01

浙江杭州“杭六条”落地

限购范围缩小、购房条件放宽

就在今天，浙江杭州住保房管官微发布了《关于优化调整房地产市场调控措施的通知》，内容涵盖加大保障房供应、优化限购、信贷、宅地供应等6个方面，被业内称为“杭六条”。

其中重点内容为：

1、限购范围缩至四区

限购范围由原来的上城区、拱墅区、西湖区、滨江区、萧山区、余杭区、临平区、钱塘区、富阳区调整为上城区、拱墅区、西湖区、滨江区。

钱江世纪城（亚运会场馆所在地）、未来科技城（阿里巴巴全球总部所在的科技重地）等热门核心板块完全放开了限购，买房不再受套数、户口和社保等限制，可以任意买。

2. 限购范围内的购房条件大幅放宽：

本地户籍可购买2套住房（包含新建商品住房和二手房），不分落户方式、落户时间（取消5年限制）、婚姻状况，是否落户在限购范围内。

非杭州户籍购房资格同样降低，只要在市区范围有过纳税或社保记录即可限购1套。

3.认房不认贷的优化

家庭名下住房以限购区和非限购区作为住房核查的区分，也就是：购买限购区的只查询主城四区的购房情况，购买非限购区的只查询所购房屋所在区、县（市）的住房情况。

9月以来多个核心城市双限解禁，南京、青岛等11个核心城市取消限购，一线城市广州、重点二线城市厦门、西安、长沙、成都限购缩围降槛，合肥、郑州等8城全面解除限售。

可见，核心城市已成为“救市主力军”。同样举办了重量级赛事大运会的成都，也在9月26日出台了优化房产政策，而且力度非常大，包含局部取消限购、新拍地块建成商品房优质优价，优化税费政策等。

10月第三周首日，浙江杭州也终于加入了“救市大潮”中。

这基本上就是解除限购，为外地人在杭州买房铺好了路。

02

当金九银十遇到政策组合拳

苏州楼市回暖了吗？

关于外地人购房资格的问题，我们的城市苏州在9月11日 “放出大招”——让外地人和本地人拥有同等购房资格，对于购买120㎡及以上商品住房不再进行购房资格审核。

和杭州有所不同的是，苏州的限购放开不是以区域为标准，而是以建筑面积为标准，120㎡这个面积段在当下的苏州楼市属于改善的一个初级阶段。该政策旨在释放改善需求。

9月以来在政策频发、预期向好之下，部分微观项目层面已然出现来访、认购回升等复苏迹象，但是成交量暂未明显体现，成交数据延续低位徘徊的态势。

从数据角度来看，9月苏州市区商品住宅的成交面积环比8月减少了15%，成交量并没有显著增加，市场整体处于恢复过渡期。

10月以来高频次的政策仍在持续发酵，政策覆盖面广、力度大，公积金贷款额度的上限全国最高，但成交数据显示苏州楼市表现仍然平淡。

截至10月15日，苏州市区商品住宅的 成交面积为14.76万㎡，环比9月同期增加了近50%。

成交量环比增加的原因也非常好解释——9月苏州楼市利好政策密集出台，开发商积极把握政策窗口期和“金九银十”关键节点，加快推盘节奏，9月苏州楼市的供应量环比大为增加，加上松动的政策加速了部分改善需求的入市，这部分成交量的网签数据在10月上半月开始显现。

那么，是不是说在政策的驱动之下，当下的苏州楼市已经回暖了?

分析师认为并没有，在这部分需求短暂释放之后，市场重又回归了平静。

“金九银十”一直以来都是传统的房地产营销旺季，今年的“十一”更是与往年不同。

一方面是中秋节叠加国庆节双节共8天假期，第二方面是九月以来楼市政策不断释放利好。

苏州在取消限购、认房不认贷，且分面积段放松限购等一系列政策组合拳之下，市场对这个“十一”颇有期待。

然而，从分析师监测的双节假期来访认购的数据来看，整体楼市表现较往年国庆黄金周相对平淡。部分热点核心板块的高端改善盘来访认购量相对前几周有显著增加，而在地段上没有显著优势的楼盘即使打折优惠力度较大，但是来访认购量仍旧较为一般。

整体认购量不如今年五一，市场表现远低于预期。

双节假期成交面积为3.95万㎡，同比增加了15%，但远低于2019年同期水平。

综上所述，一方面，利好新政的落地确实刺激了一部分前期因为资格问题只能观望的客群积极入市，但是“卖旧换新”的置换客群还需要一定的时间来进行转化。

另一方面，像苏州这种核心城市的限购松绑对于周边的虹吸效应有明显放大作用，外地看房的客户占比也有明显上升。

对于改善人群而言，存量房贷下调、认房不认贷和换房退税费是对改善人群购房决策影响最大的政策利好。

其中，存量首套房贷利率的降低直接减轻有房人群的经济压力，认房不认贷和换房退税费政策更是切中改善人群痛点，有助于降低置换成本，促进“卖一买一”的联动需求，因而对改善人群的购买力影响最明显。

基于当前“认房不认贷”等新政，部分购房者还是要依托“卖旧”才能“买新”，所以也造成了苏州二手房挂牌量的激增及价格的内卷化。

10月上半月（截至10月15日），苏州市区二手房的成交套数为1380套，10月完整月的成交量很有可能是今年以来的新低。

03

购房者心态发生巨变

核心倒挂盘入市或带动成交量上行

可以说，这个10月，在缺乏核心倒挂盘的带动下，市场成交量雅言乐观。

对于刚需而言，最低至二成的首付政策仅对于首付款预算有限、但月供能力强这部分刚需客群来说是利好的，对于那些要承担首付和月供双重压力的购房群体来说效果不显著。

对于置换改善来说，短期入市动力不足。即使认房不认贷、二套首付比例下调，但大部分改善人群认为，虽然购房门槛有所降低，他们仍会理性评估自己的长期还贷压力。

很多购房者仍在观望，认为可能还会有更多政策利好，对政策调整空间仍有更多期待。

目前，购房者的心态发生巨变，即使虽然对现有居住条件不满意，但并不着急出手置换，再加上经济不景气使得购房者不再盲目跟风，而是更加注重财务安全和未来经济负担。

“经济不确定性高，不愿意承担高额的房贷风险”是他们不打算近期买房的一大重要原因。

如今，2023年仅剩下两个月半了，接下来狮山、姑苏胥江、平江新城、吴中太湖新城等多个核心板块的高端改善盘将会入市，尤其是狮山和姑苏胥江的品质豪宅在产品力方面更加精进，或将掀起一波热度，也将带动成交量的提升。

接下来，苏州楼市政策不排除有进一步的放松空间，比如说参考南京的购房补贴、房票安置、税费上的优惠等。

值得一提的是，无论政策如何优化，经济复苏及居民信心恢复仍是房地产市场企稳的重要前提。

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