终于！最近多个热点城市，开始调整土拍规则了。

9月26日，成都宣布中心城区商品住宅用地，实施“竞地价”拍卖， 取消地价限制、配建和自持条件 。房子建成后，也由开发商根据市场情况 自主定价 。

10月9日，济南市对10月中下旬即将进行的两场土拍出让规则进行调整，恢复2017年8月前“ 价高者得 ”的原则， 不再设立最高限价 。

10月12日，合肥也宣布新一批出让地块，采取拍卖方式出让，价高者得。

10月17日，厦门发布的第四批次供地， 不设拍卖底价，取消销售限制均价 ， 仅保留车位限价和装修限定。

土地限价机制，正在退出土拍市场。

根据经济观察网报道，早在今年9月底，自然资源部已给各省市自然资源主管部门下发文件，内容包含：

① 建议取消土地拍卖中的地价限制；

② 建议取消远郊区容积率1.0限制。 相当于取消远郊地区的“禁墅令”。

这一波热点城市土拍规则修改，就是对文件的响应。

接下来， 取消土地限价、新房限价 的城市，会越来越多。更多低容积率的地块，也会逐渐上市。

继取消限购、限贷之后，行政干预手段从房地产市场的撤出，正在扩大范围，越来越彻底。市场正在逐渐回归市场规律，对于开发商来说，企业阶段性的竞争逻辑，也面临再次调整。

管理市场预期

必须允许高价产品出现

不管是取消土地限价、新房限价，还是取消容积率限制，本质上，还是基于当下房地产的核心判断。

也就是—— 房地产市场供求关系发生重大变化。

过去供不应求阶段，需要通过行政手段，让有限的土地资源，优先供给刚需、刚改等主流产品类型，所以限制容积率，抑制高端需求的满足。同时，通过土地限价等措施，解决供不应求造成的土地市场过热、新房市场过热的问题。

然而，现在的情况已经完全变了。

首先，是土地投资低迷，市场过热的情况已经不存在了。

今年前三季度，全国300城住宅用地成交规模，同比下降了33.4%。9月份的拿地面积，更是同比 接近腰斩 ，流拍撤牌率也保持在高位。达到触顶成交的地块数量，已经明显减少。

也就是说，对土地限价的意义已经不大，反而让真正的优质地块被低估，没有兑现应有的价值。

其次，是鼓励改善和高端需求，必须要让市场决定做什么产品。

9月初，大城市普遍对核心城区全面解除限购，就是鼓励跨城市/跨区域的购房需求，以及购买多套房的需求。

换言之，就是鼓励有购买力的富人下场。

但事实上，对于很多高端客户来说，他们需要的并不是很多套的小房子，而是真正能提供高端享受的高端产品。

这就需要从土地供给层面上，去打破容积率限制和价格限制。在刚需已经趋于饱和的市场环境下，让有限的土地资源，流向尚未被满足的高端市场。

第三，鼓励改善，必须允许高价产品出现。

现在的土地市场，实际上是冷热不均、高度分化的。热门城市的热门地块，依然是开发商争抢的目标，同一场土拍中，流拍撤牌和触顶成交的情况经常并存。

而土地限价＋新房限价，不仅没有充分兑现优质地块应有的价值，也容易对市场形成误导。

一方面，造成一二手市场价格倒挂。一手新房对二手价格形成倒逼压力，二手业主换房的难度加大，容易加剧市场下行预期，不利于当下的预期管理。

另一方面，新房限价、精装限价，导致开发商产品减配，也是一种针对居住领域的 主动消费降级 。

在限价背景下，开发商不能通过产品研发、产品升级等战略，来实现溢价和差异化竞争。客户也不能享受和土地属性匹配的高端产品。某种程度上，是打击了合理的改善需求。

因此，从土地供给层面上，给高端产品解绑，自然势在必行了。

开发商紧箍咒解除

进入拼综合实力的阶段

之前明源君说过， 现在，我们正在进入行业政策最宽松的时期。

这个宽松不仅仅是需求端的购房条件、购房利率全面放松，也是供应端的全面松绑。

过去在拿地阶段，就给开发商戴上紧箍咒，规定配建比例、自持比例、销售条件、销售价格、产品面积段、是否精装、精装价格……让开发商的产品战略，变成了简单的成本游戏。

而现在，过去楼市过热时期出台的调控手段，正在全面退出历史舞台。这也意味着，房企的核心竞争力，将从成本管控，回归到项目定位、产品体系打造、客研等综合实力上。

这对房企的经营策略，会产生几个影响：

一是短期内，房企拿地研判需要更谨慎。

目前，房企布局战略已经高度统一，安全性强的核心热点地块，事实上已经成为行业稀缺资源。加上房企当下普遍存在中长期库存持续萎缩的情况，实际上是需要补充高质量货值的，这会进一步推高热点地块的争抢烈度。

但另一方面，销售端的恢复情况并不理想，市场对价格的接受程度有限。这就更加考验房企投拓测算的准确性，和对土地价值的兑现能力。

之前“限价＋摇号”的模式下，房企拿地需要的是运气，现在则更需要财力和判断力。

二是长期来看，产品体系必须向高端升级。

目前，政策端针对高端改善产品的限制，几乎已经全部放开。今年以来，头部房企几乎都开始卷高端改善赛道。龙湖年初发布的三条产品系：云河颂、御湖境、青云阙，就清一色都是高端改善系。

在土地限价解除、容积率限制放松后，产品线向高端上移的趋势，可能会进一步加快。低容积率的别墅类产品，可能在时隔十多年后再次进入市场，开发商也需要尽快丰富自己的高端产品线。

小结

这一轮供应端的政策松绑，把产品和价格的决定权，交还市场去支配，将还原出更真实的供求关系，修正长期以来的数据扭曲，会让长期的行业发展更健康。

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