10月26日，证监会官网显示首批4单消费REITs已推荐至证监会并申报至交易所。

具体来看，嘉实基金、华夏基金和中金基金开始申报首批消费基础设施公募REITs，分别为嘉实物美消费REIT、华夏金茂购物中心REIT、华夏华润商业资产REIT、中金印力消费REIT。

业内人士认为，随着首批4单消费基础设施的申报，政策的支持下，未来消费基础设施REITs有望助力C-REITs市场规模的提升，而本次涉及商业地产REITs项目的落地，对于当前的房地产企业而言，也将提供新的解题思路。

国内首批消费类REITs来了

在上述四单消费类基础设施公募REITs申报的六天前，10月20日，证监会曾发布《关于修改〈公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）〉第五十条的决定》，将公募REITs试点资产类型拓展至消费基础设施，而本次四只REITs产品的申报正是对证监会修订文件的迅速回应。

“这意味着商业地产REITs正式诞生了。”易居研究院研究总监严跃进指出，从目前类似申报的情况看，购物中心、商业广场等商业地产项目率先获得政策的支持。后续包括度假村、文旅地产等消费业态或也有纳入改革的可能。此类改革具有积极的导向，进一步促进商业地产REITs市场的扩大。

南都·湾财社记者注意到，早在今年3月24日，国家发改委发布了《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》，其中提到要支持消费基础设施建设，贯彻党中央、国务院关于把恢复和扩大消费摆在优先位置的决策部署，研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs。

“经历疫情三年，消费基础设施市场价格处于相对低位，且国家支持该类符合条件的优质资产纳入REITs范围，投资者们将迎来新一轮投资机遇。”对于消费类基础设施资产的扩容，第一太平戴维斯深圳公司董事总经理吴睿此前指出，从长远来看，对REITs市场平稳健康发展的意义重大；高标准核心消费基础设施资产将是发行REITs的首选。

同时参考美国、新加坡等成熟REITs市场中纯消费零售业REITs的数量占比均超过20%的经验来看，消费类基础设施REITs发行有利于加速我国公募REITs市场的成熟，同时也会增加产权类REITs总市值的占比，有利于REITs市场的活跃。

他进一步预测到，对于运营管理良好，租金稳定且有可以想象的上升空间，及底层资产产权清晰的项目将会成为REITs市场的新宠。

优质的底层资产是基础

能够成为首批发布的消费类基础设施公募REITs，优质的底层资产是基础。

10月26日晚间，华润置地在港交所发布《公开募集基础设施证券投资基金之建议分拆及在深圳证券交易所独立上市》的公告，公告指出，其基础设施REIT的相关资产为位于中国山东省青岛市市南区山东路6号的购物商场，拥有该项目的公司为华润商业资产的全资附属公司。

据公开信息，该购物商场为2015年4月30日开业的青岛万象城，是全国第九座万象城，建筑面积达45万平方米，开业之初曾被称为是全国规模最大、店铺数量最多、业态组合最丰富的万象城。

值得一提的是，此次中金印力REIT的底层资产杭州西溪印象城，位于杭州核心商圈——大城西板块的黄金地段，整体建筑面积25万平米，367家商户，是余杭区体量最大的购物中心。另外该购物中心组截至目前已实现了99.2%的出租率，为此次REIT发布贡献了良好的预期收益。

除了底层资产的质量，决定REITs是否能成功发行且持续扩募的关键，是资产方的运营管理能力。记者了解到，此次中金印力REIT的资产方印力集团，是万科旗下的购物中心开发与运营能力平台，全国在管商业面积超过1200万平米，资产规模超过1000亿元，整体出租率达95%。根据公开信息，万科在2016年通过持有投资基金的权益成为印力集团的重要股东，截至目前，万科委托印力管理的商业项目经营坪效增幅超过20%。

除此之外，华夏金茂购物中心REIT的基础设施资产为长沙览秀城项目，公开资料显示，该项目选址在梅溪湖核心区域，紧临梅溪湖一线水景，总投资额达到近20亿人民币，总建筑面积超10万平方米，是中国金茂商业旗下的首个自主经营并的滨水商业体。

另外嘉实物美消费REIT的入池资产包括华天项目、德胜门项目、大成项目和玉蜓桥项目，总建筑面积77894.28平方米，当期目标不动产评估值总额为10.44亿元。各项目主要经营物美、麦德龙等品牌超市，以及餐饮、理发、药店等贴近社区生活的便民商业，是典型的保障首都基本民生的社区商业项目，项目运营超十年，具备长期稳定持续运营能力。

为房企提供新的解题思路

事实上，百货商场、购物中心等商业不动产项目，天然存在资金额高、投资回报周期长的特征，过去由于条件限制，缺少稳定的市场退出机制，对持有此类资产的企业发展造成了显著的掣肘。

而REITs的落地将有助于改善这一状态。举例而言，全球知名的商业地产运营巨头凯德集团，正是通过私募基金+REITs的双轮驱动，实现了真正意义上的“轻盈发展”，实现总资产规模增长3倍的同时，净负债率却同比下降了56%。

万科方面表示，此次中金印力REIT如成功发行，将助力万科的商业业务构建完整的“投、融、管、退”商业模式闭环，实现资产和资金更高效的运转，在更低的财务负担下实现业务的持续健康发展。对万科而言，REITs一旦打通，也意味着能够持续将合格的商业资产推向市场，回笼现金用于存量资产的盘活提效或新项目拓展，实现更良性的发展。

值得一提的是，印力此次披露了有50个项目已开业满三年，均可作为潜在扩募资产。伴随公募REITs的持续发展，底层资产类型持续扩容，市场交易规模和活跃度不断上升，万科的经营性业务也将有望为公司贡献新的价值增长点。

而华润置地同样在公告中提到，建议上市将为公司提供另一种以股权为基础的融资方式，其将使集团的集资方式及平台多元化，并减少对传统债务融资方式的依赖。通过建议上市，公司将能够盘活其基础设施资产，避免基础设施投资恢复期较长及资产周转率较低的不利影响。此举亦将增强公司的滚动投资能力及可持续营运，有利公司的长期表现。

据华润置地发布的公告，就建议分拆而言，华夏基金（作为公募基金管理人）将设立公募基金作为公开上市的基础设施证券投资基金。目前预计公募基金将募集人民币69.777亿元。于建议上市时，华润商业资产将作为战略投资者认购已发行基金份额总数约30%。

“REITs对于不动产经营业务的重要性，类似于按揭贷款之于住宅开发的重要性，能够实现商业模式的闭环。”万科董事会主席郁亮曾于近日的媒体交流会上表示，若是REITs环节打通，企业可以从开发商转变为不动产商。

业内人士认为，REITs项目的申报，不仅仅改变了金融投资产品的类别，客观上也使得房企转型具有了更好的抓手，对于正处在水深火热的房地产企业而言，也将提供新的解题思路。

采写：南都·湾财社记者 孙阳