楼市又玩新花样了，大家没想到，地价和容积率被做文章了，根据经济观察网的报道，自然资源部关于取消土拍地价的上限、取消远郊区容积率1.0的限制的文件已经下发了文件通知，不少二线城市已经开始落地这个要求了，而北京上海还在研究中，这意味着，从2021年全面执行的地价上限，开始瓦解。而这个让很多人很奇怪，为啥现在是取消最高限价，而不是降低地价呢。

其实之前搞这个上限的地价初衷，主要是还是防止楼面价被炒的过高，不让房企加杠杆太猛，相信大家在过去的时候都听说过地王，在2016年，全国一共诞生了350个“地王”，造就了房地产史上最多的“地王”之年。而当时全球涨幅最高的城市就被合肥一举夺下了，拿下32个地王，溢价率突破266%。

地王的作用已经很明显了，从成本上就拉升了周边的二手房价，也给到没入手的刚需比较大的压力，现在不买，多花两百。而投资者看到地王来了，也会有更大的信心和预期，房价也就水涨船高起来。所以为了降温土拍，就有了上限价格，一旦房企拍卖抢红了眼，触发了这个最高价，那就不能再继续加价了，转而开始竞自持面积或者竞保障房面积等。也就埋下了伏笔，给到很多国资大把的房子，到现在，地方国资也正在抛售过去拿到的这些房源。

但是房价下行之后，大面积土地流拍成了常态，房企都在忙着自救保交楼，忙着偿还债务，根本没心情再去高价拿地了，那很多地方为了继续维持土拍的业绩，就让城投和国企去拿地兜底了，但是这也是治标不治本，城投自己的房子也难卖，还有很多根本也没开发，所以也造就了很多隐性的城投债，而去年10月份后，财政部就针对这种情况明确提出，不得通过国企购地等方式虚增土地收入。各种施压之下，土拍成绩的真实情况开始暴露了，今年前八个月咱们只有2.7万亿土拍收入，而2021年全年就有8.7万亿，已经是完全腰斩的状态了。然后这期间还搞了集中供地模式，但是效果也是非常差，反而在短期内造成了开发商资金链的压力更大了，近期也已经着手取消。

种种背景之下，才有了取消限价的最新操作，希望恢复价高者得之的游戏规则，调动房企拿地积极性。但是现在放开地价上限其实跟放开限购一样的道理，你是在行情不好的时候鼓励房企更高价拿地，在大家没钱的时候说抓紧去买房，放开了就会有需求的话，那岂不是太简单了。所以逻辑搞错了，一边允许高地价的拍卖，一边却不让开发商打骨折卖房，现在要取消的不是地价的上限，而是地价的下限；更要取消对新房的限价。想想看，地价你搞个起拍价，为什么没有勇气从0元起拍呢，明显就是对自己的土地价值没信心了，现在就不想要房企多建的那些保障房和安置房了，诱惑房企继续高价拿地，这不是让房企进入更危险的境遇吗。如果房企自身的利润无法保障了，拿地都是做亏钱买卖，后面还有房企会去拿地吗，而且一大堆房企还是一屁股的债务在偿还，拿什么钱去拍地？

所以现在建议尽快降低地价，不说0元起拍，可以从100元一平起拍，每次加价幅度100块，把定价权交到市场；其次就是不要限新房价格了，尽快让开发商回款，不然，房企拿不到现金回款，后面暴雷的速度会更加快，现在来看，限跌令不仅没有让房价企稳回暖和提高卖地收入，反倒引发了更严重的房企暴雷和交付难题，而容积率的限制，也代表很多人买的房子都买错了，以后慢慢就会建更多低楼层的洋房和小别墅了，价格可以进一步提升，多管齐下后，大家会买单吗，还是就当个笑话看一看？