8月以来的系列楼市新政，对广州的住宅市场刺激如何？

从广州中原研究发展部监测的数据看，一手住宅方面，9月（统计时间：8月26日至9月25日，下同）广州新房网签4575宗，环比上升11%，比去年同期成交下跌26%。

二手住宅方面，9月广州市二手住宅成交量（自助网签+中介网签）8544宗，环比2023年8月同期（8156宗）再次上涨4.8%，同比去年9月同期上涨18.1%，但价格环比8月微跌0.8%。

广州中原研究发展部认为，广州楼市连服“三粒大补丸”后，有效激活买家入市积极性，但二手楼市复苏进度不及一手市场。预计在重磅利好加持下，二手市场月度成交量或重回9500套以上水平，网签均价会持续企稳；政策松绑将带动一手项目顺销，大批新广、外地客户由此获得了购置广州住宅的“房票”，接下来10月乃至2023年第四季度，广州一手楼市可期。

新房市场

广州一手住宅库存1223.7万㎡

去化周期19.2个月

尽管9月一手住宅成交环比回升11%，摆脱了8月市场低位，但距离今年3-5月的成交峰值仍有一定距离。

“自第37周（9.11-9.17）起，认房不认贷对市场的刺激力开始骤降，体现出力度较小的政策‘缺乏可持续性’的问题，因此，‘大招’920新政在国庆黄金周前夕应运而生”。广州中原研究发展部认为，中心五区社保“5改2”，黄埔、番禺取消限购，全市增值税征免年限“5改2”三条措施可以称之为“史诗级”的救市刺激政策，将会长效、持续地刺激广州楼市复苏。

在9月份，广州住宅新批供应6169套（70.12万㎡），供应面积比8月增加20%，主要原因为920重磅新政利好带动下，开发商积极备战国庆黄金周。从区域情况来看，增城、番禺两区供应较为集中，两区供应量均超过10万㎡。成交方面，中心区整体成交量环比回升24%，比外围区增幅明显。

截至9月末，广州全市库存量建筑面积1223.7万㎡，去化周期19.2个月。

二手房市场

9月末新增客户较月初涨三成

据监控数据，广州市二手住宅成交量（自助网签+中介网签）8544宗；自8月以来“两连涨”，环比2023年8月同期（8156宗）再次上涨4.8%，同比去年9月上涨18.1%；但9月二手网签均价为27959元/㎡，环比8月下跌0.8%。

在9月末，中原新增上门客户数量及带看量较月初大涨三成左右。得益于“920新政”利好刺激，增值税免征年限缩短，市场放盘量增加。自9月下旬起，市场涌现不少“满二不满五”的次新房源，挂牌房源量较新政前增多，业主报价信心增强，议价空间收窄，9月份业主报价指数上涨至25.4%，环比净增2.07%，部分如珠江新城板块业主叫价相对强硬。

事实上，由于一手开发商果断“降价吸客”，国庆期间，近两成的一手重点楼盘采取“以价换量”策略，降价幅度较大，促使不少周边二手买家转移至新房市场。

从成交情况看，南沙、黄埔、番禺三区分别成交392宗、435宗、1254宗，环比分别上涨21.4%、13.0%、12.9%，成交涨幅最为明显。中心天河、白云、海珠三区成交亦有微幅上涨，分别共成交990宗、855宗、1107宗，环比分别回升5.5%、5.6%、0.5%。而越秀、荔湾、从化三区成交不升反降，分别成交803宗、699宗、336宗，环比分别下降0.2%、0.7%、6.7%。

具体到热点板块，在天河区，9月共成交（自助网签+中介网签）990宗，环比上涨5.5%，二手住宅网签均价为51407元/㎡。当月东圃板块、珠江新城板块成交活跃度有所升温。其中，珠江新城二手豪宅累计成交超70套，超过4月-8月的每月水平，仅次于市场火爆的2、3月。其中，珠江新城板块主力成交盘以中海花城湾、朱美拉公寓为主，9月成交均价为141492元/㎡、94653元/㎡。

在牛奶厂板块，当月市场氛围未见明显改善，业客成交持续僵持，新增客户数量、带看量虽略有提升，但整体增加幅度不及区域周边板块。目前牛奶厂板块优质二手项目与周边新房形成一二手倒挂现象，招商雍华府、华润天合等项目与周边保利天汇（6万-7.5万/平方米）、缦云广州（单价7.7万起）倒挂，加上板块二手业主让利降价幅度未达买家预期，议价空间基本在5%左右，促使不少二手买家转移至新房市场。

在热点学位地段，越秀区东风东板块二手咨询、带看量明显增多，较月初增加三成左右，但其整体二手成交转化不及新房市场明显。在本轮救市调控出台后，不少东风东板块业主报价不升反降，议价空间较之前增大，部分业主打算趁政策松绑利好的节点加快出售物业。“920”新政出台以后，东风广场一盘源报价从880万下降至775万，总价大降105万。

采写：南都·湾财社记者 邱永芬