲目投资等行为加大债务风险，与此同时，出险房企面临的挑战或压力则更重，不仅要实现内部的良性转变，也要加速补齐自身短板，优化债务结构，强化风险管理。未来房地产还会继续出清，阵痛与调整是不可避免的，但总体趋势将是向好的。