郁亮认为当下不必过于悲观，城市永不落幕，只要与客户、城市同步发展，行业未来仍有很多机会

图/视觉中国

文｜王博

编辑｜余乐

10月20日，万科仍像每年一样召开了全国性的媒体沟通大会。

不管是2019年之前的万碧恒融时代，还是现在保利、中海、华润反超民营房企阶段，万科几乎一直维持权益销量前三的位置，似乎很少坐上头把交椅。但是，万科却也是唯一一家在过去三十年间始终保持在行业前三的企业。

对外界普遍关心的市场形势问题，郁亮认为，住房需求正在从“有没有”走向“好不好”的阶段。未来住宅建设的中枢值 （新开工面积） 是10亿平方米-12亿平方米，现阶段住房建设水平显然超跌了。

据国家统计局10月18日消息，1月份-9月份，房地产住宅新开工面积约5.2亿平方米，同比下降23.9%。

郁亮认为，市场积累的反弹力量和需求端的政策支持给行业恢复提供了一定动力，建议地方政府在供给端有更积极的落地举措。

关于市场是否存在供给过剩的问题，郁亮认为，主要城市当前的住房条件“被平均”了，城市被小镇平均了，大城市被小城市平均了。住房市场需求已经从“有没有”的阶段，走向“好不好”的阶段。

而如何服务这一阶段的用户需求，郁亮及万科开发业务负责人张海、万物云董事长朱保全、万科泊寓总经理胡冬华、万纬物流首席合伙人张旭分别做了分享。

1.楼市是否存在供给过剩问题？

郁亮：住房作为居民生活的刚需不会消失，压制久了总要释放出来。目前客户对居住的需求越来越多，类型也越来越多样化，但针对新需求的市场供应是不充分的。根据第七次人口普查数据显示，全国城镇人均住房建筑面积38.6平方米，折成使用面积只相当于日本1983年的水平，63%的城市住房还未达到配备电梯的基本门槛。

从城市人口增长、改善、更新的需求看，未来住宅建设的中枢值是10亿平方米-12亿平方米。由此看，现阶段住房建设水平超跌了。今年预计新开工不到7亿平方米，回到了2006年的水平，距离未来的中枢值有较大差距。

2.短期看楼市刺激政策效果如何？

郁亮：2023年8月以来，政策的发力释放了合理的住房需求，已显现出一定效果。9月，一二线城市成交面积环比增加13.4%，10月上半月最新数据相较9月继续好转。

市场积累的反弹力量和政策支持为恢复提供了一定动力。但不能指望政策一招解决所有问题。建议各地因城施策，结合本地市场情况做出更及时的调整，加快政策落地速度。

尤其是在供给端，可以有更积极的举措，例如对于库存过多的地区，暂时放缓土地供应节奏，而对于过去规划用途存在偏差的土地和房产，应考虑转变性质去做市场更需要的产品，这些都是地方政府权限内可考虑的举措。

3.行业阵痛仍在，企业如何穿越周期？

郁亮：行业阵痛的影响比预想中要长，目前还在持续当中。阵痛的压力对每个人都一样，各方都不容易，都在努力熬过阵痛期。不过，无论是否愿意或是否接受，行业都将进入新的发展阶段。

只有顺应时代改变的企业，才有可能穿越周期。对万科而言，与客户、城市同步发展，就有生意做。

客户方面，是客户对产品的要求越来越极致，企业只有在产品和服务上像消费行业一样追求极致，才能满足客户需求；城市方面，是向中心发展，做复杂、做综合。

当下，城市向外扩张的机会已经很少了，越来越多的是城市内部空间结构的更新调整，因此新项目的功能都需要高度复合，以新加坡纬壹科技城为例，项目总面积200公顷，里头有400家全球性企业机构、800家初创公司、21家公共研究机构、5万名工作人员，住房、商业、教育齐全，每栋楼基本就是一个综合性社区。

为了适应上述特点，万科选择了开发经营服务并重的战略。首要的难点是要培养出赚小钱、赚慢钱、赚辛苦钱的能力。

以长租公寓业务为例，长租公寓是不动产业务中最难赚钱的业务之一，万科通过建立，长短租结合、个人客户与企业客户结合，不断降低引流成本和提高运营效率，才终于实现了利润回正。

第二个难点是商业模式能否实现闭环。

经营服务业务 （万纬物流、泊寓、酒店等） 前期投入大，回报周期长，见效慢，然而随着REITs政策推出，这一问题已出现解决的希望，对不动产经营业务而言，REITs的重要性类似于按揭贷款之于住宅开发的重要性，能够将不动产变为动产，打通投融管退的闭环。

