近年来，伴随着房地产事业的蓬勃发展，一些不法人士以房地产名义开展非法集资违法活动。房地产行业非法集资案有吸纳非法资金周期短、涉案金额大、涉案人群广的特点，因此一旦案发将会造成极坏的社会影响。本期我们就聊聊房地产领域的非法集资。

问：房地产行业非法集资活动一般采取哪些方式？

答：常见的房地产行业非法集资活动一般采取以下六种方式。

方式一：以房地产开发建设的形式非法集资。

房地产开发企业与中介机构相互串通，以投资房地产项目开发建设的名义，有的甚至虚构房地产开发项目，通过承诺高额回报、以一定的资产作为抵押等方式，向社会公众吸收资金。

方式二：以违规预售房屋的形式非法集资。

取得商品房预售许可证前，甚至整个项目都还没有开发建设，房地产开发企业违规预售或房地产中介（经纪）机构违规代理销售，以内部认购、发放VIP卡、团购优惠、认筹借款等形式，向社会公众吸收资金。有的还存在“一房多卖”现象。

方式三：以分割拆零销售、返本销售、售后包租等形式非法集资。

房地产开发企业预售或房地产中介（经纪）机构代理销售中，不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以销售房产份额、返本销售、售后包租、约定回购等方式，承诺高额回报，诱导销售房地产，向社会公众吸收资金。通常表现为房地产企业将整幢商业、服务业建筑划分为若干个小商铺进行销售，通过承诺售后包租、定期高额返还租金或到一定年限后回购，诱导社会公众购买投资。

方式四：以利于互联网平台开展房地产金融业务非法集资。

未取得金融资质的房地产开发企业、房地产中介（经纪）机构、房屋租赁机构等利用互联网违规从事金融业务，或与网络借贷等互联网平台合作开展金融业务，通过“众筹买房”、“首付贷”等形式向社会公众吸收资金。

方式五：以房地产中介（经纪）机构受托代理等名义开展非法集资。

房地产中介（经纪）机构以房地产企业开发项目委托售卖为由，以认筹认购等名义，承诺给付高额回报，向社会公众吸收资金。

方式六：以宣称“以房养老”为名非法集资。

一些企业打着“以房养老”的旗号，通过召开推介会、社区宣传等方式，诱使老年人签订“借贷”或者变相“借贷”“抵押”“担保”等协议，抵押房屋以获得出借资金，再将资金购买其“理财产品”并承诺给付高额利息等进行非法集资。

问：房地产行业非法集资蕴含哪些风险？

答：不法分子以房地产投资为幌子，宣称有房地产为抵押项目安全可靠，可获高回报，实则将募集来的资金肆意挥霍，用后来投资者的“本金”支付前投资者“利息”，一旦集资难以为继，不仅先前承诺的高额回报无法兑付，本金也难以追回，最终使投资人“房财两空”。某些房地产企业采取滚动借款方式融资，资金期限与项目周期不匹配，资金链脆弱，一旦项目运作出现问题，将导致资金链断裂、项目烂尾，投资资金将难以收回。同时大量来自社会公众的资金投向个别企业后，也存在转移资金、卷款跑路的风险。

问：广大群众应如何防范落入涉房非法集资圈套？

答：一是购买新房要查看房屋预售许可证。根据有关法律法规，房地产开发必须获得相关部门许可，预售房屋须持有商品房预售许可证，没有预售许可的不可贸然购买。二是不能轻信投资回报宣传。按照规定，未取得预售许可的商品房项目，房地产开发企业不得进行预售，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。当房地产企业或房地产中介（经纪）机构宣称预售、认筹、认购、预订或者先付定金，或者不购房可退回本金还可获得“利息”时，一定要提高警惕、切莫盲目进行投资。三是树立正确投资理财观念，主动学习掌握必要的法律法规和金融常识，既要谨防投资陷阱，也需明白风险责任“买者自负”的道理。面对手段和方式多样的非法集资，一定不要存在赌博心态和侥幸心理。非法集资不受法律保护，参与非法集资风险自担，请广大群众提高警惕，自觉远离非法集资，防止自身利益受损。如发现房地产领域涉嫌非法集资行为，请及时向处置非法集资部门、住房和城乡建设部门、公安机关举报。若对房地产领域项目存疑，可向当地住房和城乡建设部门进行咨询。

（来源：南通市人民政府网站）