作者：余飞

01

广州审议通过两份文件

楼市不回稳，大招就不会断。

最近，中国第一省会广州从工具箱中掏出了一个大杀器：房票棚改。

多家权威媒体爆料，近日广州市审议通过的《广州市城市更新专项规划（2021-2035年）》《广州市城中村改造专项规划（2021-2035年）》。

两份文件透露了两个关键信息：

第一，广州规划至2025年累计推进城市更新约130平方公里（含城中村改造70平方公里），至2035年累计推进城市更新约300平方公里（含城中村改造155平方公里），通过微改造、混合改造、全面改造多种方式并举，推动低效存量土地的盘活再利用。

第二，要通过探索房票安置政策机制来破解城中村改造难题，提升改造效率。

第一条广州明确了未来十五年的城中村改造面积。

城中村改造是今年7月份国常会上审议通过的《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》中明确强调的新时代新任务。

符合改造条件的超大特大城市，按照目前公布的数据来看，有23个，也即上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津、武汉、东莞、西安、杭州、佛山、南京、沈阳、青岛、济南、长沙、哈尔滨、郑州、昆明、大连、苏州、石家庄。

制图：城市财经

之所以要进行城中村改造，一方面是消除一些年代久远、年久失修的城中村的安全隐患。

另一方面，则是拉动内需，稳定经济。城中村改造，是一项大块头的投资工程，所有被选中的城中村，大部分外墙面翻新、安装电梯、增加公共配套设施之类，少部分面临拆除重建。

这无疑会拉动房地产上下游产业链的消费，同时也会拉动投资，推动经济发展，增加就业。

02

启动“房票安置”

在广州审议的两份文件中，明确提到，要通过探索房票安置政策机制来破解城中村改造难题，提升改造效率。

房票安置是推进棚改的方法之一。

本号之前说过，这一轮城中村改造与过去的棚改有很大区别。

一方面是资金来源不同。棚户区改造主要是政府推动，而城中村改造，中央发布的文件明确，“多渠道筹措改造资金，鼓励和支持民间资本参与”。

另一方面方式不同。棚户区改造是全盘大拆大建，而城中村改造则是整改为主、拆建为辅。大部分会保持原样，保留住天然廉租房的属性，给刚毕业的大学生和中低收入人群居住。

城中村是城市发展过程中的历史遗留问题。

以全国城中村占比最大的深圳来说，1987年，深圳效仿香港，开启土地拍卖模式，以土地换金钱发展城市基础设施，揭开了内地土地财政的序幕。深圳也迎来了飞速发展阶段。

随着经济腾飞，深圳原住民和南下淘金者，发现了深圳的土地价值，开始大规模建设私人住宅。当时，土地还没有全部国有化，直到1992年，深圳才实施“统征”，将原关内土地全部国有化，农民市民化。2004年，关外也纳入统征范围，自此没有关内关外之分，深圳人全都是城里人。

但1992年之前的关内和2004年之前的关外，嗅觉灵敏的原住民与南下淘金者，建了大量私人住宅，开启了大规模“种房保地”模式。这就是深圳城中村的由来，是深圳的一大特色。

过去几十年，城中村改造从未间断过，但错综复杂的利益和庞大的资金压力，
所有城市都是小碎步前行。

这一次虽然在全国层面上定下了基调，要推进超大特大城市的城中村改造，但改为主，造为辅。

大规模拆除重建，阻力和难点很多，比如土地属性变更、利益之争、产权之争，以及城中村中的居民生活影响。

城中村居住人口越多，推进难度越大。

目前广州共272条城中村，其中中心城区有137条。城中村村域面积743平方公里，占广州的1/10，其中常住人口674万人，占全市常住人口的35.8%。

深圳的城中村有1800多个，城中村是深圳住房结构中的大头。

深圳的住房体系中，超过一半是城中村，深圳有一半以上的人口住在城中村，城中村成为深圳的天然廉租房，为深圳人口超过2000万提供了基本条件。

所以说，这次大规模的城中村改造，必然是改善为主，拆除重建为辅。

此次广州强调的“房票安置”，是针对未来将要拆除重建的城中村，这部分城中村占比只是少数而已。

03

广州楼市急了

尽管房票针对的范围不会很大，但对于本就捉襟见肘的广州楼市，依旧会产生一定的利好。

广州最近在救市路上，一路狂奔。8月31日在一线城市中率先取消“认房认贷”，之后又大规模放松限购并取消了大幅取消了外围区和次外围区的限购。

然而，如此大的动作，只换来了新房成交量环比增长11%，二手房成交量环比增长4.76%，可谓疲态尽显。

10月份的数据尚不知晓。但是，从北京出来的数据来看，显然这一轮救市产生的效果很短。

所以，还需要大招来持续支撑。房票安置法，就是广州长期的支撑力量之一。

所谓房票安置，就是给居民房票。房票安置是货币安置的一个分支。

以前棚改，要么给棚改户房子，这叫安置棚改法或者实物安置法，这种方式存在的弊端是，无法很好地达到去库存效果。2015年之前，棚改多以这种方式为主。

要么给棚改户发钱，这叫货币棚改法，这种方式是去库存大招，且是通过市场方式，解决库存积压。2015年之后多以这种方式为主。

制图：城市财经；数据：住建部

但现在的情况变了，完全变了，货币棚改很难再达到预想中的效果。在市场行情转变和信心丧失的背景下，棚改户拿到钱，不一定去买房。

于是去年郑州等城市率先重启了房票棚改，之后五六十个城市跟进。广州这次跟进，是首个跟进的一线城市。

所谓房票，其实就是购房抵用券。

拆了棚改户或者城中村的房子，直接给你购房抵用券。而且，为了鼓励购房，拥有抵用券的家庭，可以享受购房优惠或者补贴。

总而言之，这笔钱只能流向楼市。

但是，受卖地收入下滑影响，再加上保教楼压力，很多城市虽然提出了房票棚改，但没钱执行。

时代财经披露，郑州原本打算投放到房票棚改的资金，在楼市风波当中改成了保交楼资金，房票棚改也就此搁浅。

所以说，广州这次强调启动房票安置，当然利好广州楼市，但利好非常有限：

第一，规模小。

这一轮城中村改造中拆除重建的比例小，改造为主，拆除重建为辅。因此房票安置所涉及的城中村规模很小。

第二，周期长。

即便城中村拆除重建只是极少部分，难度也依旧很大。

城中村想要拆除重建，其中的土地属性变更、利益之争、产权之争，以及城中村中的居民生活影响，都会是阻力，都会拉长改造周期。

以深圳几个著名的城中村改造来说，从立项到审批，大冲花了14年，湖贝花了28年，白石洲已经历了15年。

漫长的周期会将本就不多的利好稀释掉一大半。