今年下半年以来，中央频繁发声，明确我国房地产市场供求关系变化，强调优化政策。为了拯救楼市，各城市密集出招刺激购房需求。作为楼市相对稳健的一线城市，上海在9月也响应出台了“认房不认贷”政策。目前来看，整体市场表现并不及预期，并可能导致原本健康的上海楼市患上“政策依赖症”，因此我们在三季度报告中预测了上海楼市四季度乃至2024年一季度都将面临下行的风险。主要体现在以下五个方面：

一、 上海住户活期存款同比增速持续回落

自2023年4月开始，上海住户活期存款持续下滑，随着居民减少筹资上海住宅成交总量也逐步回落。一般情况下，上海住户活期存款同比增速领先于住宅（新房+二手房）销售3-4个月，结合实际来看，从开始筹集资金到最终成交的周期一般也是在3-4个月左右（否则会转入理财避免浪费利息）。因此，上海住户活期存款同比增速持续回落，三季度住户活期存款仍然在底部盘整，9月新政刺激后稍有上涨，但仍然可以看出上海楼市购买力减弱，市场呈现下行。

二、新政效果持续性较弱，外围区域并未改善

一方面，新政刺激效果持续性较弱。9月1日，上海出台“认房不认贷”政策后，上海楼市来人来访热度大幅提升，但很快回落，呈现“脉冲式”行情。而这种短暂的高热行情并未对成交有明显改善，从第8批次新房来看，8批次于8月31日公示最能反映新政实施前后的市场情况。对比7、8批次新房项目，8批次虽然优质改善新盘数量增加，但认购及去化情况并未显著提升。

另一方面，新政并未改善外围郊区遇冷的局面。奉贤、金山等外围区域多个项目出现零认购，甚至出现楼盘打出“首付10%”的营销广告来揽客，外围销售压力仍然巨大。新政虽助推热盘更热，但对冷门项目成效甚微，并没有激发购房需求，只是提前释放已有的购房需求。

三、新政对二手房成交作用平缓，一二手置换链条栓塞

新政后上海二手挂牌量激增而成交哑火，一二手置换链条受阻。相比二手平台网站的挂牌数据1个月就增加了1.7万套的猛增，9月上海二手房市场成交套数环比增长甚微，甚至其中部分增长是新政后8月网签更改时间所致。现下二手房市场买家议价能力增加，置换客群除非愿意降价抛售，否则现阶段将被套牢。而且在当前的经济形势和收入增长预期下，上海的刚需客群接盘能力有限，无法消化骤增的二手挂牌供应。“卖一买一”的卖无法顺利完成，或将导致市场观望情绪产生，悲观情绪加剧。

四、新政不是“在正好的时间遇上对的人”

新政松绑了有外地贷款记录和上海“以一换一”的置换客群，这部分潜在客群的基数还是较为庞大的。但从市场成交数据看，新政有效但效果衰减较快，甚至由于政策效果不如预期反而会带来负面影响，加剧后期市场观望情绪。这是为什么呢？

受全国整体楼市行情拖累，收入增长悲观预期下，上海刚需客群入市相对谨慎。不同于全国多数楼市情况，当前上海楼市虽然处于修复期，但楼市相对健康发展。作为常住人口最多的一线城市，上海产业基础扎实，人才吸附能力强，近2年超10万人落户上海，住房需求释放链条畅通且住房需求层次多，不存在供需失衡问题。上海住房需求释放实质上为超跌，靠自身就能慢慢修复。

这就类比一个人得了重感冒完全不用上升到开刀动手术治疗的程度，手术反而更伤身，拉长治疗周期，而且要是动了手术没对症导致治疗效果一般般反而导致病人胡思乱想得的“不治之症”。此外，若是用抗生素等强针剂虽能暂时压制感冒病毒，但很可能会反复，要想持续压制或需不断加强抗生素，但抗生素的使用总得有个底线，也并非长久之计。

五、未来2024年1季度销售面临下行风险

从供应端来看，2023年上海市土拍节奏明显放缓，截止10月商品住宅用地成交建面远小于2021年和2022年同期水平，即使算上四批次拟出让地块今年出让也仅75宗而去年出让了105宗地块。同时，新房持续高频推盘，当前土地潜在库存量不高，短期内商品住宅市场供应或缩量。而且，上海土地3批次供应质量下降，市区及郊区热门板块供地减少而多为外围郊区远离轨交的地块，或加剧中心热郊区冷分化格局。

从需求端来看，购房客群观望情绪仍浓。一方面经济下行期购房客群购房选择相对谨慎，且新政效果或加剧负面情绪，另一方面新政后9月及10月二手房成交表现平平，置换客群购买力被卡，或将导致新房市场后续需求疲软。

整体来看，叠加春节等节假日影响，2024年1季度销售面临下行风险。

当然也不必过分悲观，如文章中所说长期来看上海作为一线城市投资价值和需求基础较高，市场安全性高，市场支撑力强。7月国务院部署超大特大城市城中村改造，旨在通过产业人口基础较好的城市住房需求市场托底全国住宅市场快速下行。根据规划，上海在十四五期间计划推动280万平米旧城改造，估算十四五期间上海将有效释放约12万户购房需求。根据旧改客群购买偏好调研，预计每年至少有0.96万户需求流向新房市场，有效补充市场需求。

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