“922”新政后，长沙楼市整体呈现温和复苏的局面。然而，新政的刺激并非“一视同仁”。冷热不均，已是楼市的共识。

新政至今，一边是长沙多个网红项目悉数售罄，一边是边缘板块项目认购量不足。其背后的逻辑在于——分化。

多位业内人士在接受潇湘晨报·晨视频记者采访时表示，分化一直有，新政后也会是一个持续的现象。分化的核心原因，是板块和楼盘的差异性决定的。

现象：楼市分化还在持续

“江山境三期首开售罄。”位于观沙岭的招商蛇口江山境，在长沙一众项目里格外亮眼。

“从长沙优化调控政策以来，我们项目近一个月时间销售额超10亿，客流量较之前增加了四成以上。”10月25日，招商蛇口江山境销售经理李宇星接受潇湘晨报·晨视频记者采访时说。

他认为，开发商品牌实力强，配套大型购物中心，教育配套优质，都是江山境热销的原因。

长沙热度较高的项目还有位于隆平片区的中建桃李九章。9月下旬，该项目连续3次开盘，推售332套房源，悉数售罄。

中建桃李九章营销总监邓吉伟披露，项目中秋国庆期间日均来访近100组，看房客户群体中二套改善置业涨幅约40%，相比限购优化之前，地级市及省外客户较同期上浮30%。

“根据目前的市场热度，我们将加快项目建设进度，争取年内多加推多供货，满足更多客户的期待和需求。”邓吉伟说。

然而，也有市场人士向记者透露，新政后部分项目在国庆黄金周期间的成交仅为个位数。

据悉，这部分项目多位于非核心板块或边缘板块，除了价格方面有优势，项目本身素质并不具备竞争力。

记者留意到，国庆假期之后，长沙集中开盘的项目凤毛麟角。河西一品牌房企打造的项目，首开去化率仅4成。

整体来看，首套房放开限购之后，长沙楼市的分化还在持续。

湖南中原研究院执行院长陈世霞称，市场分化的核心原因是板块和楼盘的差异性决定的，项目所处的地段、配套和品质等综合多因素造成，以及现代化营销推动影响。

分析：热销项目具备三大特征

热销项目凭何获得购房者青睐？当前，具备什么特征的项目流通性更强？

陈世霞分析认为，“热销项目普遍具有三大共性”。一是大品牌开发商，或者是高知名度的国企、央企；二是具有良好的教育配套，也就是可配套入读名校中小学的更占优势，其次是交通、地段、景观、商业等配套均有绝佳优势的；三是高品质，具有实景公区、实景园林、实体样板间、实景配套社区，给到客户看得到的实打实的品质感。

在长沙城发恒伟置业营销部负责人熊源源看来，当前购房者与市场可以说是“双向奔赴”。一方面是购房者对品质的要求越来越高，一方面是政策端也放松了一些门槛。她说，“城发恒伟通过品质的提升，做更均好、更平权的产品，来缩小市场的分化”。

长沙万科营销总监刘张红说，对比去年和今年长沙卖得好的项目发现，进入TOP10的项目门槛变了。同时，市场供求关系发生变化后，他们发现，在新增的成交里面，付2成首付的客户比例远远高于之前，说明更多刚需客户在入手。

“长沙实行土地双限政策，城市房价呈现扁平状。在这种背景下，位居热点板块的项目将更具性价比。”克而瑞湖南区域总经理陆劲如是说。在陆劲看来，目前，核心区域的项目也未能在政策利好下实现“强热销”。因此，整体市场竞争局势并没有外溢。

那么，当前购房者愿意“上车”的项目具备哪些特征？绿城华中区域长沙项目群总经理助理卢贝说，“高性价比和有学区配套的项目，是大部分人的首选。”

湖南运达地产营销部经理戴卫中则表示，创新型的产品，能引导新的生活方式、激发新的置业需求。

潇湘晨报记者牛蕊 罗雅琪 陈诗娴