国内首批消费类基础设施公募REITs已开始申报。

10月26日，中金印力消费类基础设施REIT（简称：中金印力REIT）在深交所发布招募说明书，成为第一批正式进入公开发布阶段的消费类基础设施公募REITs之一。

此次中金印力REIT的资产方为万科旗下印力集团，目标基础设施项目系杭州西溪印象城，该项目位于杭州核心商圈——大城西板块的黄金地段。据公开信息，杭州西溪印象城整体建筑面积25万平方米，367家商户，是余杭区体量最大的购物中心。截至2023年6月30日，杭州西溪印象城出租率为99.2%，估值39.77亿元。

印力集团是万科旗下的购物中心开发与运营能力平台，全国在管商业面积超过1200万平方米，资产规模超过1000亿元，整体出租率达95%。根据公开信息，万科在2016年通过持有投资基金的权益成为印力集团的重要股东，万科将部分商业项目委托至印力集团运营管理，截至目前，万科委托印力管理的商业项目经营坪效增幅超过20%。

按照募集说明书，假设募集基金份额以标的物业估值人民币39.77亿元为基础，扣除基础设施基金拟向外部贷款银行借入、用于偿还项目公司存量贷款的外部借款人民币4亿元，则基础设施基金拟募集资金为人民币35.77亿元。

万科董事会主席郁亮于近日的媒体交流会上表示，REITs对于不动产经营业务的重要性，类似于按揭贷款之于住宅开发的重要性，能够实现商业模式的闭环。一旦完成REITs的环节打通，万科将有望真正从开发商转变为不动产商。

募集说明书显示，本次募集资金拟新投资项目包括上海虹桥前湾印象城MEGA、天津和平印象城、杭州奥体印象城、杭州市余杭区BY项目及嘉兴市秀洲区XH项目，上述项目均满足国家发展改革委《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》（发改投资【2023】236号）等相关法律法规对回收资金投资项目的相关要求。

作为最早启动转型的房企，万科自2014年提出“城市建设服务商”战略至今，除了商业业务外，在物流仓储、长租公寓等赛道也已完成布局。伴随公募REITs的持续发展，底层资产类型持续扩容，市场交易规模和活跃度不断上升，万科的经营性业务也将有望提供新的价值增长点。

今年3月，国家发展改革委和证监会同步下发文件，将消费基础设施纳入基础设施公募REITs试点范围。

《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》提出研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs。优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。

10月20日，证监会发布《关于修改〈公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）〉第五十条的决定》，将公募REITs试点资产类型拓展至消费基础设施，并自发布之日起施行。证监会表示将会同相关部门单位，推进符合条件的消费基础设施项目发行公募REITs，同时强化市场监管，充分发挥REITs盘活存量资产、扩大有效投资的积极作用。

另据证监会官网公开信息显示，10月26日，首批4单消费REITs已推荐至证监会并申报至交易所，除了中金印力REIT，嘉实物美消费REIT、华夏金茂购物中心REIT、华夏华润商业资产REIT也已上报。

在此之前，百联股份（600827.SH）和天虹股份（002419.SZ）等企业亦提及将以其持有的商业底层资产发行消费类公募REITs。