孟晓苏:建议新一轮“房改”发国债大量增建保障房,大城市保障房价格应为商品房1/3

新闻资讯2023-10-28 00:07:14橙橘网

孟晓苏:建议新一轮“房改”发国债大量增建保障房,大城市保障房价格应为商品房1/3


本报记者 于丽丽 李贝贝 北京报道

近日,“中国将推动新一轮‘房改’”的新闻冲上热搜。许多人好奇,新一轮“房改”怎么改?据了解,这个话题主要围绕今年8月25日国务院常务会议审议通过的《关于规划建设保障性住房的指导意见》(下称《意见》)。

10月27日,《华夏时报》记者专访了被称为“中国保障房之父”的孟晓苏。多年来,他坚持呼吁大力建设保障房。孟晓苏对本报记者表示,建议在新一轮“房改”中,通过发国债增加国家财政投资,大量增建保障房,让各类保障房能惠及50%的大城市家庭,并让大城市产权型保障房的售价低至商品房价格的1/3左右。

为确保保障房价格低廉,孟晓苏赞成保障房用地不收土地出让金,只收征地成本与土地整理成本,即采用文件中要求的“划拨”方式。他呼吁,央企国企要退出竞争性房地产领域,回归保障房建设本位。

保障房售价应是大城市商品房的1/3

据公开信息,《意见》明确两大目标:一是加大保障性住房建设和供给,“让工薪收入群体逐步实现居者有其屋,消除买不起商品住房的焦虑,放开手脚为美好生活奋斗”;二是推动建立房地产业转型发展新模式,让商品住房回归商品属性,满足改善性住房需求,促进稳地价、稳房价、稳预期,推动房地产业转型和高质量发展。

新一轮“房改”引发关注,许多人关心保障房售价问题。据了解,《意见》提及保障房将采取市场化方式运作,按保本微利原则,公平公正配售。“配售价格按基本覆盖划拨土地成本和建安成本、加适度合理利润的原则测算确定”。

所谓“保本微利”,究竟是怎样的尺度?过去多年,孟晓苏坚持呼吁“住房双轨制”,呼吁增建保障房。他对本报记者表示,大城市产权型保障房的售价为商品房售价的1/3比较合理。

孟晓苏表示,“我国房改始于1998年,当时职工购房可享受成本价,加上工龄折价与一次性付款折扣,以低廉价格购得租住公房。房改距今25年,当年老职工们购买的房改房,后来房价上涨几十倍甚至上百倍,房改让那一代人走上了共同富裕的道路。”

“现在的低收入群体本来也应享受保障房,但因为保障房建设实施不力,低收入群体不得不面对价格高企的商品房市场。房改照顾到那个年代的老职工,如今的年轻人家庭和新市民家庭也应当能享受一次房改政策的优惠。”孟晓苏说。

孟晓苏强调,要保证保障房的建安品质,绝不允许偷工减料。保障房像商品房一样,能拉动建筑材料生产与施工安装,带动相关产业的发展。现在商品房的投资销售在下滑,可以通过加大投资建设保障房来弥补。

保障房用地只收税费不收出让金

按孟晓苏的观点,若要保证保障房的售价,就要保证地价合理。保障房的地价如何定?公开信息提到,《意见》表示:保障房以划拨方式供应土地,仅支付相应的土地成本。那么“相应的土地成本”是多少?

孟晓苏认为,保障房用地只收取基本税费即可,不再收取土地出让金,如此才能保证保障房的土地价格合理,从而保证保障房租售价格低廉。

公开信息显示,《意见》提到,要充分利用依法收回的已批未建土地、房地产企业破产处置商品住房和土地、闲置住房等建设筹集保障房。对此,孟晓苏表示,“已批未建”土地可以转为“划拨供地”。但若是用商品房土地建设保障房,就会面对一大难题:土地成本过高,何以保证保障房的低价位?

此外,据公开信息,《意见》提到的目标之一是推动建立房地产业转型发展新模式,让商品住房回归商品属性,满足改善性住房需求,促进稳地价、稳房价、稳预期,推动房地产业转型和高质量发展。

孟晓苏认为,保障房和商品房是“双轨并行”,保障房建设不收土地出让金,并不影响商品房用地的地价,商品房的地价可以实施“不限价”。

而据公开信息,近期济南、合肥、厦门、成都等多个城市的土拍规则业已调整,部分待出让地块不再设上限。而今年9月末,自然资源部已给各省市自然资源主管部门下发文件,曾建议取消土地拍卖中的地价限制。

同时,《意见》也提出,有条件支持利用闲置低效工业、商业、办公等非住宅用地建设保障性住房,变更土地用途,不补缴土地价款,原划拨的土地继续保留划拨方式。

孟晓苏认为,这种方式可操作性很强。他举例分析,目前北京商住项目积压约4000万平方米面积,积压资金高达8000亿元。商改住房屋的价格只有商品房的1/3,适合作为保障房使用。但其中也面临一个问题:目前商改住房源单套面积被规定为500平米以上,这肯定不适合低收入者家庭。建议将其设计成普通户型面积,以适应保障房所服务的低收入群体和年轻人家庭。

发国债建保障房,让大城市50%的家庭享受福利

2022年7月,孟晓苏曾公开表示,“低收入群众并不是盼着别人的房价跌,而是希望政府和社会能为他们提供低价的保障房,包括产权型和租赁型。现在保障房建设不足,必须大力推进。”

保障房的数量规模达到多少更为科学?孟晓苏认为,我国各类保障房应能覆盖大城市50%居民家庭,让所有“一低两新家庭”(低收入居民家庭、新市民及年轻人组成的新家庭)都能享受到住房福利。

孟晓苏说,“新加坡保障房覆盖80%以上的居民家庭,因为能知晓获取保障房的时间,所以新加坡居民对未来生活更有信心和良好预期。”

孟晓苏强调,保障房要建在交通便利的地方,不能变成无效供给。他说,“从过去的情况看,有些地方政府为追求套数,把保障房建在小县城或大城市远郊区,没有形成有效供给。地方政府要舍得拿出好的区域来建设保障房。”

那么,建保障房的重任应该由哪些企业来担当?孟晓苏认为,这个责任应该由国企和央企承担起来。央国企应退出竞争性房地产领域,尽快回归到保障房建设领域。保障房建设需要大量财政资金投入,包括以专项债作为投入,这些事情要靠政府与央企国企来做。

同时孟晓苏建议,对没有购买保障房能力的家庭实施“先租后买”政策。他说,“目前我们推动的保障房分为产权型和租赁型,这两者可以转换。可鼓励居民对租赁型保障房先租后买。有购房能力和愿望时,已交的房屋租金可以成为购房抵扣,就像25年前房改出售公房时给老职工的‘工龄折扣’一样。这能让新市民和新家庭从租户变为房主,拥有房屋产权。”

建保障房的核心问题是资金。若要建数量庞大的保障房,资金从哪里出?孟晓苏认为,可以发行10年的国债。建设保障房的国债还得起,债务存续期间保障房就卖掉或租赁了,租赁房可以发行REITs持有,可以偿还国债利息与本金。

他分析,如果每年由国家财政投资1万亿元,同时要求地方政府配套出资,再通过向保险、银行、信托等金融机构扩大融资,可达到5万亿元的投资规模。保障房不收土地出让金,只交纳土地成本与基本税费,因此5万亿元都能用在房屋建设上,可发挥出10万亿元投资的效应,很快就能规模化提供保障房。

责任编辑:张蓓 主编:张豫宁

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