观点网 目前市场上最大规模的一笔保租房REIT项目来了。

11月2日，国泰君安城投宽庭保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金，即国泰君安城投宽庭保租房REIT获中国证监会及上海证券交易所正式受理。

这是目前长三角区域企业首单申报中国证监会的保租房REITs，也是全市场正式申报的规模最大保租房REITs。

据招募说明书显示，该基金拟持有的基础设施项目的资产范围包括上海城驰持有的坐落于上海市杨浦区新江湾城国泓路392弄1号等的江湾社区项目，以及上海城业持有的坐落于上海市杨浦区新江湾城学德路27弄1-3、5-10、3_3号的光华社区项目。

而这些项目均源于上海城投计划在年内发行的国资首单保租房公募REITs产品，随着这单REIT项目的受理，其实施资产证券化的步伐正在逐渐加快。

资产细节

具体来看，国泰君安城投宽庭保租房REIT项目包含城投宽庭江湾社区、光华社区保租房项目。据悉，城投宽庭目前在上海布局了三个区域，租赁房源约16000套，项目合计总建筑面积约90万平方米。

从在营社区方面来看，城投宽庭合计拥有4个在营社区。2020年8月，其首个租赁社区湾谷社区完成开业；2022年11月，其首个保障性租赁社区江湾社区正式开业，这宗项目也成为彼时上海市推向市场的最大体量R4用地保租房项目，房源达到1719套。

观点新媒体了解到，江湾社区项目坐落于上海市杨浦区新江湾城国泓路392弄，土地使用权面积合计为3.38万平方米，项目于2022年10月建成，包含1-7#租赁住宅楼及配套商业，项目总建筑面积达到11万平方米，配套商业可出租面积则为3154.11平方米。

值得注意的是，在江湾社区的开业初期，也就是2022年年末至2023年前六个月，其出租率尚未稳定，这导致项目2022年及2023年1-6月净利润、2022年息税折旧及摊销前利润为负。数据显示，2023年1-6月，该项目营业收入1997.49万元，净利润-3550.62万元。

据上海城投置业经营管理有限公司市场部副总经理戴伟强在公开采访中表示，根据相关政策，江湾社区的租金为周边租房市场均价的9折，租赁价格约为4.6元/平方米/天。随项目持续招租、营收稳定后，截至2023年10月底，项目出租率达到约93%，已进入正常运营阶段。

此外，本单REIT的另一个资产为2023年3月开业的光华社区。

光华社区项目与江湾社区项目距离相近，两者直线距离约合900米，均地处杨浦区新江湾城，周边有嘉誉国际广场、上海音乐学院实验学校等配套，润地华庭、九龙仓玺园等项目。

该项目与江湾社区同时期建成，项目包含1-3#租赁住宅楼兼配套商业，宗地面积1.91万平方米，总建筑面积5.91万平方米，共计1234套保障性租赁住房，配套商业可出租面积829.69平方米。

从体量上来看，光华社区可容纳出租人数少于江湾社区，于2023年1-6月，该项目营业收入1860.60万元，净利润同样为负数，约合-246.54万元。

“通过本次发行基础设施REITs，能将几乎没有流动性的保租房重资产转化为可公开上市交易的REITs基金份额，让企业可以'轻装上阵'。同时，基础设施REITs还有助于强化上海城投各板块之间的协同发展能力，助力保租房业务板块转型为可持续发展的'轻重并举'的经营新亮点。”上海城投集团旗下上海城投控股股份有限公司党委副书记、董事长张辰在公开采访中解释了上海城投发行REITs的动机，其表示，保障性租赁住房具有长期持有、获取稳定租金回报的特性，与基础设施REITs的要求高度契合。

受理背后

事实上，自2018年至今，上海城投已通过招拍挂等方式获取总建筑面积约90万平方米的保障性租赁居住社区，建成交付后预计可服务人数将超过2万人。而此次保租房公募REITs发行上市后的回流资金，将继续投入上海城投旗下其他保租房项目。

上海城投发行REITs产品的背后，一方面是寻求资产证券化脚步加速，另一方面也是瞄准了REITs市场在中国的“年轻化”：进入时间不长，且投资者需要在投资过程中强化长期投资的理念。或许，其选择江湾社区、光华社区作为首发资产正是基于这个原因。

此外，观点新媒体也试图探究全国第五单保障房REITs为何会花落上海城投。从已经完成发行的前4单REITs项目来看，2022年8月，华夏北京保障房REIT、红土深圳安居REIT、中金厦门安居REIT首批3只保障性租赁住房REITs试点项目上市；后于2022年12月，华夏基金华润有巢REIT也完成发行上市。

究其4只保障性租赁住房REITs的相同点，首先其底层资产均位于核心一线、二线城市的城市区域以及环城区域，出租率保持在90%以上，且运营稳定。

具体而言，中金厦门安居REIT旗下两个资产位于厦门集美区；华夏北京保障房REIT旗下两个资产均位于北京的海淀区、朝阳区。

而红土深圳安居REIT旗下四个资产则分别位于深圳市大鹏新区、福田区、罗湖区、坪山区；华夏基金华润有巢REIT旗下两个资产则聚集在上海市松江区。

按照国泰君安城投宽庭保租房REIT的项目分布，底层资产均位于上海杨浦区，且建成时间相近，再加上其中一宗项目的体量较为突出，REIT的底层资产总体而言是比较有保障的。

从市场政策层面来看，早在今年3月份的“潮涌浦江”投资上海全球分享季新闻通气会上，上海证券交易所债券业务部副总监孙治山就曾表示，将加快打造REITs市场的保障性租赁住房板块，着力推动重大标志性项目REITs落地。

项目自身的底层资产选择较为垂直，再加上当前REITs市场的需求，国泰君安城投宽庭保租房REIT获得受理自然水到渠成，该单REIT项目的后续落地情况，也将等待时间的检验。