乐居财经 李礼 5月31日,浙商证券发布房地产及物管行业周报2023年W21。
政策面:三部门开展海绵城市示范工作,各地需求端政策放松持续。中央:财政部、住房城乡建设部、水利部:拟将15个城市确定为第三批示范城市,中央财政按区域对示范城市给予定额补助。各地:1)海南省、信阳市、衡阳市进一步优化公积金贷款方案,提高了公积金的支持力度;2)深圳市优化保障性租赁住房管理政策,住房主管部门、保障性住房专营机构及其他市场主体可以通过租赁、合作经营社会存量房屋或者购买市场商品房等形式收储房源;3)惠州市严禁开发企业、中介机构在商品房交易环节出现首付贷、返首付、零首付、中介机构营销返首付、发布虚假违法房地产广告、捏造散布不实信息等违规销售行为;4)杭州市优化城改政策;5)海南省提到将探索建立宅基地有偿使用制度,推动农村节约集约用地,农村集体经营性建设用地入市;6)福建省发布房地产经纪机构备案管理办法,指导房地产经纪机构备案管理工作。
基本面:本周新房市场环比微涨,二手市场各线城市环比均下降。本周30大中城市商品房成交面积310万平,环比+2.6%,环比增速较上周上升13.2pct;同比+18.1%,同比增速较上周上升0.1pct。新房市场分线城市来看,本周二、三线城市成交面积环比上升,一线城市环比下降。18城二手房成交面积169平,环比-7%,环比增速较上周上升3.4pct,同比+31.9%,同比增速较上周下降12.5pct。二手房市场分线城市来看,本周一、二、三线城市成交面积环比均下降。
板块行情:本周SW房地产下跌3.48%,房地产跑输大盘1.11pct,表现弱于大市。恒生指数下跌3.62%,恒生地产建筑业下跌3.79%,房地产跑输大盘0.17pct,表现弱于大市。恒生物业服务及管理下跌3.87%,恒生物业服务及管理跑输大盘0.25pct,表现弱于大市。
本周观点:根据贝壳研究院数据,5月贝壳百城首套房贷利率较上月微降1BP,二套房贷利率与上月持平,本月仅清远、中山首套利率下降,其他城市首二套房贷利率均不变;5月百城首套主流房贷利率平均为4.0%,较上月微降1BP,二套主流房贷利率平均为4.91%。我们认为,本月首套及二套房利差再度扩大达91BP,利差维持在较高水平说明政策放松仍有空间。从成交绝对值上看,本周30大中城市成交面积环比微涨2.6%,从5月整体数据来看,截止5月29日,30大中城市商品房5月成交面积1162万平,环比-9%,购房热度较4月呈现下降趋势。从土拍成交来看,本周杭州、合肥分别进行2023年度第4次及第3次土拍,土拍热度维持高位。其中,杭州本次出让9 宗土地,有6宗封顶、2宗溢价、1宗底价成交;合肥出让4宗土地,有3宗封顶、1宗溢价。我们认为,当前越来越多房企拿地策略趋同致使核心城市土拍热度持续升温,土拍市场将持续保持分化趋势。
我们继续看好:1)都市圈聚焦型房企:华发股份、越秀地产、滨江集团;2)全国化龙头房企:保利发展、招商蛇口、华润置地、中海地产;3)二手房新房联动逻辑持续存在,二手房中介贝壳和我爱我家持续看好。
风险提示:1)房企开发资金到位速度不及预期;2)融资实质进展不及预期;3)行业回暖速度不及预期
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