本文来源：时代财经 作者：钟黛

在中国金茂（00817.HK，简称“金茂”）的董事长之位仅坐了33天，李从瑞便“功成身退”。5月31日晚间，金茂公告，李从瑞自即日起因工作调整而辞任本公司主席兼执行董事，张增根接任其职务。

李从瑞的职业生涯从中化集团开始，2009年进入金茂的前身方兴地产担任副总裁。2013年1月升任总裁，在此职位上一做就是10年。2023年4月28日，其被提拔至董事长一职。仅33天后便辞职。

任职方兴地产副总裁期间，李从瑞领导公司拿下北京广渠路15号地，并在两年后打造出了广渠路金茂府。该项目一举奠定了金茂在高端住宅市场的地位，并发源出金茂府产品系。

而在金茂总裁之位的十年间，李从瑞将公司的规模推上了新的台阶，让外界看到了央企也可以在市场化路径下实现规模扩张。

在公司治理方面，李从瑞积极推动混改，引入战投。“我们算是国企中的民企，央企中的外企。”李从瑞曾在媒体访谈中表示。

例如，2015年，金茂以每股2.73港元的价格向新华人寿、新加坡主权基金GIC、私募基金华平投资以及新鸿基地产前主席郭炳湘控制的Dynasty Hill，配售16亿新股。2018年，金茂则以先旧后新的方式折让配售9亿股现有股份，而嘉里建设的控股股东嘉里控股成为金茂此次新引进的社会资本。2019年7月，金茂引入中国平安成为其第二大股东。

上述交易完成后，中化集团的持股比例摊薄至35.1%。“未来（中化集团的持股比例）还会继续下降。最终我们希望成为一个完全市场化的上市公司。”李从瑞在2019年8月对媒体表示。

此外金茂亦推出股票期权激励计划，调动管理层的积极性。2019年，金茂向李从瑞等三位执行董事授予股票期权，合共900万股。

行权的前提条件包括：“在每一个生效年度的前一财务年度，本公司归属于母公司的淨资产收益率、归属于母公司的净利润增长率及营运资金周转率不低于特定目标值，且不低于选定可比公司同期数据的75分位值。”

李从瑞领导的金茂，一度行驶在规模扩张的快车道上。即使历经2016年限价政策出台、2020年“三道红线”政策出台，金茂依然大手笔扩充土储，直至2022年才转向收缩。

2019年至2021年，金茂每年的新增土储面积分别为1390 万平方米、1417万平方米以及1071万平方米。“金茂2021年的投资力度，接近百强房企平均水平的2倍。”克而瑞曾点评称。2022年，金茂的新增土储则为179.2万平方米。

销售额方面，金茂于2020年跨过两千亿门槛，于2021年进一步增长至2356亿元的巅峰。事实上，金茂曾畅想，2022年的销售要达到3000亿元，其中租金收入要达到50亿元，2023年的销售额要达到3500亿元。

而2022年，地产行业进一步降温，金茂的销售额超预期下滑。在投资者调研活动中，金茂曾表示：“2022 年公司供货超过4000亿。”而最终，金茂2022年的销售额仅1550亿元。去化压力可见一斑。

2022年，金茂的毛利润为131.5亿元，同比下降21.5%；毛利率约为15.8%，较上一年下降2.8个百分点；净利润52.2亿元，同比下降32.2%；归母净利润19.8亿元，同比下降57.8%。利润缩水，主要由于2022年因部分城市销售均价下调，金茂对32个项目计提减值43.6亿元。

财报显示，2021年，李从瑞的年收入约为1162.7万元，包括薪金、津贴及实物利益315.3万元，业绩奖金527.2万元，特别奖金181.7万元，以股权结算的股票期权开支人民币87.8万元，以及退休金计划供款50.7万元。

而2022年，李从瑞从中国金茂首席执行官一职上的年收入约为363.6万元，包括薪金、津贴及实物利益303.7万元，以股权结算的股票期权开支46.9万元，以及退休金计划供款13万元。

由此计算，其年收入缩水799万元。

就2023年的形势，李从瑞曾公开表示：“当前正是深蹲起跳的蓄力期，要夯实基层，打造精益高效的组织；要保持整装待发的紧迫感，坚定信心，做好攻坚克难的准备。”金茂最新的2023年销售目标已调整至1500亿元。

如今来看，金茂在“深蹲起跳期”面临的新问题，要留给接任者去面对了。