万科商业、物流、租赁住房都在积极准备REITs，有信心取得突破。一旦完成REITs的环节打通，万科就有望真正从开发商转变为不动产商。

4.外部环境变化对开发业务带来哪些挑战？

张海：客户已成为最宝贵的资源。今天客户对产品功能要求高，看重包括户型、室内装标、景观、配套设施、物业服务在内的综合体验，企业的操盘及格线标准从60分提高到80分，企业需要从单项冠军变成投资研判、客户洞察、产品定位、操盘效率等关键环节的全能高手。

当前阶段首先要将基本功练得更好，其中练是核心，把业务和管理的基本动作练扎实，就能产生新的价值。所谓基本功，首先是按期、保质地将产品交到客户手中。如截至2023年9月底，万科已交付住宅近16万套，总面积2018.6万平方米，其中153个批次实现了“交付即办证”，客户只跑一次、只花半小时，就实现了收房、领证。

基本功也包括加强与客户互动，线上、线下并行，短距离链接和服务好客户。从交付前到入住后，万科一直在线下社群活动、社区商业、直播看房等方面做探索，满足客户新的需求。如今年开业的杭州良渚文化村玉鸟集，就是由开发团队、商业店铺主理人和村民参与共建共创。

此外，混合开发已经成为公司重要业务组成部分，核心是实现“宜居、宜业、宜商”。万科的上海天空之城项目就是混合开发的案例，万科在26万平方米的土地上建设了包含住宅、租赁住房、商业、办公及相应配套设施。多样化的场景，让购买居住的居民、租住的租客、商业的消费者、办公就业的员工、地铁日常的进出人流及项目周边人群都能在此实现宜居、宜业、宜商。这些项目交付一年以上入住率90%，高于行业平均水平5-10%，二手房价比周边高6-12%。

总之，万科这些年的探索与实践，都是“推动变化，并成为变化”的过程。苦练基本功需要企业的耐心，对现在的耐心，就是对未来的信心。

5.楼市复苏缓慢，物企如何增强独立性？

朱保全： 物业服务企业正处于地产产业链和大消费服务行业的交汇点，厘清自身定位，增强独立性南需在居住消费服务领域布局高增长业务。

未来，行业将出现“五化”趋势，即岗位物联网化、作业流程化与机械化、服务AI化以及管理报告数据化。万物云的“蝶城战略” （不以小区而是以街道为服务单位，以在管项目为圆心，员工20-30分钟步行可达为半径，实现物业服务人员共享，为街道内的所有空间提供混合服务。） 就是基于以上趋势提供的社区服务。

目前，万科物业借助蝶城已进入家装市场，推出了“研选家”业务。研选家主要在3公里服务半径内，为10年楼龄以上的老房子提供改造焕新家装服务。目前，万物云已在63个蝶城内重点推动“研选家”业务，1月-9月合同量累计近一万户，同比增长超150%。

6.以地产为主业的公司如何做好物流服务

张旭：万科主业是地产，不是服务性行业，更不在食品行业。所以，当我们切入这个行业的时候，首先是选择各行业的头部公司，并把所有行业里排名第一的客户标准变成自己的企业标准，把行业客户的审查审计所有节点变为内部考核节点。

目前万纬物流服务了大概1600家客户，按照行业分为13类，包括电商、快递快运、商超、餐饮、乳制品、肉类、水果、水产等。现在，麦当劳、肯德基、奈雪的茶、星巴克、沃尔玛、山姆等都是万纬物流服务的客户。在中国冷链行业，万续物流可以服务7个不同行业的多温区供应链服务商，在业内少见。

2023年上半年，万纬物流实现营收19.5亿元，同比增长17.0%，其中冷链业务取得快速发展，营收同比增长30.3%。

7.长租公寓如何既保障微利可持续，又能满足市场和政策需求？

胡冬华：自2023年6月起，泊寓已实现单月利润连续回正，9月份实现了累计权益净利润回正，预计今年内将实现整体盈利。

结合市场供应、客户需求、配套政策的变化，今年泊寓主要做了三件事。一是进一步完善了产品线，在主流青年公寓的基础上，根据企业和城市人才的需求，推出了宿舍类产品和家庭型公寓产品；二是重点发展企业客户租房服务市场，围绕多个重点企业客户实现从单城市到全国战略合作，同时服务实体经济，深耕目标行业。目前泊寓的企业客户占比提升至45%，累计为超过4400家企业的数十万名员工提供了住房服务；三是根据客户流动性的特征，在全国范围内推出了长短租结合业务模式，2023年前9月的短租服务已超过30万间夜，进一步加强客户服务深度和频次。

近两年，泊寓也参与了保障性租赁住房的建设与运营，与国资国企、资产管理机构合作。如泊寓与深圳环境水务集团合作建了深圳第一个“非居住房屋改建为保障性租赁住房”示范项目。截至目前，泊寓已在 19 个城市为 8.3 万间保障性租赁住房提供运营服务。