观点网 6月2日，天河区岐山路AT1010008、AT1010010地块在广州公共资源交易中心官网挂牌出让。

这组地块属于广物吉山仓地块的一部分，位于广园快速路以北，岐山路以西，用地面积111438.88㎡（出让宗地面53682.22㎡），容积率≤3.68，建筑面积≤197338㎡。地块挂牌起始价450477万元，楼面起价22828元/㎡。规划主要为二类居住用地，兼容公交场站用途。

目前，该地块北侧的珠江花城五期在售房源均价6.3万元/㎡，南侧的富力南驰富颐华庭在售房源均价5.1万元/㎡。

若以底价计算，地块出让价格存在明显倒挂，但竞得人须按要求无偿建设广州市重点工程（项目），建设金额为人民币30亿元。如加上配建重点工程建设额，地块起价则为3.8万元/㎡。

该重点工程建设项目即南沙全民文化体育综合体，两年后或将成为全运会举办场地。

特殊的门槛

国际奥委会副主席、中国奥委会主席于再清曾表示：“每一场体育赛事背后都有独特的经济价值和社会文化价值。”

此前3月3日，广州市体育工作会议指出，广州将支持南沙承办第十五届全运会(粤港澳全运会)比赛项目和重要活动。

到了4月份，广州市南沙新区明珠湾开发建设管理局发布了《南沙体育馆维修及升级改造项目勘察设计》招标公告，指出该项目是第十五届全运会的重要设施之一。

南沙体育馆于2010年完工，建筑面积30236平方米，总座位数8541个，盛事当前，与能够容纳8万人的广东奥体中心等场馆相比有些捉襟见肘，周边配套也相对单一。

为此，今年年初，广州市发布的南沙大型城市综合体规划设计研究国际竞赛公告透露，谋划在南沙南部片区打造满足重大文体赛事需求的大型城市综合体。因此，外界开始传出南沙将为迎接全运会兴建一座大型城市综合体的消息。

如今，吉山仓地块挂牌让传闻正式落地。

根据出让要求，地块竞得人须按要求建设广州市重点工程（项目）（即“南沙全民文化体育综合体”），建设金额为人民币30亿元，项目建成验收合格后须无偿移交给市政府指定单位。竞买人须具有大型体育综合体建设的成功经验。

观点新媒体了解到，南沙全民文化体育综合体，坐落于广州最南端，南沙二十一涌。项目用地面积约0.67平方公里，投资规模暂定73.85亿元，建设内容包括综合体育场、综合体育馆、游泳跳水馆、运动员中心等。工程须在2025年6月30日前竣工验收合格。

从投建金额到工期的紧迫性，诸多附加条件让这次土地出让变得不同寻常，外界开始推测，谁能跨过这样的拿地门槛。

4月下旬，广州市国资委印发《关于高质量落实推进广州南沙深化面向世界的粤港澳全面合作实施方案的工作方案》的通知，或许给出了答案的标准。

《方案》共涉及75个重大项目，均由国央企主导，其中，南沙大型城市综合体项目拟由广州城投联合华润置地及南沙交投共同组建合资公司，以合资公司为主体积极推进南沙大型城市综合体项目的投资、开发、建设等工作。

体育地产赛道

除了政策文件外，大多数市场观察者认为华润置地在文体设施代建、运营方面的成功经验也让其被视为地块潜在买家。

2008年12月，凭借深圳大运会契机，《深圳市人民政府与华润（集团）有限公司合作项目协议》正式签订，华润以代建方式获得深圳湾项目地块，负责深圳湾体育中心（“春茧”）工程建设及运营，后受南山区政府委托成为后海片区运营商。

2011年深圳湾体育中心建成，运营不到一年即实现盈利，营收规模过亿，打破当时中国体育场馆普遍运营不利的局面。

随后，华润以深圳湾体育中心为基础，深圳湾综合体二期搭建开始，直到2018年12月18日举行深圳湾万象城开业典礼，华润大厦正式落成启用。

“春茧”等大型文体建筑不仅是华润的拿地抓手，同时也是为高端住宅加分的配套设施。

同年6月28日，华润城润府三期(一期、二期、四期) 前900名购房者在深圳湾体育馆线下公证选房，被调用为选房区的羽毛球馆外排满长队。

建成投用后，深圳湾体育中心迎来了各地考察调研团队，体育地产的“春蚕”模式得到推广。

2017年3月6日，华润集团与西安市签署《战略合作框架协议》，参与“西安三中心”（西安奥体中心、国际会展中心、国际会议中心）建设。2020年7月1日，由华润置地代建代运营的西安奥体中心全面竣工交付，并在次年成为第十四届全运会主会场。

2017年，华润置地与上海大宁集团成立合资公司，运营上海新静安体育中?。作为华润置地在上海落地的首个体育项目，新静安体育中心于2017年9月17日试营业，总建筑?积约7.13万平方?。

2017年10月20日，“华润-中建八局-东南网架”三家联合体成功中标“杭州奥体中心主体育馆、游泳馆和综合训练馆PPP项目”。该项目成为2022年第19届亚运会的主场馆之一。

此外，华润还配建并代运营了成都东安体育中心“一场三馆”等体育场馆项目。

由于文体产城项目往往依托于某一届文化体育盛事，对工期、建设质量都有较高要求，考验承建企业的资金与开发能力，而当盛会闭幕后，留下的大型场馆设施如何持续盈利又是另一道难题。

除华润置地外，体育地产的赛道上还有其他开发商竞相角逐，但发展模式不尽相同。

如今年4月9日，绿城运动品牌--“绿城运动+”发布会在杭州奥体中心体育场举行，据透露，截至目前绿城运动系列产品总建筑面积已达867万平方米。

其中，绿城包揽了从国内开始建造全运村以来济南、沈阳、天津、西安四座全运村的营造，并承担了杭州亚运村运动员1村地块的开发和媒体村的代建任务。相较于专业体育场馆，绿城的代建范围主要是体育小镇及住宅地块，项目体量与华润置地亦有差异。

此次天河吉山仓地块出让，换个角度看也是一次特殊的代建，只是承建方在项目中的收益不再局限于体育场馆的所属板块。