新政后市场回暖明显，分析师拆分四大区数据后看到两个明显点：一是市内六区2023年新房成交量价领涨，同比涨幅5-6成；二是环城四区依旧为全市四大区成交量首位，成交量占比全市约3成。

具体来看，2023年全市商品住宅成交740万方，成交金额近1300亿元，其中市内六区商品住宅成交面积约110万方，同比上涨61%，成交金额376亿元，同比上涨50%，成交面积和金额同比涨幅位列全市四大片区之首。

一方面近年土地出让聚焦市区，另一方面，市场需求聚焦核心区改善，说白了大家都往“里”买房，供需两端导向一致，市区新房销售持续高热。

环城方面2023年商品住宅成交面积237万方，成交套数2.3万套，成交量占比全市四大区约3成，四大区市场容量依旧维持1.5：3.5：2.5：2.5的成交占比。

市区、环城市场公认表现突出，有量有价。分析师整理了近期多宗市区和环城待出让土地，无论是从区位价值到配套完善度，还是从地块特点到片区丰富度，均属“上佳之作”。

工业用呢地块

地处城市优质地段，老城腹地

海光寺板块位居老城区腹地，鼓楼、学府、南京路、广开等板块均分居海光寺周边，毗邻老城厢，紧邻天大南开学府，与和平区仅一路之隔，是南开区腹地板块。

城市级配套环绕，高知人文圈层聚集

三甲医院：南开医院、中心妇产、总医院、中医药大学第一附属等。

综合商业：南开大悦城、南京路商业群、天佑城、陆家嘴等商圈。

轨道交通：长江道、卫津路、运营中地铁1号线，在建地铁7号线。

人文素养：天津大学、南开大学，南开中学等。

地块周边配套完善，生活氛围浓厚，同时因为天大南开等高等学府的存在，烟火气中夹带一丝厚重的文化书卷气。

市区新房价值高地，峰层购买力汇聚

克而瑞数据显示，2023年1-9月市内六区商品住宅成交均价和套均总价，南开区成交均价47000元/㎡，套均总价575万/套，位居市内六区TOP1。

数据来源：CRIC2020

二手资产价值高，改善客置业能力强

板块内代表二手房小区如金融街融府挂牌均价7.2万/㎡，王府壹号挂牌均价4.7万/㎡，融侨官邸挂牌均价5.1万/㎡，博朗园挂牌均价4.9万/㎡，各代表二手房小区置换值价较高，客户具备更高层级的改善置业能力和需求。

低容积、小体量、适配多维客群需求

地块规划占地面积约2.9万方，容积率1.6，建筑面积约4.77万方，是市区少有的低容积率地块。

要知道，周边在售项目如铂悦融御，容积率2.5。

工业用呢地块前期规划设计时可满足更多的低密产品设计，契合产品建筑新规，同时满足地缘及周边客户置业需求。

滕华里地块

河西成熟住区、紧邻主干路，通达性强

地块紧邻大沽南路主干路，对内联通河西腹地，如新八大里、南楼等，对外通达外环及津南国展片区，在建地铁11号线穿行地块周边，同时东侧紧邻泉汇购物广场商业。

河西三片教育资源，助力市场成交

今年以来河西三片教育资源成为片区内多个新房卖点之一，且实现较好销售表现，如龙湖青云阙的师大二附小+四中九年一贯制，2023年3月入市，目前住宅已经售罄。

新房热点板块，市场表现可圈可点

滕华里地块所在片区为新房销售热点板块，2023年销售套数位列上三区以及河西各板块第三名。

2023年河西区商品住宅成交2624套，其中滕华里地块所属小海地板块成交452套，占区域总成交量的2成，位居河西各板块成交套数第三名。

同时从南开、河西各板块成交来看，小海地板块依旧保持成交套数第三名位置，板块市场销量有保障。

减速机厂地块

中环旁，津滨双城主轴黄金点，城东C位

地块毗邻中环线与卫国道，与天津站直线距离2.7km，与滨海国际机场直线距离约10km。

中环 线红星路对内可达河西小白楼，和平五大道等腹地，卫国道作为津滨双城主轴线，通达天津站至滨海塘沽开发区等地，是联通津城、滨城的核心交通要道。

同时地块周边 2 号、 4 号、 5 号三条运营地铁线路环绕，四通八达，畅通全城 。

城市级商业配套，出则繁华，入则宁静

地块位于河东两大商圈中心点，与河东万达爱琴海商圈直线距离约2km，与河东远洋国际购物中心直线距离1.5km，拥享完备的商业、生活配套。

新房表现抢眼，存量合理，容量充足

2023年1-9月河东区商品住宅成交面积31万、成交套数3004套，占市六区新房成交量的3成，是市内六区中商品住宅中销售量第一的区域。

存量方面，区域新房存量去化周期10个月，较河西区13个月去化周期，南开区19个月去化周期，河北区15个月去化周期，河东新房去化周期合理健康。

北马集地块

城市东南环线A类地段，新房市场蓝海

地块所在津南环内区域，紧邻河西，具备吸纳地缘客户和河西外溢客户置业的机会与可能性。

房地产方面，地块周边仅财信河西府单盘在售，且已处于尾盘阶段，片区很快将呈现新房荒现象，市场空间大、投资机遇足。

居住地块1.2-1.4容积率，产品空间足

地块指标方面，最大亮点是居住地块1.2-1.4的超低容积率，放眼近两年土地市场也是少有的环内低容积宅地，存在叠拼产品规划可能性。

同时受益于近两年持续的建筑规范放开，低密产品附加值持续增加，小院、地下室、阁楼、露台等等，更高的附加值也为后期的新房销售带来更多的溢价空间。

市场空白多年，积压需求亟待释放

作为城市东南的环内区域，片区新房供应短缺多年，周边的双港、小海地均为大型居住区域，常住居民数量庞大，新房置业需求高。

同时因地块低容积率指标规划利好，未来产品设计可满足改善置业需求，对于临近的河西、河东区域以及市内其他区的改善客群来说，具备较强吸引力。

此外，片区代表的二手房小区如万科仕林苑，二手房市场挂牌均价可达2.8-3万/㎡，别墅产品更是拥有总价800万+的房源，二手资产价值较高，置换购买力强劲。

免责说明：本文中的本区位图仅为区域规划效果示意，局部地区比例适当放大，与实际存在差异。上述文案中提及的学校名称、入学政策、招生条件等信息存在调整的可能，以政府教育主管部门及学校最新政策为准；上述文案中涉及的轨道交通规划信息、商业配套信息亦存在调整的可能，以政府相关部门公布内容或最终建成情况为准。上述文案提及的精装房屋配置内容须以最终签订的《天津市商品房买卖合同》约定为准。本文中的内容和意见仅供参考，并不构成对所述市场交易和投资建议。克而瑞对使用本文章中内容所引发的任何直接或间接损失概不负责，且就本报告相关内容享有全部的解释权。本文对项目所做介绍旨在传递相关信息，不意味着对此做出承诺和保证，亦不构成代表项目权利方作出的承诺与保证。项目信息具有时效性，随时会发生变化，敬请周知。具体项目信息请以项目权利方正式公布为准，敬请通过正规渠道审慎了解最新信息并认真核实相关信息。如上述资料及数据侵犯相关权益，请权益人积极与我们联系处理。版权人及本网站有权对本文内容随时进行更改，事前和事后将不会另行通知，敬请密切关注本网站。

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